Lejos de que la oferta de crédito hipotecario bancario en México se contraiga ante el riesgo de una desaceleración económica, más bien se amplió mediante el lanzamiento de nuevos productos, caracterizados por menores costos y mayor accesibilidad por parte de los bancos.
Mientras el sector hipotecario de Estados Unidos no logra salir de la crisis hipotecaria que se inició en 2008, en México la oferta de crédito hipotecario bancario sigue siendo dinámica en 2011 e incluso hasta agresiva, donde a través de nuevos productos las instituciones bancarias pretenden tener una mayor penetración de mercado.
Casi al mismo tiempo, Santander, Scotiabank y Banorte lanzaron nuevos productos hipotecarios al inicio del mes de julio, mientras que en septiembre lo hicieron HSBC y Banamex.
Al respecto, Gonzalo Palafox Rebollar, director corporativo hipotecario de Grupo Financiero Banorte, afirmó que “la competencia de créditos bancarios se ha intensificado, lo cual es muy positivo para el mercado”. Ello fundamentado en que obliga e incentiva a mejorar permanentemente la oferta de productos.
Conjunto Casas de Bosques, Guadalajara, Jalisco
Tradicionalmente, la colocación de crédito hipotecario tiene un mejor desempeño durante el segundo semestre, en particular durante el último trimestre, por ello, la banca concentra sus lanzamientos de productos en esta etapa del año.
El directivo de Banorte señaló que viene el periodo más importante del año en términos de colocación y esperan que este 2011 sea un buen cierre. “Las solicitudes en Banorte se han incrementado un 30% en el segundo semestre, por lo que hay un importante volumen de créditos en trámite”, mencionó.
Los especialistas entrevistados descartaron que pudiera darse nuevamente una guerra de precios, ello debido a que los productos lanzados recientemente han llevado el costo del crédito prácticamente a su piso para el mediano plazo. Ello debido a que el producto hipotecario de la banca ya se encuentra cerca de sus mínimos de rentabilidad y a que la volatilidad financiera internacional también puede actuar en contra del costo del dinero.
En opinión de Miguel García Garza, director de crédito hipotecario de Banamex, “las tasas de interés de los créditos están en sus niveles más bajos, no veo que los bancos bajemos más las tasas del nivel en el que ya están, porque el producto es un negocio de márgenes reducidos”.
Las tasas están en niveles accesibles y los márgenes de utilidad son pequeños. Reconoció que en meses anteriores vieron una guerra de precios, misma que se va a terminar porque ya no pueden estar más abajo de donde están, y en adelante competirán los bancos con servicio, apuntó.
¿Por qué tomar un hipotecario en estos momentos?
La fuerte volatilidad que ha predominado en los mercados financieros internacionales, y que pone en duda el futuro crecimiento de la economía mexicana, genera un ambiente de incertidumbre para los demandantes de crédito hipotecario, que seguramente se preguntan si es buen momento para solicitarlo y ejercerlo.
Para responder este cuestionamiento, primero debemos tener en cuenta que la actual generación de productos bancarios cuenta con una serie de características que permiten ofrecerle mucha certidumbre al acreditado, tres de las más importantes son las siguientes:
· A diferencia de la oferta de los años noventa, las tasas de interés de los créditos hipotecarios son fijas actualmente, es decir, en todo momento se conoce el monto de las mensualidades y éstas nunca van a variar, a menos que se elija una modalidad de pagos crecientes. Por lo tanto, en caso de que la volatilidad financiera internacional se prolongue, aun cuando suban las tasas de interés en los mercados, el costo al que se contrató el financiamiento no se modificará nunca.
· Prácticamente toda la oferta actual de créditos hipotecarios tiene adherido un seguro de desempleo, es decir, en caso de que un acreditado pierda su fuente de ingresos (empleo), el seguro cubrirá un número determinado de mensualidades.
· Las tasas de interés del crédito hipotecario bancario hoy se encuentran prácticamente en sus niveles más bajos en la historia de México, mismas que rondaban en promedio 12.59% en agosto y bajaron respecto a julio.
