Casa ML en el fraccionamiento el Secreto, Guadalajara, Jalisco|AGRAZ ARQUITECTOS

Una de las grandes críticas a la estructura del crédito hipotecario de los Estados Unidos, luego de la crisis subprime, ha sido la facilidad con que daban financiamiento individual a personas que no podían comprobar sus ingresos. Si bien en Real Estate Market & Lifestyle se han escrito un sinfin de páginas desde hace dos años sobre las grandes diferencias entre la crisis hipotecaria de los Estados Unidos y la evolución del mercado en México, un tema que sigue siendo motivo de discusión localmente es el referente a otorgar créditos a personas que no laboran dentro de la denominada economía formal y, por lo mismo, la comprobación de sus ingresos no se puede hacer fácilmente.

Si bien las instituciones privadas en México (bancos, Sofoles y Sofomes) se volvieron más estrictas para otorgar un financiamiento a raíz de la crisis de Estados Unidos, éste sigue siendo un tema muy discutible.

Recordemos que tanto organismos públicos como privados, hace años se abrieron a otorgar crédito a personas clasificadas dentro de la economía informal, es decir, a personas que no tenían un ingreso fijo sino variable, e incluso que dependían en gran medida de las remuneraciones que se les daba en forma aleatoria, como por ejemplo a los meseros (propineros), taxistas, autoempleados y aquellos que no pueden comprobar ingresos.

Por ejemplo, en mayo del 2004, el Banco del Ahorro Nacional y Servicios Financieros (BANSEFI) y la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), firmaron un convenio que tuvo como objetivo ampliar la gama de opciones para demostrar ingresos y otorgar un crédito hipotecario a personas no asalariadas o a aquellas cuyos ingresos o una parte de ellos, no son fácilmente comprobables.

Ese programa, que se denominó Ahorrasif, benefició a taxistas, meseros, autoempleados, incluso profesionales independientes y todos aquellos que no pueden comprobar ingresos, a través de las Sofoles hipotecarias.

Más recientemente, el pasado 10 de diciembre de 2008, la SHF lanzó al mercado mexicano, con el respaldo de fondos del programa de subsidio de la Comisión Nacional de Vivienda (Conavi), una nueva hipoteca para personas que no están adscritas como derechohabientes de Infonavit o Fovissste, es decir, para personas que trabajan por su cuenta. El producto denominado Credimil, es un crédito para la adquisición  de vivienda que premia el ahorro y reconoce el compromiso de pago de las familias mexicanas que trabajan por su cuenta.

Es decir, las mismas autoridades han tratado de atender a ese mercado que labora en la economía no formal. Javier Gavito, director general de la SHF, ha reiterado en varias ocasiones la importancia de ofrecer alternativas de financiamiento para que más mexicanos resuelvan sus necesidades de vivienda.

Sin embargo, hasta el último trimestre del año pasado muy pocas instituciones, primordialmente Sofoles y Sofomes hipotecarias, ofrecían un producto hipotecario para los denominados trabajadores informales.

Un mercado apetitoso

Es importante considerar que en méxico el mercado informar es potencialmente muy atractivos, por que existen más de 27 millones de personas no asalariadas y de este universo menos del 10% ha comprado una casa |JORGE SILVA

Es importante considerar que en México el mercado informal es potencialmente muy atractivo, porque existen más de 27 millones de personas no asalariadas y de este universo menos del 10% ha comprado una casa.

Pero si bien es cierto que este nicho representa un mercado atractivo por el volumen, dada la situación de volatilidad financiera y recesión económica que propició la crisis de Estados Unidos, también es cierto que se volvió un sector con mucho riesgo para las instituciones financieras.

Es por ello que la mayoría de las instituciones se retiraron de este tipo de financiamiento a lo largo del 2009.

Dar o no dar, esa es la cuestión.

|JORGE SILVA

Por la experiencia de crisis internacionales, primordialmente en Estados Unidos, hay un sector de especialistas en México que se opone tajantemente a darles créditos hipotecarios a estas personas que se desempeñan en la economía informal. “Si son informales no hay que darles crédito”, así de tajante es la opinión de diversos especialistas e incluso instituciones de crédito.

