El principal problema que generó la construcción masiva de viviendas a partir del año 2000, fue que no se realizó cerca de centros laborales ni contaba con servicios, transporte, ni escuelas. Cientos de fraccionamientos se despoblaron. Actualmente las nuevas políticas que aplican bancos y la principal hipotecaria del Gobierno Federal buscan subsanar errores.
En el más reciente estudio “Índice de las Ciudades Prósperas en la República Mexicana” realizado por ONU-Hábitat en 2016, se reconoce una primera gran problemática: un patrón de ocupación territorial disperso que padece el país, además de una cartera vencida debido a los altos costos de las viviendas de interés social que necesitaban mejores condiciones de pago.
La “movilidad se ha convertido en un asunto político que requiere una alta prioridad de las autoridades mexicanas, ya que los habitantes gastan hasta 50% de sus ingresos en transporte”, destaca el análisis, que sumado al costo de la hipoteca, incrementaron los gastos de las familias. Ante ello, los dos esquemas hipotecarios que son ya una realidad, abonan a una solución a mediano y largo plazo. Por otro lado, la movilidad de personas y gastos ha consolidado casos de éxito.
La portabilidad hipotecaria ha sido importante para el mercado.
CONCEPTO ESENCIAL
Para Jaume Molet, director general de Lamudi México, el tema ha sido innovador: “Sé que existe el programa Cambiavit que abona a la movilidad, que es un concepto esencial y económico en un país. El más claro ejemplo es la formación de la Unión Europea. Uno de sus grandes éxitos ha sido el libre comercio de mercancías y de personas. Tú pudiste haber nacido en España, pero sin ningún problema te movilizas hacia Alemania para habilitarte económicamente”.
La movilidad inmobiliaria tiene como función equilibrar, dar balance en temas económicos, y este tipo de incentivos implementados viene a ser muy favorables. Si yo estoy en el sector manufacturero y de repente la CDMX está mudando de una economía de manufactura a la de servicios, evidentemente mi trabajo está en riesgo. Pero si se está apostando a la industria aeronáutica o aeroespacial, evidentemente hay un espacio para mí en otra ciudad, explicó en exclusiva para Real Estate Market & Lifestyle.
“Si hay una barrera de movilidad entre México y Querétaro, el objetivo es reducirla. Eso traerá un balance para reducir la tasa de desempleo, y que las personas que estarán viviendo donde quieran trabajar. Ahí deben hacerlo. (Cambiavit) es un programa muy positivo, pero hay que analizar la letra pequeña para ver cómo se implementa; no es como en el papel puede parecer”, expresó.
EXPECTATIVAS DE CAMBIO
El Programa Cambiavit que fue dado a conocer al inicio del mes de mayo de 2018, pretende que los trabajadores con un crédito hipotecario no finalizado, cambien de casa por una más grande, en caso de que su salario haya tenido incremento; o mudar el domicilio de su crédito cuando el lugar de su trabajo se encuentre en otra entidad. “Arrancamos este programa con dos mecanismos y una herramienta: cambio de casa, ampliación de crédito, y una bolsa inmobiliaria”, destacó el director general del Infonavit, David Penchyna Grub, durante su presentación.
Penchyna destacó que dentro de los dos mecanismos hay diversas opciones: a) poder ser propietario de ambas casas, b) cambiar de casa actual por otra del mercado inmobiliario, c) cambiar de casa por la de otro acreditado, y d) adquirir una casa recuperada.
- Mecanismo de cambio de vivienda. El derechohabiente con un crédito hipotecario no finiquitado puede cambiar de casa por otra de menor, igual o de mayor valor a la que tiene. En el caso de que opte por una vivienda de menor valor, la diferencia se abonará al saldo del crédito.
En el caso de preferir una de igual valor, el derechohabiente sólo tendrá que hacer el cambio de garantía, mientras que, si decide cambiarse a una vivienda de mayor valor, se deberá pagar la diferencia con recursos propios.
