Uno de los grandes retos que hoy tiene la industria es generar confianza del consumidor final de vivienda y crédito hipotecario.

Las crisis recurrentes en México ocasionaron en décadas la desaparición del crédito bancario, por ello, uno de los grandes temores internos derivados de la crisis inmobiliaria e hipotecaria de Estados Unidos, fue que el crédito desapareciera nuevamente.

Nada más alejado de ello. De hecho, los entrevistados por Real Estate Market & Lifestyle aseguraron que los recursos están disponibles. No hay que olvidar que entre organismos públicos y privados para este año, se dispuso de una inversión total por 265 mil 555 millones de pesos (mdp), de los cuales apenas se colocaron 31% hasta el cierre de mayo. Este es un pronóstico conservador, dado el entorno de crisis, toda vez que no se descarta que esta cifra pueda ser incluso mayor, si el mercado financiero se abre para hacer nuevas colocaciones de bonos respaldados por hipotecas, en la segunda mitad de año. Como cifra comparativa, en 2008 se derramaron 269 mil 133 mdp.

De acuerdo con información de la Conavi, al 31 de mayo pasado se habían realizado 403 mil 523 acciones de vivienda (crédito), entre organismos públicos y privados, del millón 291 mil 845 que se plantearon para todo el año como meta. El número total de acciones o créditos de vivienda colocados, representaron un ajuste de -15.2%, respecto a igual periodo del año pasado.

Esto equivalió a una derrama económica de 81 mil 88 millones de pesos, representando un avance del 31% de la inversión total planteada para todo el año. Asimismo, la variación respecto al mismo lapso del 2008 provocando una contracción de -15.4%.

Para Carlos Zambrano Elizondo, director ejecutivo hipotecario de Banorte, “visto en forma agregada, el comportamiento del crédito hipotecario en México en los primeros cinco meses del año, mostró  una disminución importante en el ritmo de colocación en relación al año pasado. Sin embargo, si se descompone en dos partes: la primera, digamos los colocados por Infonavit y Fovissste, no se vieron tan impactados, inclusive Fovissste muestra crecimiento”.

La segunda parte, dijo, los créditos colocados por bancos y Sofoles/Sofomes han tenido una caída considerable (-32% a mayo). La disminución en colocación del mercado sí ha sido mayor a lo que se esperaba, pues adicional al tema de la recesión económica que se está viviendo, se vino a agregar el impacto por la contingencia sanitaria que vivimos en el mes de mayo.

El problema es la demanda, no falta de recursos

Oscar Regalado, director de Estrategia y Producto de Banca Hipotecaria de Banamex, sobre la banca en particular comentó que “esta caída se explica no por falta de apetito en el caso de los créditos individuales, porque claramente todos los bancos tienen apetito por prestar en el crédito individual. Sin embargo, la demanda sí se ha visto afectada por el desempleo y por la incertidumbre que tiene la gente sobre la estabilidad de su trabajo. Este es el factor fundamental que explica la contracción en la demanda”.

Estimó una caída de entre 20 o 25%, comparado con la colocación que traía la banca a mayo del año pasado.

Agregó que Banamex no se ha frenado ni se ha parado en ninguna línea de negocios en esta coyuntura. “El banco está comprometido con esta industria, tanto en créditos puente como en créditos individuales, estamos registrando crecimientos muy importantes.

Más allá de frenarnos, todo lo contrario, estamos cubriendo espacios que otros dejaron de atender, afirmó.

De acuerdo con cifras de la Asociación Hipotecaria Mexicana (AHM) al cierre de abril, los bancos habían colocado 32 mil 34 créditos con una inversión de 13 mil 419.3 mdp. Por su parte, las Sofoles/Sofomes habían colocado 19 mil 699 créditos y los recursos disponibles para ello fueron de 9 mil 77.5 mdp. La suma de ambos tipos de instituciones indican que se han colocado 51 mil 733 financiamientos individuales, de los 150 mil que se tienen como meta, lo que significó un avance del 34% al cierre de abril.