Sin embargo, hay quien piensa diferente y está dispuesto a prestarle a ese sector de la población, aunque con sus adecuadas previsiones.

Al respecto, Guillermo Jiménez Sepúlveda, presidente y director general de la Sofol Hipotecaria Finpatria, se cuestionó en entrevista con Real Estate Market: “¿Cómo le prestas a alguien de la economía no formal?, depende cómo los clasifiques; si el tema de no formal es un tema de impuestos, no tiene cabida si está fuera de la regulación del país. Pero si el tema es de ingreso no continuo, es un tema de que no percibes algo mes a mes seguro, sino variable, ahí puedes
hacer mucho”.

Agregó que hay gente que está en la formalidad, que pagan sus impuestos, que tiene todo en regla pero simplemente no tiene un sueldo fijo, ni una cantidad determinada, sino que un mes gana cierta cantidad, otro mes quizá el doble y otro la mitad, porque su negocio es un
autoempleo formal, pero el ciclo de
 ingresos no es estable.

“Entonces, ¿cómo le damos un producto a esa gente que sabemos que sí tiene un negocio, que sí vende, que sí produce pero su ingreso es variable mes a mes? Ese es un reto para la industria y que se tiene en la mesa”.

Afirmó que la economía no formal es inmensa, pero hay nichos de mercado que sí se pueden atender. Recalcó que cuando se trata de aquellos que no pagan impuestos, a ese mercado no los atendemos, porque tendría mis dudas en darle un crédito a personas que están en la ilegalidad, pero si se trata de un microempresario que es aquel que vende comida, que tiene una tienda de abarrotes, etc., hay que estudiar su ciclo de ingresos y en función de ello darle un financiamiento.

“Esto ya no se trata de un tema de
legalidad, sino de cómo hacer que la persona te dé la información de manera digerible y transformarlo hacia un crédito. Por ejemplo, cómo hacer que una persona que vende tacos le estructures un balance y su ciclo de ingresos, que te demuestre que realiza una actividad lícita, en eso
estamos trabajando”.

Dijo que cuando se trata de un tema de microempresario, es gente de lucha, de disciplina, esfuerzo, y ve a esa gente que en tiempo de crisis puede salir más rápido que alguien que está acostumbrado a trabajar todos los días de 9 a 7 y que le pagan en la quincena.

Reconoció que, como institución, tienen la estructura con base en un análisis de microcrédito, pero el problema es el fondeo, “porque cuando vamos a buscarlo nos piden que ese microempresario debe ahorrar seis meses y nos metemos en una serie de estructuras que lo complican”.

Cuestionado sobre los riesgos, dijo que al tipo de personas autoempleado y microempresarios a los que él se refirió, como riesgo son mejores que muchos asalariados, sobre todo cuando están bien evaluados.

Y fue contundente al señalar que “es muy diferente el autoempleados o microempresario que la informalidad, son dos temas distintos”.

Reconoció que falta camino por andar y que le gustaría volverse experto en ese producto, ser una empresa que enfoca sus baterías en el crédito individual hacia allá.

“Hoy en día traemos algunas teorías y procedimientos que podemos armar y que hemos estudiado y trabajado con algunas empresas de microcrédito en los cuales si le prestas a una persona que vende tacos por su flujo, por qué no le prestamos por ese mismo flujo para que se compre una casa, no es de romperse mucho la cabeza”, señaló.

Las mismas desarrolladoras de vivienda también han buscado atacar al mercado de trabajadores no asalariados, a través de programas de ahorro voluntario (para posteriormente obtener un crédito hipotecario), lo que significa que los diferentes actores del mercado reconocen la importancia de este nicho de mercado y están tratando de resolver el dilema de cómo darle financiamiento hipotecario a la economía no formal. Atender a los no asalariados es un gran pendiente que tiene el sector de la vivienda, pero se requieren hipotecas en condiciones aceptables.