Un elemento clave en el boom de vivienda experimentado en la década pasada fue la participación de estas instituciones hipotecarias no bancarias. Sin embargo, la crisis de 2008-2009 puso en riesgo su futuro.

Durante el periodo de ajuste financiero internacional de 2008-2009 las Sofoles y Sofomes hipotecarias fueron las más afectadas como parte del proceso de ajuste que experimentó el sector de la vivienda en México.

Las dificultades para mantener sus fuentes de fondeo, que se redujeron considerablemente desde la crisis, toda vez que los inversionistas no querían saber nada relacionado con las hipotecas, se aunaron al crecimiento acelerado de su cartera vencida, tanto de crédito puente como de individual.

Estas condiciones provocaron un severo problema de solvencia en este tipo de empresas, incluso llevaron a algunas a la quiebra. Sin embargo, esta situación no generó una crisis sistémica.

Un análisis del servicio de estudios de BBVA Bancomer, titulado "el futuro de las Sofoles hipotecarias" señaló que "en buena medida, el acelerado deterioro de las condiciones financieras de las Sofoles y Sofomes tienen que ver con el relajamiento en sus prácticas de otorgamiento de créditos y de valuación de riesgos, y ello a su vez se explica por la falta de una regulación adecuada para estas instituciones." La evolución de su cartera vencida refleja con claridad esta situación. Al enfocarse en segmentos de población de bajos ingresos, sus niveles de morosidad eran tradicionalmente mayores que los de la banca comercial; sin embargo, aun dentro de ésta, se hizo más alta en la cartera relativamente nueva, aunque de fondo refleja un relajamiento en los estándares de autorización de los créditos".

Samuel Suchowiecky, vicepresidente hipotecario de la Asociación Mexicana de Entidades Financieras Especializadas (AMFE) y director general de Hipotecaria Vértice, afirmó que "hemos enfrentado una época particularmente complicada, porque la crisis se originó en el mercado hipotecario de los Estados Unidos, por eso nuestras empresas enfrentan una situación más compleja. Nos ha venido afectando primero por la aversión al riesgo de los activos financieros en general, en particularmente a los activos hipotecarios; segundo por, el modelo de negocios de un banco hipotecario".

Víctor Manuel Requejo, que encabeza Hipotecaria Casa Mexicana, describió que como parte del reacomodo del mercado quebraron Crédito y Casa, al igual que Metrofinanciera, en tanto Su Casita se está reestructurando y quedará dentro del balance a un 20% de lo que era hace dos años; Crédito Inmobiliario lo compraron los españoles; Fincasa que era de Ixe la está absorbiendo Banorte; GE Money desapareció y su cartera se vendió a un banco. Agregó que se han defendido Patrimonio y Vértice, ésta recientemente se capitalizó, y la naciente Apoyo Integral Inmobiliario, que él mismo encabeza, adquirió en enero del año en curso Hipotecaria Casa Mexicana.

"La crisis depuró al mercado de desarrolladores y casi hizo desaparecer al mercado de las Sofomes y Sofoles hipotecarias", afirmó.

Agregó que el talón de Aquiles de este tipo de empresas siguen siendo hoy las fuentes de fondeo. Explicó que no traen un balance para que les dé recursos el mercado privado (colocación de deuda), además de que los inversionistas siguen sin querer comprar papel hipotecario a través de bursatilizaciones, pese a que Infonavit y Fovissste están colocándose bien porque atrás de ellos están un balance muy grande y la SHCP, respectivamente.

Desde finales de 2008 y hasta la fecha, Sofoles y Sofomes dejaron de acudir a su principal vía de financiamiento, debido a la creciente percepción de riesgo en los mercados inmobiliarios que se despertó entre los inversionistas de estos instrumentos financieros. Por lo cual nuevamente tuvieron que depender en mayor medida del fondeo de la SHF.

Samuel Suchowiecky

Como efecto colateral por dejar de recibir ese fondeo, estas entidades financieras también dejaron de prestar dinero a los desarrolladores de vivienda para la construcción de nuevos proyectos, por lo que el impacto se reflejó en una menor disponibilidad de casas de los segmentos medio residencial y residencial.
Sin embargo, Requejo dijo que ?le queremos decir al mercado que no todas las Sofoles y Sofomes estamos mal y tenemos ganas de prestar a desarrolladores?.

Dos problemas fundamentales

Samuel Suchowiecky afirmó que son dos los problemas fundamentales de las hipotecarias no bancarias, uno es el fondeo, es decir, de dónde vienen los recursos para que ellos puedan financiar construcción de vivienda y crédito individual; el segundo es qué tipo de regulación deben tener estas entidades.

Sobre el primero dijo que el modelo internacional está basado en bursatilizaciones, pero con el problema de Estados Unidos se fue cerrando esta fuente de recursos. "Cuando eliminamos esta fuente de fondeo, entramos en un problema complejo, porque sin bursatilizaciones de cartera, ni los balances de los bancos ni los del gobierno son suficientes para financiar la vivienda que se requiere en el largo plazo. Por ello las bursatilizaciones deben regresar".

