Entonces, nadie imaginaba que aquello que se asomaba sería tan sólo la punta del iceberg que meses después, haría colapsar a la economía mundial a tasas que recordaron la Gran Depresión de 1929; la peor pesadilla económica de que hasta entonces se tenía memoria.
A partir de entonces, se inició una caída mundial de las bolsas y gran volatilidad cambiaria, que lo único que anticipaban era un escenario de severa crisis financiera y económica.
Las reacciones de los bancos centrales en todo el mundo no se hicieron esperar, e inyectaron fondos en sus sistemas bancarios para estimular la liquidez, temiendo que muchas compañías con lazos al mercado de las hipotecas subprime pudieran ser insolventes.
En el caso de la Reserva Federal, el Banco Central de Estados Unidos, (FED) transfirió 24 mil millones a reservas temporales, al tiempo que entró en un acuerdo de recompra de seguridad respaldado por hipotecas, con la esperanza de aliviar las preocupaciones de los accionistas; mientras que el Banco Central Europeo (BCE), autorizó un récord de 83 mil 600 millones de añadidos a sus bancos.
El viernes previo a aquella fecha, comenzó la liquidación masiva de las acciones de Bear Sterns, el otrora poderoso banco de inversiones, que cayó como resultado de la pérdida de dos fondos de cobertura, que se valoraban en más de un mil 500 mdd. Los fondos de cobertura habían sido expuestos peligrosamente a la falla sistémica de los mercados de hipotecas denominados subprime (por su baja calidad), y la compañía anunció que no sería capaz de devolver dinero
a los inversionistas.
Días después, Jim Cramer, un conocido presentador de la “CNBC” durante su presentación televisiva “Mad Money” anunciaba que más de 7 millones de personas
perderían sus hogares debido a la tenencia de malas hipotecas. A partir de ese momento, el mundo jamás volvería a ser igual.
Acceso al Desarrollo Residencial vidalta.
Efecto cemento
No cabe duda que el mundo se encuentra atrapado en un problema sistémico, lo curioso y afortunado es que por primera vez para México, las cosas son diferentes, dijo José Manuel Rivero Andreu, presidente ejecutivo de la Asociación Hipotecaria Mexicana (AHM), en entrevista con Real Estate Market & Lifestyle.
Tenemos algunos problemas derivados del colapso internacional, pero aunque la falta de liquidez nos ha afectado, no ocurre lo mismo que en Estados Unidos, señaló Rivero Andreu, quien agregó que hoy día México cuenta con uno de los mercados hipotecarios más fuertes del mundo, dada la fuerte regulación que existe sobre el mismo, como producto de crisis económicas anteriores.
A lo anterior, agregó, los países con estructuras complejas en su mercado hipotecario son los que presentaron los mayores problemas. Y curiosamente buena parte de ellos, son países desarrollados como España o Estados Unidos. En contraste,
naciones latinoamericanas como Chile o Colombia, e incluso México, mantienen mercados que no obstante la seria desaceleración económica mundial, siguen teniendo una actividad nada despreciable.
Por ello, parece que la más grande lección que hemos aprendido de esta crisis hipotecaria internacional, es que se debe volver a lo básico, a estructuras operativas y de financiamiento, donde la transparencia y la claridad en cada una de sus cláusulas, sea de donde se desprende el resto del tema, explicó el presidente de la AHM.
Por otra parte, no debemos dejar de lado que este tipo de temas siempre contarán con un nivel de riesgo importante, pues son inversiones a muy largo plazo, para lo cual es necesario contar con garantías de pago, que aseguren la viabilidad de las estrategias a ese plazo.
En este caso, la ortodoxia en la reglamentación tanto para acreedores como para deudores debe ser la misma, de lo contrario, cuando las reglas comienzan a hacerse laxas entonces surgen problemas tal y como ocurrió en Estados Unidos, dijo Rivero Andreu citando a Debra Erb, directora del House Program Overseas Private Investment Corporation (OPIC), quien fue conferencista durante el Simposio 2009 de la AHM.
