El proceso electoral no ha sido un determinante en la colocación de crédito hipotecario de la banca en los pasados ciclos y parece que actualmente no será la excepción. De corto plazo se ha visto más impactado por el ajuste en el costo del crédito y los precios de la vivienda.
La incertidumbre política que vivirá México en el primer semestre del año genera inquietud entre los demandantes de crédito hipotecario, pero en la decisión de tomar un financiamiento pesa más el nivel de la tasa de interés hipotecaria y el precio de la vivienda, lo que en ambos casos parecen haberse estabilizado.
Durante los pasados procesos electorales federales de 2006 y 2012, solamente durante el mes de la elección se observó un pico a la baja en la colocación, pero en los meses posteriores se reactivó la demanda con la tendencia positiva que traía en el mercado.
Juan José Huerta, director Ejecutivo de Estrategia de Producto de BX+, indicó en entrevista con Real Estate Market & Lifestyle que no se ve una relación muy clara entre elecciones y colocación hipotecaria. “En todos los casos en junio hay un pico para abajo, pero inmediatamente después hay un repunte importante y preveo que no será la excepción”.
Señaló que ante la incertidumbre política que se vive, mucha gente toma la decisión de invertir en bienes raíces, y si puede hacerlo con un crédito a largo plazo y a tasa fija, mejor. Y es que puede ser una medida defensiva ante cualquier escenario, porque de esa forma el patrimonio de una familia está invertido en forma sana.
Consideró que eso determinará que veamos en la primera mitad del año 2018 un pico en la colocación hipotecaria, por lo que habrá un primer semestre vigoroso debido a que muchas personas buscarán a los bienes raíces para cubrirse. “mejor ahorita que después por la incertidumbre”.
En 2006 y 2012, durante el mes de la elección, se observó un pico a la baja en la colocación.
El costo del crédito hipotecario creció 100 pb en 2017.
Agregó que quizá veamos un verano no muy bueno y será hasta final del año —una vez que se recupere la certidumbre y la estabilidad— cuando nuevamente se observe otro incremento en la colocación de crédito hipotecario.
Como expectativa, prevé que en 2018 la colocación de créditos y el monto de financiamiento será muy similar al año pasado, quizá un poco abajo, pero no de manera significativa.
En este mismo sentido, un análisis de BBVA Bancomer señaló que “el crédito vigente de la banca comercial mostrará mayor dinamismo una vez que la inflación se reduzca de manera significativa, lo que permitirá que el salario real vuelva a crecer y la actividad económica permita que se recupere el empleo de trabajadores mejor remunerados. Sin embargo, en el corto plazo esperamos que el mercado de vivienda mantendrá poco dinamismo en 2018, e incluso, podría mantenerse en terreno negativo”.
TASAS TOCARON TECHO
Una vez finalizado el primer trimestre del 2018 (1T2018) se validó el hecho que las tasas de interés del crédito hipotecario bancario tocaron su techo y no habrá nuevos repuntes en lo que resta del año.
El directivo de BX+, indicó que el 2017 fue un año con cierto grado de incertidumbre, que se reflejó en volatilidad cambiaria y presión a la alza en las tasas de interés de referencia.
Ello trajo como consecuencia —hecho que no se veía desde 2016— un ajuste al alza en los precios del crédito hipotecario, donde todos los bancos tuvieron que ajustar sus tasas. Sin embargo, apuntó que aunque ya tuvimos un incremento este año en la tasa de referencia de Banco de México (Banxico) y no se descarta otro, la banca difícilmente reflejará tal cual ese incremento en los precios de sus hipotecas.
Incluso, recordó que desde finales de 2016 a la fecha los precios de las hipotecas subieron entre 100 y 120 puntos base (pb); “terminamos de ver el incremento el año pasado y no se ve que haya más adelante nuevos incrementos”, apuntó.
Agregó que “las tasas de crédito hipotecario mostraron desde el segundo semestre de 2017 que ya tocaron techo y creemos que ya está suficientemente descontado el ajuste de las tasas de referencia”.
Recordó que los incrementos de las tasas de referencia del Banxico no se reflejaron directamente en los precios de las hipotecas, en buena medida por la gran competencia que hay entre los bancos para seguir siendo competitivos entre ellos y con el mismo Infonavit.
