En México, el porcentaje más importante del patrimonio de una persona o familia es su casa, por lo que adquirir un inmueble se vuelve un objetivo fundamental en el ciclo de vida de cualquier persona; Sin embargo, las generaciones más jóvenes ya no necesariamente piensan igual.
Entre los mexicanos, observamos históricamente dos condiciones básicas: Adquirir o construir una casa (o departamento) y un gran arraigo a la tierra, que significa que no solemos modificar mucho nuestra residencia. Con el regreso del crédito hipotecario a México desde hace casi 20 años, se facilitó el acceso a una propiedad; sin embargo, el crecimiento demográfico ha propiciado un cambio de hábitos en las generaciones más jóvenes, sobre todo a partir de la denominada generación millennial.
Esto último ha propiciado un debate entre qué es lo más conveniente para una persona: Comprar o rentar. A continuación, Real Estate Market & Lifestyle les presenta los puntos de vista de cuatro especialistas en el otorgamiento de crédito hipotecario sobre esta disyuntiva.
Casa Coco, Ciudad de México.
La renta de vivienda mediante plataformas,una nueva versión de roommate.
Una solución
Comprar es una solución habitacional y los créditos hipotecarios son una muy buena herramienta para adquirir un inmueble.
Enrique Margain, Director Ejecutivo de Crédito Hipotecario y Automotriz de HSBC opinó al respecto que: “En nuestro país, un mecanismo importante de ahorro y para crear patrimonio es a través de la compra de una vivienda. Es parte de una cultura y, creo que independientemente de las preferencias, es un destino seguro de toda inversión”.
Recordó que las generaciones anteriores tenían un gran arraigo a la tierra, a su casa, al contrario de las nuevas, que son mucho más flexibles y con las que, actualmente, observamos mayor movilidad en las familias. Por ello, consideró que comprar una vivienda te amarra a un lugar específico, y siempre hay costos transaccionales de estar comprando y vendiendo para cambiarte.
Asimismo, dijo ser de la idea de que comprar una vivienda a través del crédito hipotecario, con las condiciones actuales de financiamiento, permite ir creando patrimonio, porque con cada pago que hace una persona, se va volviendo dueño de la vivienda; es decir, en cada mensualidad que paga, la parte que se abona a capital, la va haciendo suya con el paso del tiempo.
Sin embargo, reconoce que uno de los factores que implica la compra de una vivienda, es que se requiere tener un enganche, además de que se necesitará pagar gastos de escrituración, así como gastos relativos a la compra del inmueble. Todo ello implica la necesidad de contar con un ahorro previo que oscila entre un 10, 15 o 20% del valor de la vivienda, y que no todos tienen.
Señaló que la gente, cuando pide su primer crédito hipotecario, ronda alrededor de los 30 años de edad. Sin embargo, considera que la edad promedio de las personas que contratan un crédito de este tipo en la banca, tienen, aproximadamente, 40 años, donde muchas veces son clientes que ya tomaron un primer crédito hipotecario, el cual ya pagaron, y ahora van en la compra de una vivienda más grande.
En el caso de la renta, ofrece flexibilidad de vivir hoy aquí y mañana me voy a otro lado, me acerco más a mi trabajo. El tema de la flexibilidad es importante, pero también el pago de la renta, que debe estar cuatro o cinco pesos por cada mil, entonces es más económico que el pago de una mensualidad de un crédito.
El directivo de HSBC, explicó que se habla mucho de que la generación de los millennials ya no quieren comprar, pero no opina lo mismo, simplemente considera que en la edad que están, es en aquella etapa en que crean un patrimonio; es la edad que van construyendo un ahorro y van definiendo una expectativa de vida. Finalizó diciendo que, de hecho, una gran parte de la colocación de los créditos hipotecarios se hace con esta generación.
Privee Residential, Ciudad de México.
Plusvalía e inversión
En este mismo sentido, Roberto Gándara, Director Ejecutivo Hipotecario de Banorte, consideró que el comprar un inmueble te genera muchísimos beneficios. Por ejemplo, al adquirir una propiedad, incrementas tu patrimonio, el cual, con el paso de los años, se va apreciando e incrementando su valor.