Los primeros dos elementos son fundamentales para ofrecer certidumbre a los acreditados, principalmente que el crédito no se volverá impagable si suben las tasas de interés e incluso en caso de perder el empleo el acreditado tendrá un buen margen para volver a estabilizar su economía.
Así es que si usted tiene la certeza de mantener su empleo y es sujeto de crédito, sin duda es un buen momento para tomar un crédito hipotecario.
Por lo que respecta al tercer elemento, considere que el contexto financiero internacional difícilmente permitirá que baje más el costo del dinero.
La más reciente crisis demostró que el mercado hipotecario bancario y sus productos son sólidos. La crisis recesiva que vivió México en el año 2009, como efecto del debacle que propició Estados Unidos, no frenó la colocación de crédito hipotecario en México. Los organismos públicos como el Infonavit y Fovissste, y los privados como la banca, moderaron su colocación, pero nunca cerraron el acceso al crédito.
En particular, la banca fue más prudente en la colocación del financiamiento individual, pero no guardaron la llave del crédito. Incluso la cartera vencida del crédito a la vivienda repuntó moderadamente y actualmente está en niveles muy similares a los previos al inicio de la crisis.
El mercado hipotecario bancario ya probó su solidez y resistencia en la reciente crisis, por lo que hoy se ve a un mercado sano, robusto, sin problemas de cartera vencida, pero sobre todo con una oferta de productos que ya probaron ser muy eficientes en medio de la más reciente crisis recesiva.
José David Álvarez, director ejecutivo de crédito hipotecario de HSBC, opinó que es un buen momento para que “las familias aprovechen la oportunidad de tomar un crédito hipotecario, con una tasa fija que les da la tranquilidad de que pase lo que pase, ya tienen una tasa que les permite manejar su crédito sin mayor problema”.
Recomendó cuidar un aspecto que es muy importante, que es el nivel de desempleo, porque “creo que ese es uno de los fantasmas que vivimos en 2009, donde pusimos en práctica los seguros de desempleo y funcionaron”.
Puntualizó que el uso del crédito hipotecario es la mejor forma de hacer crecer el patrimonio familiar, porque invertir parte del sueldo en el pago de un crédito de estas características implica con el tiempo tener un activo propio y a la vez estar gozando de su vivienda.
Conjunto Habitacional, Tenango, Campecho
En este mismo sentido, Isidoro Sánchez Espejel, director corporativo de desarrollo de productos banca comercial de BBVA Bancomer, aportó los siguientes elementos para enfatizar que es un buen momento para tomar un financiamiento para adquirir un inmueble:
- Que las personas o familias tengan la necesidad de una casa o departamento,
- Las viviendas están a buen precio; en México no se ha dado una burbuja de precios,
- Las tasas de interés están muy bien, los niveles que tenemos son los mejores en los últimos 40 años, fuera del breve espacio entre el 2006 y 2007
- La fuente de ingresos debe ser sostenible. Las personas sienten que en su trabajo tienen futuro y van a mantener su plaza laboral.
“Por estos cuatro factores, me parece que es un momento ideal para tomar un crédito hipotecario. No todas las personas cumplirán o cubrirán los cuatro, pero quien los cubra es importante que sepa que es un buen momento y que vale la pena dar el paso”, resaltó el experto.
Las cuatro reglas (querer una casa, buen precio de la hipoteca y de las casas y además tener una fuente de ingresos sostenible) permitirán acceder a un patrimonio, afirmó el directivo de BBVA Bancomer.
Enrique Margain, director de crédito hipotecario de Scotiabank, comentó que ha habido una buena evolución en el tema hipotecario bancario, encabezado por las tasas de interés que hoy cuentan con niveles por debajo de los vistos antes de la crisis. Pero en general, asegura que el producto hipotecario bancario cuenta hoy con mejores condiciones a las observadas previas al inicio de la pasada crisis hipotecaria en Estados Unidos.