Manuel Campos, vicepresidente de Hipotecaria Su Casita, declaró que la explicación a la menor colocación de crédito hipotecario durante el primer semestre de 2009, es “la caída en la confianza en el consumidor, a lo que se le ha sumado la puesta en marcha de una reglamentación más rigurosa para la colocación del crédito, emprendida tanto por la banca como por las Sofoles y Sofomes”.

Empleo, el talón de Aquiles

Flavio Franyuti, director ejecutivo de Crédito Hipotecario de HSBC fue muy puntual al señalar que “la principal fuente de temor entre los posibles acreditados o clientes es el tema del empleo, y eso marcó este primer semestre del año: “Una incertidumbre grande, que determinó una contracción fuerte en las solicitudes de crédito en su conjunto”.

“Es un mercado que se ha complicado y no por falta de crédito, no por falta de recursos para ofrecer. El crédito está disponible y lo ha estado siempre, no ha habido un problema de restricción, es un problema de demanda”, sostuvo.

Agregó que el crédito no se ha limitado de ninguna manera, pero las instituciones se han visto obligadas, dada la situación, a ser más estrictas a la hora de otorgar un financiamiento. Por ejemplo, revisar las antigüedades en los empleos, qué tanto las personas tienen la certidumbre en su empleo a futuro, es algo difícil pero hay ciertos factores que te dicen qué arraigo tiene la persona en su empleo. Ser más estrictos en este sentido y, al final, eso es a favor del cliente, no es sólo a favor del banco.

“Se trata de llegar a dar un crédito donde el cliente lo disfrute y no que lo sufra, por eso tenemos que ver a quién se lo damos. Tenemos que hacer un buen producto que esté adecuado a las necesidades del cliente, que sea para el cliente fácil de entender, fácil de pagar, que sea disfrutable”, indicó.

En opinión de Nicolás Contla, director de Crédito Hipotecario de Santander, desde el año pasado se observó un crecimiento en la incertidumbre que coincidió con falta de liquidez en el mercado financiero, por ello habíamos pronosticado desde inicio del año, una contracción en la colocación de créditos en la banca de por lo menos un 10%, pero ésta ha sido mayor.

“Esto no se debe a que los bancos no tenemos recursos disponibles para las hipotecas o no queremos prestar, sino a la conjugación de diversos factores encabezados por la incertidumbre de los potenciales tomadores de crédito”.

Consideró que en lo que resta del año se va a corregir esta tendencia, conforme vaya disminuyendo la incertidumbre. Sin embargo, reconoció la prudencia de los posibles clientes hipotecarios, quienes están pensando bien su decisión, están siendo más conscientes que en el pasado. “Creo que la gente está a la espera de cómo va a evolucionar su fuente laboral y de ingreso en los meses siguientes antes de tomar una decisión”.

“Las claves son confianza y certidumbre. Cómo va a venir evolucionando la economía, si las personas van a conservar su trabajo y si su ingreso se va a ver afectado o no”, apuntó Contla.

Sin duda, uno de los grandes retos que hoy tiene la industria en su conjunto es: “Generar confianza del consumidor final de vivienda y crédito hipotecario”.

Otros factores temporales

Para Isidoro Sánchez, director general adjunto de Diseño y Desarrollo del Negocio de Banca Hipotecaria Bancomer, hay seis grandes variables que explican la caída en el otorgamiento del
crédito hipotecario.

Además de la menor confianza, el tema del empleo y la mayor exigencia de las instituciones para seleccionar a un cliente ya comentados, agregó que un cuarto factor es que el producto de cofinanciamiento, denominado anualidades garantizadas (AG), aunque permite gozar de la subcuenta de vivienda, cambió  algunas condiciones que restringió la demanda del producto.

Un quinto elemento fue el caso de la influenza, porque plazas turísticas como Vallarta, Cancún, Los Cabos, La Riviera Maya, etcétera, son productoras de clientes compradores de vivienda a través de los prestadores de servicios, donde se generó problema en el empleo.