Al respecto, Paulina Prieto, directora ejecutiva de Crédito Hipotecario de Scotiabank, indicó en conferencia de prensa que a pesar del fuerte aumento de tasas del Banxico, en los últimos 14 meses, el costo del crédito hipotecario solo se incrementó en 100 puntos base y hoy se encuentra en promedio en 10.30 por ciento.
Puntualizó que para 2018 no ve que haya aumentos y estima que la tasa se mantendrá estable en promedio en 10.30%, debido a que no anticipan alzas en las tasas de interés de largo plazo, que son con las que se referencian los financiamientos para la adquisición de vivienda.
Hubo encarecimiento de materiales para la construcción.
La gente será más cautelosa al adquirir hipoteca.
Estabilidad en precios favorece a la industria.
REPUNTE EN MATERIAS PRIMAS
Otra variable que viene impactando la demanda y colocación de crédito hipotecario fue el repunte en los precios de la vivienda en sus diferentes segmentos.
Huerta recordó que en 2016 y 2017 se encarecieron las propiedades por el repunte en los precios de las materias primas (precios productor) para la construcción de vivienda.
Opinó que la presión sobre el tipo de cambio que se observó en los dos años previos, propició que los precios de las materias primas para la construcción de la vivienda se incrementaran en dicho periodo; sin embargo, ya se estabilizaron mucho desde el final del año pasado y al arranque del presente. “No veo que los precios de la vivienda sigan incrementando su precio como el año pasado; los veo más estables y eso favorece a la industria hipotecaria”.
FACTORES DE RIESGO EN COLOCACIÓN
En opinión de la directiva de Scotiabank, por la incertidumbre habrá clientes que tomen reservas, pero en general no anticipa que vaya a ser un mal año para el crédito hipotecario bancario. Como expectativa prevé que en la segunda parte del año en curso verá una recuperación en el ritmo de crecimiento.
Recordó que diversos factores se combinaron para explicar el debilitamiento que observó la colocación hipotecaria en 2017 y el lento inicio de 2018:
- El incremento de tasas de interés, que impactó en la accesibilidad al crédito, al reducir el monto de crédito disponible.
- El incremento en los precios de la vivienda.
- La competencia que ahora representa el Infonavit para la banca al incrementar a 1.6 millones de pesos su límite de crédito.
- La prudencia de la gente en la demanda de crédito.
Infonavit amplió su financimiento a 1.6 mdp.
En particular, indicó que a raíz de que el Infonavit entró a financiar vivienda a segmentos de altos ingresos, sí se ha convertido en competencia, pues era un nicho que antes solo atendía la banca, mientras que los institutos públicos solo se limitaban a dar créditos para adquisición de casas de tipo social.
Hay que recordar que el Infonavit incrementó a 1.6 millones de pesos su crédito máximo; en tasa de interés seguramente es más alta que en la banca, pero tiene otras ventajas que le compiten a las instituciones financieras. Fue una sorpresa que el instituto, después de una sucesión de incrementos en los límites máximos de crédito, finalmente logró penetrar con fuerza el mercado medio y residencial.
BBVA Bancomer señaló en un análisis que “la desaceleración de la actividad (en 2017) estuvo alineada con el deterioro temporal de la confianza del consumidor, así como una menor generación de empleo de trabajadores con mayores ingresos y un repunte marginal de la tasa de interés hipotecaria”.
Agregó que la demanda por crédito hipotecario se encuentra en su nivel más bajo del último lustro. La generación de empleo bien remunerado ha desacelerado, pero podría repuntar cuando se corrija la inflación que el año pasado fue muy elevada.
A manera de conclusión, han sido exclusivamente aspectos económicos —la generación de empleo, los salarios reales, tasas de interés y precios de la vivienda, entre otros— los que han determinado en el corto plazo (2016 y 2017) la evolución de la demanda y colocación de crédito hipotecario por parte de la banca y no se prevé que se añada un elemento más en 2018.
Empleos menos remunerados desaceleraron las hipotecas.
Texto Ricardo Vázquez
Foto: PXHERE / HIPHABITAT / CONSULTORIA Y FINANZAS / © GRUPO INMOBILIARIO QUIERO CASA