“Hoy la banca no sólo compite a través del precio de los productos, sino del servicio que ofrece, en el asesoramiento que le da al cliente para que tome una decisión razonada”.
Para Jorge Jáuregui, director ejecutivo de crédito hipotecario de Santander, hay que aprovechar el tema de las condiciones del producto, actualmente hay una oferta interesante y agresiva de todos los competidores.
Aunque recomienda comparar bien los productos e irse por la opción que más le convenga a cada persona.
“Las condiciones que tiene el mercado mexicano son totalmente diferentes a cualquier parte del mundo, como por ejemplo los institutos que hay, la penetración de crédito como porcentaje del PIB, la masa crítica de demanda, el déficit habitacional o la estructura demográfica; todas ellas son condiciones irrepetibles. Por eso las condiciones son diferenciadas en el mundo y por eso la dinámica del hipotecario en México es diferente a muchas partes del mundo”, afirmó.
Infonavit y bancos empujan crédito hipotecario
Durante el año 2010, el crédito hipotecario en México prácticamente se mantuvo estancado respecto al 2009 porque se contrajo el otorgamiento en las Sofoles y Sofomes hipotecarias, bancos y Fovissste, en tanto que solamente el Infonavit se incrementó.
Para los tres primeros meses del año en curso se observó un desempeño negativo, donde solamente la banca reportaba un crecimiento en el número de créditos otorgados y en el monto de recursos prestados; este escenario se modificó en el segundo trimestre porque el Infonavit repuntó su colocación.
La situación del mercado hipotecario mexicano en el primer semestre de 2011 mostró un ciclo de recuperación, particularmente en el segundo trimestre. Cifras de la Asociación Hipotecaria Mexicana (AHM) indicaron que de enero a junio de este año, entre organismos públicos (Infonavit y Fovissste) y privados (bancos, Sofoles y Sofomes) se otorgaron 292,212 créditos, lo que significó un ajuste de -2.5% respecto al mismo periodo de 2010, pero el monto de recursos colocado que llegó a 100,457 millones de pesos (mdp) observó un incremento de 5.1 por ciento.
Al cierre del primer trimestre, el número de créditos caía a una tasa anual de -14.2% y el monto asignado en menos 8.9 por ciento.
Los bancos y el Infonavit son quienes están empujando a la industria, donde el primero es el único que ha incrementado la colocación en cuanto al número de créditos a lo largo del año, pero sobre todo el monto de financiamiento en 14.4% anual, manteniendo su ritmo desde el primer trimestre cuando crecía a una tasa anual de 13.8 por ciento.
De acuerdo con información de la AHM, de enero a junio la banca otorgó 47,895 créditos hipotecarios (+1.5% anual), para lo cual dispuso de 31,584 mdp, lo que significó un financiamiento promedio de 654,442 pesos.
En el caso del Infonavit, quien colocó el 73% del total en el número de créditos en la primera mitad del año, tuvo un primer trimestre malo al reportar una contracción de -9.1% en el número de créditos otorgados, pero al cierre de junio ya sólo reportaba una contracción de -0.7%, es decir, mostró una buena recuperación en el segundo trimestre.
En cuanto al monto de recursos que ha asignado, de enero a junio el Infonavit financió 55,600 mdp, 7.9% más que en el primer semestre de 2010.
Por el contrario, las Sofoles y Sofomes hipotecarias siguen contrayendo su actividad, debido a que el monto de financiamiento de crédito individual se contrajo -9.8% de enero a junio. En el caso del Fovissste reportó una contracción de -19.8% en el monto de recursos prestados.
Por el lado de la demanda, el repunte del empleo mejoró la confianza del consumidor y ello incrementó la demanda de vivienda a través del crédito durante la primera mitad del año. En el caso de la oferta, la estabilidad en las condiciones del crédito, la nueva oferta de productos por parte de la banca y el ajuste en la oferta de viviendas con eco tecnologías, todo ello se combinó para mejorar su desempeño en el segundo trimestre del 2011.