Desarrollos verticales. El nivel de cumplimiento en Infonavit es superior al 94%.
Para ello será necesario contar con un crédito tradicional vigente con una antigüedad de al menos dos años. Sin embargo, el crédito deberá ser individual, porque la opción no aplica a préstamos conyugales. Se pedirá además al interesado estar al corriente en el crédito, no haber ejercido alguna prórroga en los últimos 2 años, ni haber usado el Fondo de Protección de Pagos en seis meses y que al entregar los documentos de la vivienda, la inscriba en el Registro Público de la Propiedad.
- Mecanismo de mejoramiento y ampliación. Aplica si un acreditado vigente ha aumentado su salario. Para ello debe contar con un crédito tradicional vigente con cinco años de antigüedad, estar al corriente en sus pagos y tener una relación laboral vigente.
Para las personas que quieren extender su crédito, el monto mínimo será de 50,000 pesos, y la ampliación dependerá de la capacidad de pago del acreditado y que cumpla con las normas establecidas.
Cabe destacar que Cambiavit llegó a 3,000 solicitudes a 15 días de su lanzamiento. Por su parte, la Asociación Mexicana de Profesionistas Inmobiliarios (AMPI) fue designada como la encargada de colocar las casas de este programa.
Durante su presentación, Penchyna Grub ejemplificó tres posibles casos: “Un joven que sacó su vivienda a los 24 años, soltero y que ahora tiene 34, con familia, quien necesita una vivienda en condiciones diferentes, puede ser sujeto; segundo, un trabajador que tiene un crédito vigente en la Ciudad de México y hoy tiene trabajo para radicar en Sonora; y tercero, una mujer de 22 años que obtuvo su crédito y que 10 años después, estando al corriente, con un nivel salarial ascendente, aspira a mejor casa con mayor espacio”.
El funcionario reconoció que el programa es un piloto que se irá “sondeando en el mercado y estaremos atentos a qué demanda recibe ante la realidad de los estudios que hemos realizado respecto a las necesidades. Hoy más de 58% del crédito lo colocamos entre los 35 y los 18 años. Y en esa movilidad, si en promedio cambian siete veces de casa, en diferentes modalidades, creemos que tendrá una gran demanda”.
El titular de la dependencia destacó que el nivel de cumplimiento en Infonavit es superior al 94%, por ello es un requisito no haber reestructurado antes para mantener la cartera. En cuanto al potencial de este programa, destacó que el universo para estos productos podría ser de hasta 1.7 millones de derechohabientes que están vigentes.
Finalmente, la bolsa inmobiliaria del Programa Cambiavit contará con información respecto a los requisitos y beneficios, donde los usuarios podrán ver ofertas de casas, comparar precios y analizar condiciones. Cada vivienda estará geolocalizada e inscrita en el Registro Único de Vivienda. Finalmente, se dio a conocer que su oferta inicial fue de 5,000 viviendas ofrecidas a través de esta plataforma, pero no descartó que “en los próximos meses veamos que sea exponencialmente superior”.
La portabilidad se remonta al año 2003, cuando los bancos volvieron a otorgar hipotecas.
SUBROGRACIÓN: COMPETENCIA DE MERCADO
Por su parte, la portabilidad hipotecaria o llamada técnicamente subrogación de acreedor, también busca una movilidad económica que agilice la economía familiar. Sus inicios se remontan al año 2003, cuando los bancos regresaron al otorgamiento de hipotecas posterior a la crisis de 1995. En ese entonces las tasas de interés hipotecarias eran superiores al 20%, con enganches del 35% y sus respectivas altas comisiones.
Pero actualmente, debido a una mayor estabilidad macroeconómica, buen comportamiento de los portafolios, una regulación adecuada y mayor competencia entre bancos, se ha permitido a los clientes que ya contaban con un inmueble, vía crédito hipotecario, puedan mejorar sus condiciones de pago.
