Durante los primeros tres o cuatro meses del año, por la situación nacional e internacional, cambió la dinámica de los flujos de dinero, ocasionándole un fuerte freno al desarrollo inmobiliario en su conjunto, aunque ya vemos indicios de que se empieza a querer mover. Así se expresó German Ahumada Alduncin, presidente de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI).

Felipe de Yturbide, Director general de Banca de Empresas y Tesorería de Scotiabank.

Agregó que entre lo más accesible, en términos de financiamiento para el mercado de desarrolladores, los créditos puente son una buena medida, pero donde los costos de financiamiento se han incrementado y tienen que ser evaluados los retornos por parte de los desarrolladores con estos nuevos costos, afirmó.

Por su parte, el presidente de la Canadevi del Valle de México, Mario Ariel Sánchez Zermeño, opinó que el tema de la participación de la Sociedad

Hipotecaria Federal (SHF) es fundamental para reactivar el financiamiento de las Sofoles y Sofomes.

Sobre los bancos, dijo que “vemos muchos complicaciones para otorgar crédito a desarrolladores, porque cada vez te piden más condiciones para operar, además de haber una alta concentración entre

Bancomer y Banamex, que finalmente se están quedando con la mayor parte de los créditos puente”.

Agregó que “ambos bancos tienen programas para financiar créditos puente, pero el único problema es que los están dando de una manera un poco selectiva.

Como desarrollador, si ya eres cliente de uno u otro, y tienes líneas de crédito con ellos y cumples, prácticamente tienes asegurado para este año y el siguiente los recursos”.

Puntualizó que el resto de los bancos están muy cautelosos en otorgar créditos puente.

Y agregó que los desarrolladores de vivienda recurrirán a fondos de inversión para fondearse, ante la escasez de financiamiento para construcción de casas por parte de las Sofomes y Sofoles hipotecarias, así como de la banca comercial.

Recordó que desde los meses de septiembre u octubre a la fecha, el crédito puente de las Sofoles y Sofomes hipotecarias se cayó en un 70%, mientras que de los seis o siete bancos que comenzaban a otorgarlo, ahora sólo quedan dos.

Entrevistado por Real Estate Market & Lifestyle, Isidoro Sánchez, director generaladjunto de diseño y desarrollo del negociode Banca Hipotecaria Bancomer,dijo que el mercado de financiamiento adesarrolladores de vivienda está divididoen cuatro: Bancomer; el resto de labanca; las Sofoles y Sofomes; y el mercadode deuda o capitales.

Sobre las Sofoles en particular, comentó que tuvieron una coyuntura triple, porque hubo un grupo de instituciones afectadas, ya que el mercado de deuda se secó y no tuvieron recursos para seguir financiando a sus clientes; otro grupo que quizá ya no tenía capacidad en el balance, el capital ya no les daba para seguir incrementando su colocación; y un tercer grupo pequeño donde no hubo prácticas buenas. Estos tres grupos explican la contracción del mundo de las Sofoles, explicó Isidoro Sánchez.

Sobre el mercado de capitales y deuda, indicó que se extinguieron, “no hubo atractivos para poder colocar nuevas desarrolladoras en bolsa, y en deuda tampoco pudieron ir a levantar recursos como lo venía haciendo hasta la primera parte del año pasado, para seguir impulsando proyectos.

Probablemente en el mundo de los desarrolladores la contracción de su volumen oscile entre 30 y 35%, donde los financiamientos que sí se están dando fluyen más lentos porque son mucho más cautos”.

En materia de vivienda, dijo que los fondos de capital de riesgo inmobiliarios no llegaron a representar ni el 3.5% del total de financiamiento de mercado en vivienda, esto es distinto a la compra de tierra.

Reiteró que los grandes impulsores son la banca, las Sofoles y Sofomes, el mercado de capitales y deuda.

Isidoro Sánchez, Director general adjunto de diseño y desarrollo del negocio de Banca Hipotecaria Bancomer.

LA BANCA FIRME

Sobre la banca en particular, dijo que el sector tiene liquidez, pero tiene distintos grados de penetración y conocimiento del sector de los desarrolladores de vivienda. “Hay bancos que sobre reaccionaron y cerraron las puertas porque pensaron que lo que estaba pasando en Estados Unidos se iba a replicar en México, cosa que no fue cierta; otro segmento donde dejaron de incrementar sus líneas, pero se mantuvieron con los clientes que estaban. Finalmente, otros no tocan el mercado empresarial y están muy a gusto en el individual y ahí tienen para rato”. Fue tajante en señalar que esto explica muy bien lo que pasa con la banca.