La última, que es un tema temporal pero importante, es que hay gente que no ha perdido su empleo pero tuvo una reducción en su ingreso, entonces la reducción real en los ingresos por horas fábrica, porque hay menor producción, hay menor exportación, etc., eso también contrae el mercado.

“Todos esos factores explicaron por qué nos contrajimos en ese -32% y tenemos la expectativa de que lo peor prácticamente sucede con el cierre de
este semestre”.

Generación anticrisis, pero…

Nunca como ahora, el mercado hipotecario mexicano ha demostrado que aprendió las lecciones del pasado y que la nueva generación de productos está garantizando certidumbre a los acreditados y a las mismas instituciones.

Carlos Zambrano consideró al respecto que “la crisis actual ha demostrado que los productos hipotecarios en México han pasado en general una prueba muy importante. Pero siempre habrá espacio para mejorar. Creo que la propia dinámica del fuerte crecimiento del mercado llevó a que la competencia que se generó, orillara a algunas prácticas no adecuadas para el crédito hipotecario: Menores enganches, presiones sobre los avalúos, menor rigor en las evaluaciones crediticias, presiones de ventas sobre los compradores de viviendas, etc., están contribuyendo al incremento en la cartera vencida del mercado, aunque cabe aclarar que la cartera vencida en general ha mantenido un crecimiento moderado y dentro de parámetros aceptables”.

Comentó que la mayor estabilidad mostrada en el país ha permitido que, a diferencia de los años 90, una gran parte de los créditos hipotecarios se otorguen a tasa fija, incluso con esquemas de descuento en tasa por pago puntual, brindando una total seguridad a los clientes, pues conocen desde el inicio del crédito cuál será su pago mensual durante toda la vida del financiamiento. Además, ante cualquier desequilibrio económico, el importe de sus pagos mensuales no sufrirá cambio alguno, lo que facilita el cumplimiento mensual del pago de su hipoteca. Asimismo, los créditos no otorgados en pesos por lo general son indexados al salario mínimo, lo que ayuda a mantener la proporción de ingreso-pago del crédito.

Otra gran ventaja es el seguro de  desempleo. Este seguro, agregó,  brinda la tranquilidad de contar con un respaldo ante la pérdida de relación laboral, ya que cubre hasta nueve pagos mensuales, dando tiempo suficiente a nuestros clientes para  establecer una nueva
relación laboral.

Sin embargo, Nicolás Contla dijo que debemos ser cuidadosos y no debemos olvidar la historia. En los 90, los clientes que estaban en cartera vencida recibían mejores condiciones que los que estaban al corriente; esto en algunos casos contaminó la cartera vigente, los clientes que estaban al corriente de sus pagos estaban motivados a dejar de pagar para recibir los beneficios que estaban obteniendo los que estaban ya en mora (retraso).

Con esa experiencia, “debemos cuidar bien el tema de cartera vencida. Lo que tenemos que hacer es, caso por caso, analizar cuál es la situación, si es un problema de liquidez transitorio, si perdió su empleo, etc., de tal manera de darle al acreditado la posibilidad a través de bajar el pago mensual y darle un plazo de gracia, establecer un programa de pagos adecuado a su capacidad, que realmente le ayude a seguir pagando su crédito y a conservar su patrimonio”.

Libramos la peor parte

Sobre las expectativas para la segunda mitad del año. Los especialistas se ven más optimistas en general.

Para Guillermo Jiménez Sepúlveda, presidente y director general de la Sofol Finpatria, durante las últimas semanas de junio se observó una sensible mejora de la demanda de hipotecas, luego de casi cinco meses perdidos.

“Un escenario fueron los primeros cuatro meses del año, pero a partir del 15 de mayo esto empezó a cambiar. Tenemos unas cinco semanas (la segunda mitad de mayo y las tres primeras de junio), donde empezamos a ver que los desarrolladores empiezan a desplazar producto y empiezan a colocar su vivienda”.