Otro empuje vino con la entrada en vigor de la Reforma Financiera, en abril de 2014. La portabilidad promovió entonces una mayor competencia y costos de transferencia más bajos, que aunado a las mejoras operativas para facilitar trámites de transferencia de hipotecas, hizo que se incrementara su número.
Un nuevo empuje al sistema vino hasta abril de 2014, con la Reforma Financiera.
En julio de ese año, Luis Robles Miaja, el entonces presidente de la Asociación de Bancos de México (ABM) dio a conocer que 16 entidades crediticias acordaron que los usuarios movilizaran su crédito hipotecario de un banco a otro en mejores condiciones. El acuerdo fue entre ABC Capital, Afirme, Banamex, Banco del Bajío, Inmobiliario Mexicano, Bx+, Banorte, Banregio, BBVA Bancomer, HSBC, Inbursa, Interacciones, Mifel, Multiva, Santander y Scotiabank.
Con esta medida, se abrió la posibilidad de que pagos a tasas de interés fijas con niveles de 15%, pudieran cambiarse a esquemas de entre 8 y 10%, que fueron rangos más atractivos sin duda.
¿CÓMO OPERA?
La subrogación de acreedor se trata simplemente de sustituir al acreedor dentro del crédito original, el cual seguirá garantizado al amparo de la misma hipoteca primeramente constituida, modificando únicamente la inscripción correspondiente en el Registro Público de la Propiedad, el nombre del acreedor, el nuevo plazo y la nueva tasa de interés.
Es importante señalar que no se tiene que volver a escriturar el inmueble ni pagar impuestos. Lo que se hace sólo es una modificación a la inscripción que ya existe en el Registro Público, en la que se establecen los cambios al acreedor y tasa, mediante un convenio que se otorga ante notario.
La Reforma Financiera —que permitió la modificación al artículo 15 de la Ley de Transparencia y Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado— estipula que el banco está obligado a traspasar la hipoteca a otro banco si así lo decide el acreditado.
En algunos casos, el banco acreedor original puede ofrecer mejoras a las condiciones del crédito para igualar las de la competencia con el fin de retener al cliente, con lo que se realiza un convenio modificatorio al crédito, y en consecuencia, a la hipoteca.
Para solicitarlo, el cliente solicita un “estado de cuenta para efectos de subrogación”, que el banco acreditante está obligado a emitir en 15 días naturales. Transcurrido el periodo, si el banco acreditante no lo ha entregado, la Condusef (Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros) ayuda al solicitante para agilizar el trámite.
Para ello, también la Condusef ofrece un Simulador de Movilidad Hipotecaria para filtrar la opción más conveniente. Los principales bancos que han realizado la movilidad o subrogación de los créditos hipotecarios fueron Santander, Scotiabank y HSBC.
Para la subrogación se debe tomar en cuenta la tasa de interés, CAT, pago mensual, plazo y pago total; además de considerar cuántos años se ha pagado el crédito y cuánto falta. Si falta poco, quizá no conviene realizar el trámite, destacó la Condusef. Aunque una opción puede ofrecer pagar menos mensualidad, hay que tomar en cuenta el plazo de deuda y el costo total.
Para la subrogación, el banco acreditante tiene 15 días para hacer el trámite.
BLINDAJE SEGURO
En mayo de 2018, Luis Robles Miaja, el también presidente del Consejo de Administración de BBVA Bancomer, aseguró que “es un excelente momento para contratar crédito”, al tiempo que exaltó las virtudes de la subrogación:
“Este es un gran instrumento. Por ejemplo, para un crédito hipotecario, hoy debe estar costando entre 11 y 11.5% su tasa de interés, mientras que la tasa de referencia del Banco de México está prácticamente a la mitad (7.50%), es decir, está barato, y no ha podido aumentar porque la competencia impide que subamos tasas, y además, es una tasa que está fija a 20 años”.