Conjunto Venecia, Monterrey, Nuevo León
Para julio, la AHM reportó que la banca incrementó en 13.6% anual el valor de los recursos (37,284 mdp) colocados, aunque el número de financiamientos reportado fue casi el mismo que un año previo (56,028).
Sobre ello, Gonzalo Palafox opinó que “hasta el momento la única señal que se detecta es un menor ritmo de crecimiento, pero no una contracción. Las tasas de créditos hipotecarios se mantienen e incluso, se han reducido”.
Agregó que “en el segmento bancario, los créditos hipotecarios individuales están teniendo un crecimiento superior al resto del mercado, por arriba del 15%. Existe un mayor número de solicitudes de crédito y también una mayor oferta de productos hipotecarios”.
Sin embargo, Isidoro Sánchez reconoce que la banca está cerca de un 60% del volumen de colocación respecto a los niveles alcanzados previos a la crisis de 2009.
Enrique Margain opina que el desempeño positivo del crédito hipotecario bancario es por la mayor confianza de las familias ante la mayor certidumbre en su empleo, en sus fuentes de recursos. Es decir, ven certidumbre desde el punto de vista del financiamiento, de sus empleos, de sus fuentes de recursos y también ven un tema de solidez en los precios de vivienda. Todo este conjunto ha contribuido al desempeño positivo del mercado, afirmó.
Ciudad de Nueva York, USA.
Bajo este escenario, ve un mercado competitivo con un cierre de año fuerte respecto a la primera parte del año en curso, con posibilidades de seguir innovando en producto y mejorando en el tema de servicio.
Coincide con expectativas de analistas de un crecimiento de 10% en cuanto al número de hipotecas y de 15% en el valor de colocación para 2011.
Carteras en movimiento
De acuerdo con la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV), el saldo de la cartera de crédito bancario a la vivienda creció a una tasa anual de 12.8% en julio, para llegar a 397 mil 298.2 mdp.BBVA Bancomer concentra poco más de la tercera parte de la cartera total de crédito a la vivienda por parte de la banca (36.1%) con 143 mil 509.1 mdp, pero experimentó un incremento marginal de 1.9% con relación a julio del año pasado.
El banco más dinámico, el que más incrementó su cartera de crédito hipotecario, fue Santander hasta 61 mil 505 mdp, casi duplicó su cartera (94.5%) respecto a julio del 2010, porque además de su colocación en el mercado, adquirió la cartera de GE Money Crédito Hipotecario. Con esta operación, Santander pasó de la quinta posición a la segunda en este renglón.
Banorte hizo lo propio subiendo el monto de su cartera 12.4% anual hasta 58 mil 194 mdp. Este banco fue desplazado de la segunda a la tercera posición en cuanto a la cartera de crédito vigente.
Banamex, que ocupa ahora la cuarta posición, creció a un ritmo similar que Banorte (12.5%) para alcanzar una cartera de 54,510.9 mdp.
Scotiabank colocó su cartera de crédito a la vivienda en 43,839.3 mdp, luego de reportar una expansión de 3.2% anual a junio.
En el caso de HSBC, su cartera de crédito experimentó una contracción de 9%, para ubicarse en 19,859 mdp.
BBVA Bancomer, líder del mercado
Es la institución con la cartera de crédito hipotecario más grande y se destaca por atender a todos los segmentos del mercado. Isidoro Sánchez Espejel, Director corporativo de desarrollo de productos banca comercial de BBVA Bancomer, dijo a Real Estate Market & Lifestyle que la competencia es dura.
“Somos un banco que atiende a todos los nichos y segmentos, desde la vivienda de 200 mil pesos hasta la de 20 millones, por poner un rango. Somos el único banco que atiende a todo el mercado, desde los asalariados tradicionales, a las economías mixtas, a las emergentes o informales y hasta las independientes. Al igual que a todos los nichos: residencial, media, baja, incluso hasta los ciudadanos norteamericanos que buscan casa en México”.