“Podríamos pensar que lo peor de esta crisis ya pasó en la parte psicológica; siento que la gente que brincó mayo con empleo ya se va a quedar con él y va a comprar casa”.

Dijo que para junio y julio esperaba ver un crecimiento interesante de lo que estuvimos sembrando en los últimos seis o siete meses, tanto en créditos puente como en hipotecarios.

De manera particular, “en créditos hipotecarios nada más en junio hicimos más que en los primeros cuatro meses del año, y creo que esto puede seguir creciendo de una manera interesante”.

Puntualizó no creer que la crisis haya terminado, pero en términos de percepción de la gente ya dejó de percibirse hacia abajo. “No hay una pendiente hacia arriba, sigue siendo negativa, pero en un grado de inclinación mucho menor. La percepción viene primero que los números, entonces si nosotros en percepción de cero de compra de vivienda ya lo estamos viendo diferente, el número
va detrás”.

Mientras en Estados Unidos un 60% de las hipotecas era de liquidez (de funcionamiento), en México el 98% son de adquisiición de vivienda. 

¿Nichos de demanda más activos?

Cuestionamos a Ángel de Soto Hernández, director general de la Sofome Crédito Inmobiliario sobre su expectativa para la segunda mitad del año en los diferentes nichos de demanda.

En su opinión, “en el segmento alto la gente va a esperar que se solidifique el crecimiento. Yo esperaría que todavía pasaran más de seis meses para que se volviera a reactivar el segmento de vivienda residencial plus”.

Sobre el segmento de la vivienda residencial y media residencial, definitivamente se van a empezar a sentir más seguros los clientes y se reactivará más rápido la demanda.

Por lo que respecta al nivel medio para abajo, es el segmento que no se va a parar, ahí la demanda es muy alta y la oferta de créditos sigue siendo limitada.

“Tenemos el cálculo que se escucha todo el tiempo, de que tenemos cinco demandantes de un crédito Infonavit por cada crédito disponible, y en el Fovissste es 10 por uno, hay 10 burócratas elegibles para un crédito este año y solamente se van a dar 100 mil créditos. Es decir, hay un millón de burócratas que podrían aspirar a tener su crédito, porque cumplen con todas las características para ser elegibles, pero el Fovissste solamente va a dar 100 mil”.

Entonces, por mucho que haya incertidumbre, de esos va a haber uno que va a acabar con su crédito, ya sea de Infonavit o Fovissste este año.

“Por eso nosotros vemos el futuro muy positivo, no necesariamente el corto plazo, porque esa infraestructura que ya está puesta en el país la vemos como algo que hay que sacarle provecho”.

Concluyó que en el segmento medio para abajo la estructura de la demanda es una garantía para la colocación de crédito, pero el segmento medio para arriba funcionas más con un tema más básico de oferta y demanda, certidumbre y crecimiento económico.

Segunda mitad de año distinta

Nicolás Contla cuando se refirió a las expectativas para la segunda mitad del año, dijo que “estamos esperando que para el tercer trimestre tengamos una mejora en la colocación de crédito hipotecario, porque esperamos que la gente ya no vaya a perder su empleo como en la primera mitad y tenga mayor certidumbre. Para el último trimestre tenemos una mejor perspectiva, consideramos que va a cerrar duro el mercado hipotecario en su colocación, porque estamos esperando que se incremente la demanda”.

Por su parte, Flavio Franyuti opinó que su expectativa para el segundo semestre es si va empezar una recuperación paulatina, no para ver los volúmenes de hace un año pero tal vez sí para estar llegando a finales de este año con los niveles que teníamos el antepasado.

Manuel Campos, vicepresidente de Hipotecaria Su Casita, al ser cuestionado entorno a cómo incentivar el círculo virtuoso del crédito, señaló que la vuelta al financiamiento y la liquidez en el mercado, se soluciona únicamente de una manera: reactivando la colocación de hipotecas.