Explicó que, si a través de un tema hipotecario adquieren un inmueble, el monto de lo que pagas mensualmente durante 15 o 20 años no cambia; en tanto que en una renta van actualizando anualmente, al menos, el porcentaje del incremento de precios (Índice Nacional de Precios al Consumidor), o por algún otro factor.
En el caso del incremento del valor de las propiedades se observa que, históricamente, ha sido por arriba de la inflación; el especialista afirmó que al doble de lo que va subiendo el índice inflacionario.
Otro factor que destacó Gándara, es que hay algunos tomadores de crédito hipotecario que compran una propiedad y deciden rentarla, es decir, lo hacen como una inversión y representa una buena alternativa.
Los dos factores descritos son muy importantes para comprar un inmueble. Uno de ellos, porque a lo largo del tiempo se incrementa el patrimonio por los ingresos de una renta, el otro porque gana plusvalía. Un tercer factor que habría que agregar, es que hay quien adquiere un inmueble pensando en asegurar un bien para el retiro.
También indicó que hay diversas ventajas para los clientes que cotizan, es decir, derechohabientes –ya sea del Infonavit o del Fovissste–, porque pueden aprovechar esos recursos que tienen en la subcuenta de la vivienda, los cuales sirven para facilitar la accesibilidad de un mayor crédito, o requerir un menor enganche a la hora de solicitar un crédito hipotecario.
Además del patrimonio, de la plusvalía, o de la renta, algunas de las ventajas adicionales de comprar usando crédito hipotecario, es el tema fiscal, porque este tipo de financiamiento te permite deducir anualmente el pago de la tasa de interés real.
En general, son excelentes las ventajas que se tienen al comprar una propiedad en lugar de rentarla, finalizó el experto de Banorte.
Casa CorManca 27, Tiburcio Montiel, Ciudad de México.
Necesidades distintas
Antonio Artigues Fiol, Director Ejecutivo de Crédito Particulares de Santander, considera que si comparas el valor de la renta del inmueble que te gustaría comprar, con la mensualidad de un crédito, las diferencias podrían ser pequeñas en la mayoría de las veces. Sin embargo, es claro que la renta de un inmueble es un gasto, y lo que obtienes en la compra de una vivienda es una inversión que estás haciendo, así como un patrimonio que estás consolidando.
Podemos pensar en ciertos parámetros promedio de personas que toman un crédito hipotecario, por ejemplo, con cierta estabilidad y capacidad económica, además de ciertas posibilidades; sin embargo, hay muchos tipos de personas, diferentes visiones y objetivos.
Relató que ha recomendado a personas que vienen a México por periodos de dos, tres o cuatro años, comprar una propiedad para usarla durante su estancia en el país, y cuando se vayan, que la vendan, o bien, si no necesitan vender, que renten. Con la compra han hecho una buena inversión y crean patrimonio, a diferencia de haber rentado y no ver un retorno.
Considerando el mercado de renta que tenemos, con su ritmo de alza de precios, en contraste con la estabilidad de tasas de interés en el costo hipotecario que permite gran accesibilidad al crédito, además de la certeza que hasta hoy tenemos de los indicadores que muestran el comportamiento del valor de la vivienda, “sin ninguna duda,considero que es mejor comprar que rentar. Salvo una circunstancia subjetiva, donde a alguien, por temas que se escapan a esta reflexión, le conviene más una cosa que otra; yo sin ninguna duda compraría y pediría un crédito en lugar de rentar”, afirmó.
Otro escenario que destacó empata muy bien con el estilo de vida de algunos millennials, es cuando una persona decide comprar en un lugar de alto valor en cuanto a las rentas, por su ubicación y la movilidad, pero en lugar de vivirlo lo renta. Es un fenómeno muy del joven, el tratar de rentabilizar su inversión y vivir de su renta.