Isidoro Sánchez Espejel, Director Corporativo de Desarrollo de Productos Banca Comercial de BBVA Bancomer
Como parte importante de su diferencia en el mercado, dijo que aparte de su amplio abanico de cobertura, es el banco que ofrece el mayor poder de compra. “Nos comprometemos más con el cliente, por lo que en promedio somos los que damos más proporción de crédito con respecto al valor de la casa”.
Afirmó que pueden prestar el 85, el 90 y hasta el 92.5% del valor de una casa, según el perfil de cliente cumplido o de la solvencia de los acreditados.
Consideró que al tener el mayor tamaño en generación de hipotecas, ya sea por número de hipotecas o por monto colocado, tienen bien estudiado lo que sus clientes necesitan y en general lo que el mercado completo requiere, por lo que “vamos haciendo ajustes para estar a su disponibilidad”.
Sobre el secreto de su éxito, señaló que “en la hipoteca no basta con poner un precio bajo para sorprender al mercado y que todos los clientes se formen afuera de la oficina para demandarla, es saberla explicar, saber formalizar la hipoteca, ya que tienen procesos muy complejos y estamos preparados para atenderlos y se lo hacemos muy llevadero al cliente”.
De cualquier manera, siempre buscan ofrecer la mejor oferta hipotecaria.
Por otra parte, comentó el caso de la vivienda usada, que se ha convertido en un complemento a la oferta de vivienda nueva, y en algunos segmentos (media y alto) es más activa que en los segmentos de vivienda bajos donde predomina la construcción de vivienda nueva.
Describió que en general, “en las grandes ciudades, muchas familias tienen preferencia por ciertos sectores que no están generando vivienda nueva; simplemente hay oferta de usada y les gusta quedarse cerca de sus padres, de sus empleos, en las zonas que están más cerca de sus oficinas, simplemente por tradiciones y costumbres”.
Reconoció que la vivienda usada ha tenido buen movimiento y eso también ha contribuido a la dinámica del sector hipotecario.
Santander escala hasta al segundo lugar del mercado
El mayor crecimiento de la cartera hipotecaria del último año ha sido de Santander, tanto por la penetración de mercado natural de sus productos como por la adquisición de la cartera de GE Money Crédito Hipotecario.
A julio de 2011, su cartera de crédito a la vivienda sumó 61,505 millones de pesos (mdp), casi el doble respecto a los 31,627.8 mdp del mismo mes del año previo, de acuerdo con cifras de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV).
El director ejecutivo de crédito hipotecario de Santander, Jorge Jáuregui, señaló que tras la adquisición de la cartera de vivienda de GE, el banco pasó de ser el quinto al segundo jugador más importante en el mercado de crédito hipotecario, con el que agregaron 33 mil clientes más y 22 mil mdp en cartera.
Santander tiene una oferta de productos agresiva en costos, que sustenta el crecimiento para alcanzar 14,500 hipotecas en 2011, que representan un crecimiento de 30% respecto a 2010. Para el 2012 pronostica un crecimiento de 20 a 25% para llegar a 18,000-19,000 hipotecas.
Considera que seguirán lanzando productos complementarios, para enriquecer su anaquel de productos.
Jorge Jáuregui, Director Ejecutivo de Crédito Hipotecario de Santander
Recordó que el año pasado lanzaron la hipoteca “10X100”, que tuvo mucho éxito y fue importante para el incremento de su cartera. El directivo describió el crecimiento orgánico del banco, sin la adquisición de GE, donde desde el segundo trimestre de 2010 han tenido un crecimiento explosivo, hasta llegar a un ritmo de expansión anual de 26.6% en el portafolios al mes de agosto, por encima del mercado que avanzó entre el 6 y 7 por ciento.
Por lo mismo su cuota de mercado se ha ido incrementando mes a mes, hasta llegar a 11.14% sin la compra de cartera. Pero si sumamos la cartera de GE, el crecimiento es aún mayor, y ahora la participación sube a 16.1 por ciento.