Sostuvo que Bancomer está muy comprometido con el sector, “abiertamente seguimos otorgando créditos para la construcción de la vivienda para todas las variantes que hay. Estamos muy activos, tanto en créditos puente como en financiamiento de cualquier otro tipo, para los que desarrollan vivienda”.

Señaló que el saldo empresarial es más alto hoy de lo que tenían el año pasado y tienen una demanda muy importante de sus clientes promotores y de otros buenos desarrolladores, que antes no eran sus clientes.

Señaló que “al 13 de mayo de 2009 traemos 142 mil viviendas en construcción, lo mismo las terminadas pero no vendidas, como los créditos puente que formalizamos hasta dicha fecha”.

Aunque esta división de Bancomer se concentra en la vivienda, comentó que “el desarrollo comercial se ha contraído, pensando que en dicho mundo hay centros comerciales, oficinas, hoteles y otros. Pero en el de vivienda, donde nos concentramos, ha crecido el saldo de financiamiento”.

Fue muy claro en que es necesaria la diversificación bancaria, porque hay una fuerte concentración con ellos.

Efectivamente a los desarrolladores se les ha pedido que sean muy profesionales y sustenten bien sus proyectos, que tengan un capital suficiente para afrontar contingencias, condiciones que ya existían pero se les pide sean más estrictas.

Agregó que al haber menos oferta de dinero que demanda del mismo, los precios se encarecieron entre 150 y 200 puntos básicos, un efecto claro de oferta y demanda.

Pero tener recursos hoy es mucho más valioso que perder la oportunidad de hacer un proyecto por un diferencial de tasas.

Cumbres Santa Fe.

FALTA ESPECIALIZACIÓN DE LA BANCA

En este mismo sentido, el director ge- neral de banca de empresas y tesorería de Scotiabank, Felipe de Yturbe, expresó que la institución no ha cerrado el crédito a ningún segmento del mercado, incluyendo a desarrolladores.

Reconoció que no son demasiado grandes en el crédito a desarrolladores de vivienda, pero han mantenido su presencia.

Como originadores de estos créditos, expresó que la banca en general se ha vuelto más selectiva y todo el mercado ha corregido.

Los términos de préstamos han cambiado, los diferenciales se han modificado, pero siguen dando crédito.

Reconoció el directivo de Scotiabank que las condiciones han cambiado.

“Nosotros debemos ser cuidadosos en el otorgamiento de crédito, a lo mejor solicitando que los desarrolladores tengan que poner un poco más de capital. Nuestro negocio es dar crédito, pero dar buenos créditos, en la medida de lo que es un buen proyecto, quizá sea lo que ha cambiado”.

Explicó que antes, un desarrollador podía tomar un poco más de riesgo, asumir un poco más de incertidumbre respecto a la demanda, porque veníamos de un periodo de tiempo que era muy evidente esa demanda y cierres exitosos de proyectos, pero hoy eso es lo que ha cambiado.

“A raíz del problema de las Sofoles, se observó un incremento en el interés en el financiamiento bancario, en particular con nosotros. Sin embargo, muchos desarrolladores han diferido su decisión de arranque de proyectos, en espera de tener una mejor visibilidad y una claridad de que el proyecto se va a desplazar o no. Quizá donde hay una mayor claridad es en la vivienda económica y de interés social”.

La crisis por la que estamos atravesando ha propiciado que la banca tenga mayor penetración de mercado, en un mercado que era casi cautivo de las

Sofoles. Durante el último trimestre del año pasado, las Sofoles y Sofomes eran las principales colocadoras de créditos puente, concentrando alrededor del 80% de los créditos puente.

Al verse estas impedidas para seguirle dando créditos, la fuente de fondeo se secó para ellas y de pronto la banca se encuentra con una demanda, pero la banca no tiene ni la penetración y especialización que las

Sofoles, con excepción de Bancomer, por haber tomado a Hipotecaria Nacional, consideró el entrevistado.

Sin embargo, señaló que “la banca tiene la infraestructura para que en seis meses pudieran sustituir lo que las

Sofoles venían haciendo”.

Sobre el futuro de las tasas de interés, Felipe de Yturbe advirtió que la baja en las tasas de referencia del Banco de México (Banxico), deberá en el mediano plazo tener el mismo efecto sobre las tasas a las que prestan. En Estados Unidos ya sucedió, pero en México apenas iniciará ese proceso, donde los mejores riesgos estarán regresando.

Por último, dijo que un buen proyecto es un buen proyecto y ese no tendrá problemas para financiarse.