Como ejemplo de un modelo robusto y pujante, el directivo citó el modelo hipotecario canadiense, el cual dijo, para muchos pudiera ser muy rígido y sin embargo ha mostrado una fiabilidad indiscutible, sobre todo al compararlo con el fenómeno subprime de sus vecinos del sur.
En ese modelo, la exigencia de un dowpayment o enganche del 20% del inmueble parece ser excesiva, y sin embargo, eso da una real incertidumbre a la hora de generar una cartera, sabes que esa cartera tendrá un grado de sanidad que aguantará varias pruebas y con ello se evitarán problemas adicionales posteriores.
Mejoras
Para el ejecutivo de la AHM contar con un sistema de vivienda e hipotecas como el mexicano es un privilegio, no obstante comentó que aún siguen habiendo elementos susceptibles a rediseñar para hacer un mejor sistema y un mejor mercado: Uno de los elementos que podríamos tomar como experiencia probada y aplicable a nuestro mercado, consiste en la implementación de los denominados Covered Bonds, que no son otra cosa que bonos con coberturas, lo cual daría más certidumbre al mercado de colocación de bonos respaldados por hipotecas (Borhis), y lo cual a su vez, devendría en una mayor confianza hacia las instituciones gubernamentales de apoyo a la vivienda como Infonavit y Fovissste, así como para las Sofoles y Sofomes.
Uno de los puntos más importantes, recalcó Rivero Andreu, es no caer en la tentación de desregular el sector. En el caso del otorgamiento de vivienda para el sector informal de la economía, dijo que se sabe es un mercado enorme y, por lo tanto, susceptible de ser un buen negocio. Sin embargo, también se sabe que estadísticamente representa mayor morosidad que aquel mercado aunque de bajos recursos, pero finalmente dentro de la economía formal.
Hoy precisamente se está a la expectativa de que el Infonavit amplíe las vías de financiamiento, mediante la emisión de Bonos Cubiertos (Covered Bonds) a partir de 2010, aunque por la información que se ha difundido, todo dependerá de las reformas a la Ley de
Infonavit, que actualmente se analizan en el
Congreso de la Unión.
Esto no significa que el Infonavit deje de emitir Cedevis, pero usarían la emisión de este nuevo instrumento financiero en México, porque se venden a un precio mayor y por lo tanto con una tasa de rendimiento menor, lo que permitirá al instituto recursos mucho más baratos para continuar incrementando el financiamiento a las personas.
Desde hace cuatro años, el Infonavit recurre a los inversionistas institucionales que adquieren papeles o bonos bursátiles en los mercados de valores para allegarse de recursos adicionales a los que percibe, mediante el cobro de la cartera vigente de hipotecas y los pagos bimestrales de las empresas por cada uno de los trabajadores que tienen en nómina. Ello a través de los Certificados de Vivienda, mejor conocidos como Cedevis, los cuales están respaldados mediante el flujo de efectivo que generan las hipotecas con el pago mensual de los acreditados.
Por su parte, los Covered Bonds funcionan de forma similar, pero le permitirían al Infonavit “sacar” de su balance éstas hipotecas, además de sustituir el número de ellas dentro de un fideicomiso, es decir, le daría mayor flexibilidad en la administración de esa cartera bursatilizada, según fuentes de la misma institución.
Enmiendas, paliativos y soluciones
Para Robert Story, presidente y CEO de la Canadian Association of Accredited Mortgage Bankers Proffesionals (CAAMP) -y ponente en la última edición del Simposio 2009 de la Asociación Hipotecaria Mexicana (AHM)-, las medidas que se han puesto en práctica para llevar al sector hipotecario y la economía en conjunto del “país de la hoja de maple” a una mejoría, incluyen apoyos en la emisión de los enlaces de rédito de hipotecas exentos de impuestos por las Agencias de Financiamiento de Vivienda del Estado.
Tales ingresos, dijo, serían utilizados para financiar de nueva cuenta las hipotecas de los prestatarios emproblemados. Asimismo, dijo que para estabilizar el mercado, continúan llamando a la modernización de la Federal Housing Administration (FHA), lo que se traduciría en la creación de un solo regulador federal con mayor fortaleza. Esto, añadió, ayudará a asegurarse contra abusos futuros, a lo que se le agregaría la creación de una base de datos nacional, en donde se encuentren todos los participantes del mercado de vivienda y que estaría disponible fácilmente por los consumidores.