Continuando con su agresiva oferta hipotecaria, lanzó recientemente su nuevo crédito hipotecario denominado “Hipoteca Santander Light”, con el cual ofrece un crédito a una tasa de interés fija del 10.45%. “Además de la tasa de interés más baja, ofrece un Costo Anual Total (CAT) del 12.2%, que también es el más bajo disponible en el mercado, y el pago por mil inicial más competitivo que es de $8.85 por cada mil pesos de crédito otorgado”.
Uno de los objetivos del banco es contar con una oferta de productos sostenible en el tiempo, por lo que emplean un modelo de riesgo sólido para tener un crecimiento responsable.
En opinión del entrevistado, su oferta es simple, fácil de comprender para los vendedores y clientes.
Para finalizar, señaló que no todo es el precio del producto, hay que agregarle servicio, personal capacitado para atender adecuadamente a los clientes, modelos de riesgos de los productos y productos sencillos, todo ello les ha permitido tener los resultados positivos que saltan a la vista.
Banorte, crédito responsable
Hemos disminuido los costos de nuestros productos e incrementado la oferta de esquemas para tratar de apoyar las necesidades de los solicitantes e incentivar la decisión de compra de una casa mediante nuestros créditos de manera responsable”, así lo afirmó Gonzalo Palafox, director corporativo hipotecario de Banorte.
Y ese objetivo de responsabilidad lo han hecho efectivo, toda vez que es el segundo banco con el menor índice de cartera vencida de toda la banca. Cifras de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV) a julio del 2011, indican que la cartera vencida de Banorte es apenas 1.35% del total de su cartera de crédito a la vivienda.
Aunque el banco tiene un abanico muy amplio de esquemas para compra de casa, remodelación, construcción y mejora de hipoteca, para los diferentes segmentos económicos y necesidades de las familias, el directivo señaló que como sector hay mucho por hacer.
“Debemos contar con oferta adecuada para todos los segmentos, impulsar más el mercado de vivienda usada, así como contar con productos adecuados a todo tipo de necesidades”, dijo.
Gonzalo Palafox, Director Corporativo Hipotecario de Banorte
Agregó que como sector “hemos avanzado mucho, sin embargo aún hace falta más claridad en los procesos de recuperación de garantías para dar así mayor certeza a los inversionistas, de tal forma que ello se vea reflejado en la disminución de las tasas de interés ante menores riesgos”.
El entrevistado reconoció que el ritmo de colocación que tiene Banorte ya es similar al de 2008, antes de la crisis, por lo que espera que, aunque lentamente, el mercado en general se vaya activando de manera más visible.
Reconoce que la competencia de créditos bancarios se ha intensificado, lo cual es muy positivo para el mercado y “en Banorte es algo que nos obliga e incentiva a mejorar permanentemente nuestra oferta y mantener así nuestro liderazgo”.
Por ello, recientemente amplió su portafolios de productos para ponerlos al alcance de un mayor número de clientes y de segmentos de la población; desde familias jóvenes que están formando su patrimonio y buscan aumentar su capacidad de compra, mediante un mayor monto de financiamiento y mensualidades accesibles que les permita comprar la casa que realmente quieren, hasta aquellas que, en una etapa de vida más madura, prefieren un pago fijo durante todo el plazo del crédito y un monto menor de financiamiento al momento de la compra.
Existen también opciones para obtener los mayores beneficios del pago puntual, reduciendo la tasa de interés y obteniendo bonificaciones en efectivo, así como alternativas para acceder a las mejores tasas del mercado combinando los beneficios mencionados.
Asimismo, todos los esquemas pueden complementarse con los planes de cofinanciamiento ofrecidos por Infonavit y Fovissste.
Banamex apuesta al segmento medio y residencial
Luego de varios años de apoyar fuertemente al mercado de interés social, ahora amplían su objetivo a segmentos más altos.
Miguel García Garza, director de crédito hipotecario de Banamex destacó que “le estamos apostando hoy, más que nunca, al segmento medio y residencial”.
