El reciente estímulo que el gobierno norteamericano anunció a través de la Reserva Federal (FED) para impulsar el mercado hipotecario ha generado controversias sobre su efectividad.

Con el anuncio, el banco central norteamericano comenzó a comprar mensualmente 40,000 millones de dólares en deuda hipotecaria y lo hará hasta que se registre una mejora en el mercado de trabajo.

La iniciativa considera una compra masiva de bonos denominada Flexibilización Cuantitativa (QE, por sus siglas en inglés), y busca impulsar la economía a través de negocios clave como el mercado inmobiliario y el de valores.

Ambos canales, el inmobiliario y accionario, privilegian la recuperación financiera de los estadounidenses afectados, además de que  los inversionistas buscan mayores rendimientos en acciones o activos de mayor riesgo tienen mayores incentivos.

Nueva York.

Se estima que la mitad de los estadounidenses tiene una participación en el mercado accionario, pero en el grupo poblacional que gana 20,000 dólares anuales, solo 13% posee acciones.

Mientras, en el mercado inmobiliario, con la reducción de las tasas hipotecarias, la FED espera estimular la venta de viviendas y por ende aumentar los precios de las construcciones. La lógica de la autoridad monetaria es que más créditos hipotecarios y préstamos más baratos para adquirir una vivienda dan recursos a los bolsillos de los consumidores.

Sin embargo, analistas financieros opinan que debido a que los bancos aún muestran cautela extrema para generar nuevos préstamos, solo los deudores con altos puntajes de crédito e historial perfecto pueden calificar para obtener las tasas más bajas. Esta realidad limita el efecto de las tasas bajas en el mercado de vivienda.

Información de la FED revela que hasta hace dos años, 67% de los estadounidenses eran propietarios de sus casas y sus recursos era elevados, mientras que entre la quinta parte de las familias estadounidenses más pobres, la mayoría era inquilino (renta) por lo que solo 37% poseía una casa.

Otra controversia del plan anunciado por la FED es que con la compra de los papeles de deuda se verán beneficiados los  tres grandes participantes del negocio de fondos de bonos: Pacific Investment Management Company, DoubleLine Capital y TCW.

Se sabe que las tres empresas de inversión manejan fondos mutuales que traían en su cartera bonos respaldados por hipotecas.

Contrario a la deuda hipotecaria de agencias soportadas por el gobierno como Fanie Mae y Freddie Mac, los nuevos beneficiados del rescate son aquellos con alta exposición a títulos respaldados por hipotecas, calificados como de “etiqueta privada”.

Las hipotecas que respaldan títulos de “etiqueta privada” no tienen apoyo del Gobierno y como consecuencia acarrean riesgos de omisión de pago, ausente en aquellos que tienen respaldo de la administración estadounidense.

El plan de la FED es extender el vencimiento de sus activos y reinvertir los principales reembolsos de sus tenencias de deudas de las agencias y de los valores respaldados por hipotecas, en más títulos de agencia.

Esta medida elevará la participación de la FED en 85,000 millones de dólares al mes y presionaría a la baja las tasas de interés a largo plazo, respaldando los mercados hipotecarios y ayudando a hacer que las amplias condiciones financieras sean más acomodaticias. La medida calificada como una respuesta ética, se mantendrá hasta que el mercado laboral mejore sustancialmente.

Además, con el nuevo rumbo de la política monetaria norteamericana, la FED ligó sus compras de bonos a las condiciones económicas. 

El PASADO RECIENTE

Para la comunidad financiera internacional, el reducido acceso al crédito en los mercados hipotecarios dañó la efectividad de los agresivos esfuerzos del Banco Central por estimular el crecimiento económico. Como nunca, restaurar un mercado con precios deprimidos y bajas ventas, solo creó complicaciones mayores a la industria.

La situación que llevó al mundo a la crisis inmobiliaria de 2007, no tuvo una solución definitiva. Las reformas no lograron resolver las problemáticas del sector de los bienes raíces.

Seattle.

Hasta inicios del año en curso, en Estados Unidos habían más de 10 millones de propietarios de vivienda que, debido a la caída del precio de los inmuebles, debían más en sus hipotecas de lo que vale su propiedad.

La segunda ronda del gobierno buscaba facilitar el refinanciamiento para los dueños de viviendas que, pese a un buen historial de crédito, no pudieron aprovechar las tasas más bajas actuales porque su hipoteca es mayor que el valor de la vivienda o porque los bancos temen sufrir pérdidas.

Aunque el daño al sector fue generalizado, cifras oficiales demostraron que las mayores afectaciones se ubican en Nevada y Florida, estados que han registrado niveles récord de ejecuciones de hipotecas, siendo al mismo tiempo zonas clave en el mapa político electoral.

Atender la problemática representa aprobar un fondo de entre 5,000 y 10,000 millones de dólares para apoyar a 11— y no 10— millones de propietarios que se ubican en el universo de los que tienen mayores dificultades.

Política o no, la iniciativa sí generaría cambios relevantes para un sector considerado de gran dinamismo e impacto en la actividad económica de Estados Unidos.

Sin embargo, el avance de la iniciativa en el Congreso deberá enfrentar posturas como la del grupo republicano, que considera que el proceso de recuperación no debería tocarse, y prefiere dar curso a regular los remates de las propiedades hipotecadas.

El refinanciamiento propuesto por la administración de Barack Obama sería manejado por la Administración Federal de la Vivienda, con reservas en efectivo que llegaron a un mínimo histórico en 2011, luego del daño que provocó el cese de pagos de hipotecas de los acreditados.

En el nuevo paquete, llevarían ventaja los acreditados puntuales en pagos durante los últimos meses y sin deudas en sus cuotas. La propuesta plantea que en el refinanciamiento no se tendrán cargos adicionales al déficit.

Así que la nueva medida tendrá el reto enorme de garantizar que las medidas financieras tengan un efecto directo en la economía de millones de norteamericanos que piden progreso económico.

Texto:Viridana Villagrán