Afortunadamente, espetó, las previsiones con que se cuentan actualmente, es que se podría comenzar a ver un sensible incremento en la colocación de crédito para el segundo semestre de 2009, y precisó que la prospectiva con que se cuenta, es que ésta podría aumentar hasta en 30% -con respecto al primer periodo del año-, para finales del año en curso.

El presidente de la Asociación Hipotecaria Mexicana, José Manuel Rivero Andreu opinó que una vez que pasen las elecciones, las cuales distraen mucho a la gente, vamos a ver un repunte. “Espero que la gente recupere la confianza y que los tres últimos meses del año sean muy buenos”.

En un tono menos optimista, Isidoro Sánchez afirmó no creer que cambie radicalmente el mercado, “pero sí creemos que el segundo semestre será menos peor que el primero”. Igual coincidimos en que los últimos tres meses del año quizás sean los primeros en donde empezaremos a ver, si no crecimiento, que deje de haber un decrecimiento.

El crecimiento se ve más para el 2010 pero con todo, la suma del segundo semestre del 2009 se ve menos peor que el primer semestre del 2009, que realmente fue más profundo y más lastimoso que lo que esperábamos, apuntó Sánchez.

Para Oscar Regalado, la expectativa de mediano plazo es positiva, por la salud de la industria. Recordó que mientras en Estados Unidos un 60% de las hipotecas era de liquidez (de financiamiento), en México el 98% son de adquisición de vivienda y de esas, el 90% de las personas están comprando vivienda por primera vez. Adicionalmente, contamos con una demanda natural por las características demográficas que generan entre 600 mil y 700 mil familias anuales y se complementan con un déficit de vivienda de cuando menos 3 millones de hogares, así es que el futuro de mediano y largo plazo en materia hipotecaria pinta bien.

Repunte moderado del costo del crédito

Enrique Margain, director de crédito hipotecario de Scotiabank, opinó que es evidente que derivado de la crisis económica, uno de los efectos que hemos
observado es que hubo un pequeño repunte en las tasas de interés. “Las tasas que cobramos a los clientes subieron entre 100 y 300 puntos base, dependiendo de cada entidad financiera que modificó sus tasas de interés”, esto durante el último año y medio.

Sin embargo, recomendó ver este ajuste en perspectiva: “Hacia el año 2000 estábamos prestando con tasas de alrededor del 25% y hoy día, en el 2009, prestamos en tasas en alrededor del 12 al 14%.

En perspectiva, los incrementos fueron marginales y todavía este nivel de tasas da mucha accesibilidad”.

Guillermo Jiménez Sepúlveda dijo que si no hay nada abrupto en la economía y los mercados financieros, se verá mucha estabilidad en el costo del dinero para la segunda mitad del año. “Si no hay nada en el mercado que implique cambios, diría que ya no va para arriba, la veo estable y con tendencia a la baja para el mediano plazo, es decir, para meses más adelante, nada inmediato”.

Por su parte, Angel de Soto consideró que se van a mantener porque “lo que iba a subir ya se dio. No veo bajas en el corto plazo. La prima de riesgo es importante y sigue siendo alta”.

Opinó que para que bajen las tasas en el largo plazo se tendrán que dar dos o tres cosas: La primera, que la cultura de pago mejore; como segunda, que a nivel país nuestro costo financiero tenga una mejora y tres, creo que tenemos que pasar de una situación donde ahora los reguladores o las calificadoras nos ven como entidades más riesgosas de lo que éramos antes, y por lo tanto, nos están pidiendo que pongamos más capital de lo que teníamos que poner antes, y por lo tanto para compensar ese capital adicional tenemos que buscar una prima adicional”.

En el momento en que las calificadoras nos vean que no somos tan riesgosas como parecemos, el requerimiento de capital bajará y por lo tanto podremos ofrecer menores tasas a los clientes finales, puntualizó al referirse a las Sofoles y Sofomes en particular.