También describió el caso de personas en la CDMX, que compran su casa y rentan habitaciones a través de Airbnb, es la nueva versión del roommate.
Es una manera de rentabilizar el patrimonio y, sin duda, otra visión menos arraigada al tema de mi casa, pero al final, también esta generación de jóvenes adquiere inmuebles.
El especialista de Santander, finalmente apuntó que incluso en propiedades con los mayores valores de mercado, aun cuando empresarios tiene la capacidad de comprar de contado, desde un punto de vista financiero es más inteligente apalancar un porcentaje de la compra de una propiedad y pagar mensualidades, en lugar de descapitalizarse, es mejor mantener cierta liquidez, mover adecuadamente esos recursos y rentabilizar ese capital a través de la inversión en su propias empresas.
La opción de comprar un inmueble es un objetivo de un porcentaje elevado de la población.
Mercados complementarios
Gonzalo Palafox, Director General Adjunto de Desarrollo de Negocios de ION, por su parte, explicó que, si se quiere ver la diferencia desde un punto de vista estricto de inversión, se tienen que hacer corridas financieras para comparar, y así decidir en dónde destinar mejor los recursos.
Sobre la visión de las personas, puso el ejemplo de dos empresarios, donde uno de ellos le expresó claramente que nunca compraría una casa porque su capital le rinde mejores dividendos o utilidades en su negocio. Mientras el negocio le reditúa 30 o 40% de retorno a su capital, puede pagar la renta que quiera, además de que es muy claro que su patrimonio principal es su empresa, su negocio, no el inmueble donde vive. Al final, es un tema de percepción, afirmó.
En cambio, la visión del otro empresario, es que sí quiere una casa y contar con un activo que dejarle a sus hijos, más allá del lugar de trabajo. Éste considera que es más sencillo heredar una vivienda, que es algo tangible, a heredar un negocio.
En términos de flujo, depende de varios factores el diferenciar cuál es la mejor alternativa, comprar o rentar. Además, no es fácil hacer cambiar la opinión de una persona, una vez que tomó una decisión de vida.
Por ejemplo, hay quienes quieren comprar y solo hay que darles un empujón en cómo hacerlo, ya sea mediante un crédito (qué tipo de crédito), o en dónde le conviene adquirirlo desde el punto de vista de la ubicación, beneficios, amenities, etc.; sin embargo, tratar de cambiarle el chip de decirle: “No compres, mejor renta”, es poco probable o complicado. Asimismo, alguien que está en el tema de la renta, que cambia de plaza, etc., convencerlo de que compre, es también una tarea para nada sencilla.
Palafox considera que son dos alternativas que existen afortunadamente en el mercado. Explica que cuenta con clientes a los que se les otorga crédito que ven la compra de un inmueble como un modelo de inversión, porque lo adquieren para ponerlo posteriormente en renta y que, gracias a ello, existe también el mercado de arrendamiento.
Aquí ya no se trata de la hipoteca tradicional de una persona que compra un inmueble para utilizarlo como residencia primaria. Incluso, recordó cómo en el paso había desarrollos o instituciones que te ponían: “Prohibido rentar el inmueble”. De alguna manera se obligaba a que el uso del mismo fuera tu casa-habitación.
El hecho de que ahora haya una amplia disponibilidad de productos financieros de créditos hipotecarios para comprar una casa, también ha permitido que el negocio en renta haya tenido cierto auge y que antes que era relativamente comparable el monto de lo que pagas en renta contra lo que pagas de hipoteca, ya no es tan fácil. Actualmente, hay tanta alternativa para comprar a través de una hipoteca, que el mercado de renta se tuvo que depreciar para ser atractivo a los usuarios.
Hoy en día, los millenials buscan edificios residenciales con servicios de todo tipo, que faciliten la vida.
Co-living, co-working, áreas que buscan los jóvenes hoy en día.
Texto Ricardo Vázquez
Foto: Serrano Monjaraz Arquitectos / inmobiliaria bam / Migdal Arquitectos / PAUL CREMOUX / tenemos noticia / prensa libre