Los fundamentales del mercado de vivienda en México son muy positivos, pero el dinero que está fluyendo al país en inversión de cartera, no lo está haciendo en inversiones inmobiliarias.
Hay un esfuerzo de toda la industria (liderado por la CNBV) para reinventar los ordenamientos para las bursatilizaciones, ese trabajo es relevante porque al final de cuentas va a ser una reconstrucción del mercado, describió.

Agregó que debemos prever que este mercado tomó muchos años y recordó que las primeras bursatilizaciones se dieron en 2003, por lo que la reconstrucción requiere ir creando nuevamente este mercado, donde la SHF tendrá un papel fundamental.

"En esta reconstrucción el respaldo de la SHF es bueno; pero quizá no sea suficiente. El gobierno siempre tiene que jugar un papel, en ciertos momentos facilitar que las cosas sucedan y que el mercado funcione de manera ordenada; en otros momentos debe actuar como detonador de mercado".

Entonces, sin bursatilización de cartera ni colocación de deuda a través del mercado de valores, las Sofoles y Sofomes hipotecarias han recurrido básicamente a la SHF. "Vivir esta crisis sin tener una banca de desarrollo para apoyarnos hubiera sido distinta; sin embargo, también hemos visto que el fondeo en general ha sido más restrictivo, más complejo y en menores cantidades", señaló el vicepresidente de AMFE.

Sin embargo, ante la limitante de poder salir a captar recursos del público, cuestionamos al entrevistado si ello implicaría un cambio en el modelo de las hipotecarias, por ejemplo convertirse en bancos. Al respecto, Samuel Suchowiecky señaló que la estrategia de las empresas puede ser distinta, habrá algunas que ya tomaron la dirección en ese camino, lo cual podría ser una solución, pero no resuelve del todo el problema, porque hay algunos bancos que tienen dificultad para captar recursos en el monto y plazo que requiere este mercado hipotecario, que es un poco complejo.

El otro tema importante es la regulación de este tipo de empresas en plena transición, ya que no se ha hecho lo suficiente para trazar un camino claro que permita la transición de una entidad que ya está operando a nuevas figuras, por ejemplo la de un banco.

"La posibilidad de una transición no es de mercado, sino de empresa por empresa, toda vez que el mercado hipotecario ofrece la oportunidad de especializarse en nichos de mercado. Otra cosa que vemos es que debe haber más consolidación del mercado.

Residencial vista hermosa, Tabasco

"En materia de regulación estamos en un punto algo complejo e incómodo, la regulación no es del todo clara; en general hay emisoras, al ser emisoras hoy tienen que cumplir con reglas de la CNBV sin ser reguladas por ésta. También debemos cumplir con reglas de nuestros fondeadores que van camino a converger con reglas bancarias. Sin embargo, es muy importante que en esta nueva etapa regulatoria tengamos los plazos transitorios adecuados para poder cumplir con la regulación"

El futuro ¿incierto?

La Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV) ha realizado una serie de propuestas para regular a este tipo de instituciones financieras no bancarias, las cuales apuntan hacia una regulación uniforme para las instituciones financieras que otorgan crédito, pero también hacia fortalecer las actividades de supervisión y regulación. Si bien no hay fechas específicas para incorporar estas disposiciones, es de suponer que su adopción podría ser gradual.

Para los analistas de BBVA Bancomer, "las Sofoles y Sofomes han jugado un papel importante en el financiamiento de la industria de la vivienda, desde su surgimiento, a mediados de la década de los noventa y durante la mayor parte de la década pasada. Sin embargo, la crisis financiera hizo evidente también algunas de sus limitaciones, y su futuro dependerá de su capacidad de adaptarse a los cambios que les impondrá tanto la regulación como el propio mercado.

Victor Manuel  Requejo

"Por lo pronto es claro que deberán fortalecer su base de capital y someterse a una supervisión estricta. Así, entre las alternativas más viables que se vislumbran para las Sofoles y Sofomes están, por un lado, fusionarse con otros grupos financieros; por otro, fusionarse entre sí para formar bancos de nicho, que les permita elevar su nivel de capitalización y generar sinergias. Estas alternativas se incluyen también entre las recomendaciones del FSB, que sugiere la consolidación o el cambio de modelo de negocio. Lo que es indudable es que seguirán operando en alguna forma, ya que han generado experiencia en atender a un nicho de mercado con características muy particulares", apuntó el análisis del banco más grande de México.

En este sentido, Víctor Manuel Requejo apuntó que en el mercado tiene que crecer, la participación de Sofoles y Sofomes, pero antes tiene que arreglarse como empresa. "Las Sofoles tienen buen futuro si logran sanear su empresa, necesitan inyectar más capital y no cometer los errores de antes, como querer hacer el negocio del financiero y el promotor".