Miaja destacó que ante la proximidad de las elecciones y ante una eventual no renegociación del Tratado de Libre Comercio para América del Norte (TLCAN) y un escenario adverso donde subirían las tasas, “si tu tasa está fija a 20 años, lo mismo que en un automotriz, entonces es el momento de hacerte de bienes, como una casa o un coche, para poder satisfacer las necesidades si se requieren”.
De enero de 2010 a junio 2014, 21,000 créditos habían sido trasladados de un banco a otro.
¿NULOS RESULTADOS?
En contraparte, según datos del reporte de BBVA Research ‘Situación Inmobiliaria’ al segundo semestre de 2014, el esquema de subrogación no había mostrado un impacto significativo entre los usuarios, ya que de enero de 2010 a junio 2014 solamente 21,000 créditos habían sido trasladados de un banco a otro a través de la figura de pago de pasivos y no de subrogación, lo que implicó mayores gastos.
De acuerdo al estudio, el pago de pasivos apenas supera el uno por ciento en términos de saldo. “De concretarse la disminución de costos de movilidad que se busca con la subrogación, se podría incrementar sustancialmente su participación dentro de la cartera total. Actualmente, la contribución de los créditos para pago de pasivos llega al 7% de la originación total de la banca comercial, pero apenas supera el 1% en términos de saldo. A nivel internacional la subrogación de créditos tiene una mayor relevancia”, destaca.
Otra vertiente apunta en el sentido que el programa de movilidad Cambiavit, responde a una dinámica de control de cartera vencida: “En créditos de interés social, se buscaba una sustitución de deudor, si ya no se podía cambiar de casa. Por ahí de 2007 a 2009 hubo muchos casos de casas abandonadas donde ya no querían seguir pagando, ya que los incrementos fueron muy altos, lo que hizo que los créditos fueran impagables. Considero que la medida tiende más a un tema de control de cartera vencida que a una demanda de producto de mercado”, destacó Jorge Valle Aguiar, director comercial nacional de SOC Asesores.
Si me quiero mudar de un punto A hacia un punto B, el Infonavit no me dirá “no te preocupes, dame tu casa, me la quedo y te doy otra en San Luis Potosí. No. Hasta donde entiendo, tengo que buscar quien se quiera quedar con mi casa para hacer la sustitución de deudor, y el Infonavit me da un nuevo préstamo para ir a San Luis Potosí. Dentro de lo que sé, no veo que atienda una demanda de mercado”, dijo en entrevista exclusiva.
En cuanto a la subrogación, coincidió en que es una excelente opción, ya que todavía existen créditos en veces salarios mínimos, que siguen pagando tasas por arriba del 14% y que han mejorado la liquidez del acreditado a través de su pago mensual.
“Me ha tocado ver, y todavía me parece inaudito, que haya créditos en UDIS. Hay una cartera importante que todavía se puede ver beneficiada con esta portabilidad, ya sea de un banco a otro o de una institución a un banco”, aseveró.
El monto para pasivos de créditos hipotecarios, refirió, a marzo de 2018 ascendió a 406 millones de pesos (mdp) en sustitución, de un total de 8,000 millones, lo que representa 5.7% de la colocación total, aunque de 2016 a 2018 hubo algunos picos de 12,500 y 10,000 mdp, respectivamente.
Consideró que si el costo del dinero se eleva por la situación actual, ello también empujaría a las tasas de interés, “pero no veo nada alarmante para el costo del crédito hipotecario”.
Finalmente, es de observar que a nivel internacional, la subrogación de créditos ha tenido una mayor relevancia en otros países. Según BBVA Research, en el caso de España, se generan más de 30,000 créditos de este tipo al año, lo que representa 12% de la cartera; en Colombia también es un mecanismo más ampliamente utilizado y mensualmente registran en promedio 848 subrogaciones, según datos de la Asociación Bancaria de ese país, con datos disponibles hasta 2016.
El monto para pasivos de créditos hipotecarios a marzo de 2018 ascendió a 406 millones de pesos.
Texto Josué V. Inclán
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