Describió que Banamex ha tenido mucho éxito en los años recientes con su programa Infonavit Total. Durante 2011, al cierre de agosto, la institución ha colocado 25 mil créditos, atacando primordialmente los segmentos bajos. Sin embargo, ahora van a incursionar fuerte en los segmentos “del nivel medio y residencial y es ahí donde estamos innovando con “Banamex Hipoteca Sin”, un producto a tasa fija y sin comisiones por apertura, administración o prepagos.
Dijo que este producto viene a completar la oferta de producto hipotecario en el mercado y básicamente va dirigido a las viviendas arriba de 500 mil pesos.
Miguel García Garza, Director de Crédito Hipotecario de Banamex
“Con este nuevo esquema vamos a posicionarnos con una participación de mercado cercana al 30%, que es donde nos sentimos cómodos y estamos comprometidos con ofrecer un portafolios muy sano, que le dé certidumbre a los clientes, porque no queremos otra crisis inmobiliaria”, aseveró.
Y esto es una realidad, porque su cartera vencida es muy baja, apenas 1.3% a julio, según cifras de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV), por lo que cuentan con la cartera de crédito hipotecario más sana del mercado, con el menor índice de morosidad.
El directivo entrevistado afirmó que con el producto Infonavit Total seguirán colocando al mismo ritmo, con la misma fuerza, “por lo que pensamos cerrar por arriba de las 30 mil hipotecas colocadas en el presente año”.
Sobre sus perspectivas para 2012, señaló que tienen el objetivo de crecer el próximo año alrededor de un 20% respecto al valor de lo que colocarán en 2011. Añadió que “gran parte de este objetivo de crecimiento se va a dar a través de Hipoteca Sin, que es donde estamos planeando colocar alrededor de 10 mil hipotecas con un ticket promedio de entre 800 mil y 900 mil pesos”.
Sobre el mercado en su conjunto, señaló que el crédito hipotecario cubre una de las necesidades primarias de la gente que es el adquirir una vivienda. Anualmente se forman más de 600 mil hogares y hay que atender ese mercado.
A pesar del entorno económico, sobre todo en Europa, no vemos en el corto plazo que se presente una disminución en la demanda de los créditos hipotecarios.
“Vemos que el mercado va a seguir creciendo y estos productos que sacamos le dan certidumbre a nuestros clientes”, concluyó.
Scotiabank, lecciones de la nueva crisis
Aunque México aprendió de su propia crisis hipotecaria de 1994-1995 y desde el regreso de la banca a este mercado lanzó productos con atributos que protegen al acreditado y a la propia banca, la más reciente crisis internacional agregó algunos elementos que tenemos que rescatar.
Enrique Margain, director de crédito hipotecario de Scotiabank, dijo que la crisis internacional dejó nuevos aprendizajes, como el no tener productos tóxicos, ofrecer tasas fijas, ser cuidadosos en el análisis de crédito y atención en el tema de servicios.
“Por ejemplo, debemos ser muy cuidadosos de a quién le damos crédito, de hacer un estudio de crédito detallado, sustentado en el buró de crédito, con todo aquello que demuestre que las personas tienen ingresos suficientes para poder pagar los créditos”, aseveró.
Agregó que otros elementos importantes son el ser más prudentes con el monto máximo a prestar como porcentaje del valor del inmueble, de acuerdo con el segmento de mercado que se atienda.
Enrique Margain, Director de Crédito Hipotecario de Scotiabank
Acerca de ser cuidadosos, citó el caso de cuando se otorga una hipoteca para una casa de descanso. Por ejemplo, con la más reciente crisis, el porcentaje máximo que prestaban para casas de descanso se ubicó en 60%, pero hoy nuevamente se ubica en 80% como máximo, por las nuevas condiciones del mercado.
Por lo que respecta a las ventajas competitivas que han hecho del banco el líder en el mercado residencial, el entrevistado destacó tres elementos: “el modelo del banco implica un ejecutivo especializado que acompaña al cliente desde la solicitud hasta la firma del crédito; nuestros productos personalizan las tasas de interés y tenemos un gran abanico de productos. El servicio nos diferencia de nuestros competidores, éste es nuestro gran valor agregado”.