Recordó que las Sofoles financiaban la tierra, la construcción y el crédito individual, todo, pero vino la crisis y les dijeron ahí está tu desarrollo, tú lo financiabas todo. "Especialízate en tu negocio, zapatero, a tus zapatos", apuntó.
Requejo afirmó que hay dinero para prestar, la SHF tiene dinero suficiente para apoyar la construcción de vivienda, pero no tiene Sofoles y Sofomes suficientes para colocar esos recursos, lo que irá mejorando conforme éstas fortalezcan su balance.

¿Qué vemos hacia adelante?

El vicepresidente de AMFE y también director general de Hipotecaria Vértice, dejó ver un mercado muy dinámico hacia adelante, donde va a haber un ajuste en general, donde varias empresas van a explorar distintas estrategias. "Veo consolidaciones, las veo entre empresas del mismo giro (fusiones) u otro, así como con bancos".

Aseguró que no podemos perder de vista que el mercado de la vivienda es muy prometedor, ofrece muchas posibilidades de inversión y todavía tenemos una penetración en el tema hipotecario y bancario con respecto al PIB muy bajo.

"Hoy sabemos con mayor precisión dónde está la demanda y qué tipo de demanda tenemos. Aquí hay varias conclusiones importantes, porque el gran crecimiento de la vivienda en México va a venir por el mercado de los no afiliados, y las Sofoles y Sofomes juegan un papel muy importante en este nicho".

Consideró que es un mercado más difícil de entender, más difícil de acreditar, y nos puede dar una ventaja frente a los bancos, además de que tradicionalmente no ha sido el foco de atención de los bancos.

Considerando los cambios que se avizoran en el sector, le preguntamos a Víctor Manuel Requejo el por qué si el sector no pasa por el mejor momento, abrieron una nueva Sofol y luego compraron otra más. "Compramos porque vimos una oportunidad en el mercado, pensamos que la vivienda es un artículo de primera necesidad, que el tema no está satisfecho en el país. Vimos que quien surtía a ese mercado estaba en problemas y saliendo del mercado y nos parece que cuando la competencia sale del mercado hay que entrarle, y no entrar cuando todos entran, por eso quisimos desarrollarnos rápidamente y por eso compramos Hipotecaria Casa Mexicana".

Hipotecaria Casa Mexicana traía una cartera de 2,500 mdp en 8 años de labor, nosotros traíamos una cartera de 300 mdp en la naciente Apoyo Integral Inmobiliario y además les dieron para administrar la cartera de Condesa Financiera que ya quebró y desapreció de poco más de 800 mdp, "en síntesis estamos administrando 3,500 mdp de cartera que sigue siendo poco pero mucho más que los 300 mdp que traíamos a finales del año pasado; nuestro objetivo es prestar entre 3,000 y 4,000 mdp principalmente para construcción de vivienda durante el año en curso".

Por su expectativa positiva sobre el mercado, están viendo si administran más cartera de otros, si pueden juntarse con otra empresa. ? Estamos evaluando cómo poder crecer más rápido, cómo tomar un poco más del mercado, porque estamos aquí y definitivamente creemos en él?, concluyó Requejo.

Crédito puente, talón de Aquiles en la vivienda

El crédito puente sigue siendo el talón de Aquiles del sector vivienda, porque los flujos de financiamiento de las instituciones privadas continúan decayendo, principalmente el de las Sofoles y Sofomes hipotecarias.

De enero a junio del 2011 la colocación de crédito puente entre bancos y Sofoles/Sofomes hipotecarias fue por 12,270 millones de pesos (mdp), monto que representa una contracción de 43.7% frente a los 21,812 mdp que colocaron en el mismo periodo del 2010, según información de la Asociación Hipotecaria Mexicana (AHM).

La banca está otorgando el 82.04% del financiamiento para construir vivienda y las Sofoles/Sofomes solamente 17.96%.

Éstas últimas otorgaron durante el primer semestre de 2011 un total de 78 créditos puente por un valor de 2,204 mdp, que significó una contracción de -34.6% respecto a igual periodo del año previo, cuando los 154 créditos que otorgaron significaron un financiamiento por 3,369 mdp.

De enero a junio del año pasado las hipotecarais no bancarias financiaron la construcción de 10,640 viviendas, en tanto este año han sido 8,793 unidades en el mismo periodo.

El análisis de BBVA Bancomer recordó que "a finales de 2008, la cartera de crédito de las Sofoles y Sofomes hipotecarias representaba la mitad de la de la banca comercial (146 mil millones vs. 296 mil millones de pesos), sin embargo, para finales de 2010 (octubre) era sólo el 24% (88 mil millones vs. 369 mil millones de pesos)".

Cifras de la AHM indican que a junio del 2010, la cartera de crédito puente total de los bancos sumó 42,356 mdp, mientras en las Sofoles y Sofomes sumó 26,004 mdp; un año posterior, los saldos de las carteras se ubicaron en 39,516 mdp y 19,080 mdp, respectivamente, lo que significó tasa de crecimiento negativas a ritmo anual de -6.7% para los bancos y -26.6% en las Sofoles y Sofomes.

Texto:Ricardo Vázquez

Foto: AMFE, UNDINE PROHOL, STOCKSHM, GALERÍAS LEÓN, PLATAFORMA ARQUITECTURA