Con lo anterior, los prestatarios también tendrían la tranquilidad de saber si sostendrían una hipoteca con un agente o bien un prestamista real. Estos originadores también estarían sujetos a estándares altamente profesionales, aseguró Story.
Con respecto a la transparencia tan necesaria para dar certidumbre y confianza al mercado, Story indicó que se apoyará la simplificación de procesos y de accesos de una manera que las prácticas de préstamos rapaces no puedan ocultarse “en vista llana”.
Ésa es una parte de los procedimientos que está llevando a cabo la Asociación de los Banqueros de Hipotecas (MBA). “Estamos trabajando con los reguladores y los legisladores para encontrar las soluciones adicionales que puedan ayudar a cada uno; y al mismo tiempo, estamos contentos que el presidente Obama haya firmado recientemente una nueva legislación para ayudar a las familias en procesos de pérdida de su casa”.
Entre otras cosas, esta legislación realizará cambios vitales a los programas de ejecución de casas, para el cual el MBA ha estado abogando desde hace tiempo. Además, esta ley también pondrá protecciones importantes de la responsabilidad en las ejecuciones, para asegurar un proceso más eficiente con el fin de asistir a prestatarios preocupados, señaló el directivo.
Paralelamente, añadió Story, también estamos satisfechos que el mes pasado (mayo) junto con el Congreso de Estados Unidos se echó abajo la legislación que habría dado a los jueces de bancarrotas, la autoridad para modificar los términos de una hipoteca primaria. El permiso habría afectado, al contrario, las tasas de interés de las hipotecas y la disponibilidad del crédito, pues habrían hecho frente a los prestamistas con un nuevo nivel de la incertidumbre. Consecuentemente, los prestatarios habrían hecho frente a pagos más altos, a costos más altos y a tasas de interés más altos.
Aquel proceso de bancarrota habría lastimado los esfuerzos actuales de restaurar la confianza y liquidez de los mercados de capitales. En un frente más amplio, el MBA está conduciendo de manera segura la restauración de liquidez en el mercado de hipotecas secundarias. Por ello, se creó un destacamento de fuerzas -el Consejo sobre Aseguramiento de Liquidez de Hipotecas- a la mirada en la estructura futura del mercado secundario y el papel, que el GSE’s debe desempeñar.
Recuperación, ¿para cuándo?
Uno de los comentarios que cobró atención en el Simposio 2009 de la AHM fue que la recuperación internacional no se haría palpable sino hasta el cuarto trimestre de 2010. A lo anterior, José Manuel Rivero Andreu dijo que desafortunadamente los pasos hacia la recuperación económica se han ido retrasando, toda vez que los problemas coyunturales han sido difíciles de sanear.
Enfatizó que no obstante la AHM prevé que para el caso de México los síntomas de mejoría pudieran darse un poco antes, no especificó un plazo de tiempo preciso; sin embargo, el directivo aseguró que podría darse incluso antes de que el fortalecimiento de la economía norteamericana se robustezca, pues si bien es cierto que hay un desfase en los ritmos económicos de las dos naciones, México podría reaccionar con mayor velocidad en esta ocasión.
Sin duda en términos de expectativas económicas hay diversas visiones, porque hay quién pronostica que desde el último trimestre de 2009 o a más tardar el primero de 2010, Estados Unidos y México ya mostrarán tasas positivas de crecimiento, aunque sean moderadas.
Finalmente, José Manuel Rivero Andreu sostuvo que no obstante el nerviosismo del consumidor para tomar el crédito a la vivienda, otorgado por la banca a las Sofoles y Sofomes o los organismos públicos de vivienda, este es posiblemente el mejor momento para tomarlo, ya que debido a la baja demanda y las condiciones como hipotecas en pesos, a tasas fijas, con seguro de desempleo y otros alicientes, es el mejor escenario para decidirse a tomar el crédito.
En Estados Unidos se está otorgando la autoridad para modificar los términos de una hipoteca priimaria.