Sobre la oferta más reciente que lanzó Scotiabank, Margain comentó que “buscamos permanentemente brindar a nuestros clientes las mejores opciones de crédito y prueba de ello es que aumentamos al 95% el porcentaje de financiamiento de nuestros productos en Cofinanciamiento, alcanzando porcentajes superiores a los que se encuentran actualmente en el mercado”.
Este producto les permitirá atender más la vivienda media, sin dejar a un lado la vivienda residencial.
Con este ajuste, los derechohabientes de Infonavit y Fovissste que adquieran una vivienda a través de un crédito hipotecario de Scotiabank, podrán alcanzar las más amplias facilidades que hay en el mercado tanto en las modalidades de Cofinavit, Scotia-Cofinavit A.G. y Apoyo Infonavit como los esquemas Alia2 Plus y Respalda2 de Fovissste, pudiendo incluso adquirir su vivienda sin desembolsar cantidad alguna.
El producto estrella de Scotiabank es Valora, como esquema de crédito, y Cofinavit AG como programa.
HSBC apuesta a la accesibilidad
Con su producto Hipoteca a tu Alcance, de reciente lanzamiento, el banco ofrece el crédito más accesible del mercado, al proponer un pago inicial de sólo 8.75 pesos por cada mil de crédito.
José David Álvarez Maldonado, director ejecutivo de Crédito Hipotecario de HSBC, explicó que “le brindamos acceso al cliente al crédito hipotecario, tenemos un producto con el menor pago inicial por millar, con una tasa fija de 10. 40%, un CAT de 12.2%, lo cual lo convierte en un producto competitivo y que le da acceso a las familias de una manera fácil, sin tanto problema”.
Aseguró que tienen “todos los elementos para que el cliente pueda acceder a su vivienda”, porque con estas nuevas condiciones de precio, el nuevo producto se convierte en el crédito hipotecario más accesible del mercado, ya que con un enganche de sólo 5% en cofinanciamiento con el Infonavit o Fovissste, facilita la compra de vivienda para muchas familias.
“Para quienes tengan una hipoteca contratada con otro banco y quieran beneficiarse con las condiciones que ofrece ‘Hipoteca a tu Alcance’, podrán trasladarla a HSBC con el objetivo de mejorar su tasa y disminuir su pago”, añadió Álvarez Maldonado. Destacó el énfasis que se le ha dado a la asesoría de los clientes. Por ejemplo, pusieron a disposición de sus clientes una guía hipotecaria gratuita en todos sus centros hipotecarios, donde llevan de la mano a sus clientes, paso por paso, antes de adquirir un inmueble, cómo elegir la hipoteca adecuada, etc. Todo ello adicional a la asesoría personalizada.
José David Álvarez Maldonado, Director Ejecutivo de Crédito Hipotecario de HSBC
El directivo señaló que en general los bancos han estado trabajando intensamente en el sector hipotecario, “llevamos varios años creciendo a pesar de la desaceleración y hemos estado incentivando el otorgamiento de crédito”.
Puso como ejemplo el repunte y posterior corrección de la cartera vencida en medio de la crisis de 2009, “creo que eso es uno de los temas estructurales importantes que han evolucionado en el diseño de los productos hipotecarios, al tener seguros que entienden el riesgo”, indicó.
Por ello, recordó que el nuevo producto que ofrece la institución, cuenta con seguro de vida, daños y desempleo para asalariados, lo que brinda una gran tranquilidad a los acreditados.
Finalizó diciendo que en la medida en que empiece a haber mayor competencia, también empieza a haber una mayor eficiencia en las instituciones participantes, en el servicio, en los procesos, en los tiempos de respuesta. Por lo que todo ese conjunto de factores ayudan a generar un crédito de mejor manera.
Texto:Ricardo Vázquez
Foto: ARTYCO, INFOGRAFÍAS, TAMARA URBE, DESPACHO ARQUITEX, HABITISSIMO, ARQUIS, ITALIAN ARQ., STOCK SCHM, BLOSSO ARQ
