Adquirir una casa o departamento, incluso un terreno para construir, es probablemente la inversión patrimonial más importante de las personas y familias en México; es una inversión de largo plazo que dependiendo de la etapa de la vida de cada persona, dará grandes satisfacciones.

En el país existe una demanda constante de vivienda, ya sea para solteros, amigos, matrimonios, familias, divorciados, incluso los estudiantes desean un lugar donde vivir; en departamentos o en casas, caben todos. En cualquier caso, la compra de vivienda es adquirir un patrimonio que no debe estar sujeto a errores, debe ser una decisión razonada y considerando toda la información disponible para beneficio de todos los involucrados.

 Lo anterior lo confirman los datos del Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI), que indican que en el país 7.6 millones del total de los hogares (21.1%), señalan que alguno de los integrantes de la familia planea rentar, comprar o construir una vivienda. Comprar significa ser propietario del inmueble, por lo que garantizar la propiedad debe ser el objetivo principal.

Conocer tu historial crediticio.

INFORMARSE PARA EVITAR POSIBLES ERRORES 

Ya que adquirir una casa o un departamento depende de varios aspectos, como si el comprador vive lejos de su lugar de trabajo pero pasa mucho tiempo en la oficina, la estabilidad laboral, los ingresos, las finanzas y, por supuesto, los planes a futuro, informarse es la clave, para ello, se deben tomar en cuenta los 10 consejos siguientes recomendados por especialistas, para evitar cometer errores.

1. Cuida las finanzas

Con el objetivo claro de comprar una vivienda en efectivo o vía crédito, saber la capacidad de pago permite realizar un balance general de los ingresos y egresos para conocer cuál es la situación financiera real y garantizar el monto del pago que podemos hacer. Es primordial evitar endeudarse demasiado porque resultará contraproducente, restaría capacidad de endeudamiento e incluso se podría generar una mala calificación en el buró y ningún banco daría un crédito para comprar una propiedad. En este sentido, buscar primero la propiedad, incluyendo las amenidades y la ubicación, antes de saber si el banco autorizará el préstamo y de qué monto, es un error y genera estrés adicional y pérdida de tiempo.  Es conveniente primero saber si la institución financiera autorizará el financiamiento para obtener la casa o departamento soñados.

Saber la capacidad de pago permite realizar un balance general de ingresos y egresos.

2. SOLICITA asesoría financiera

Diversos estudios revelan que una persona que no recibe asesoría financiera termina pagando 2.5 veces más de lo que cuesta realmente su vivienda. Pero es agradable saber que en el mundo inmobiliario existen profesionales –instituciones financieras, brókeres y asociaciones– que pueden ayudarte a tener claridad en este paso mediante una asesoría para identificar el precio o el financiamiento ideal. En el caso de un crédito hipotecario, no incluye solo los intereses, pues es necesario calcular otros gastos fuera del valor de la casa, así que más que la tasa de interés, pide que te ayuden a evaluar el Costo Anual Total (CAT) que es el indicador porcentual anual que suma todos los costos de un crédito hipotecario.

3. No subestimes el costo

Otro error frecuente que cometen las personas y que está relacionado con el punto anterior es que no consideran los costos adicionales de la adquisición, que absorben en promedio 10% del valor de la propiedad. La mayoría de los interesados en comprar una vivienda piensa, por ejemplo, que el crédito cubre todos los gastos, sin saber qué ocurre con el enganche, el pago de la escritura, el avalúo, entre otros aspectos, lo que provoca que el financiamiento sea más caro, pues aunque hay instituciones que pueden sufragar casi el total del costo de la vivienda, se tendrá una tasa de interés mayor en una hipoteca. Toma en cuenta que también debes disponer de una cantidad ahorrada para pagar el enganche, el cual debe ser, de al menos, un diez por ciento del valor de la propiedad a adquirir.

4. Gastos adicionales

Se dice entre los profesionales inmobiliarios y expertos en crédito hipotecario que mientras más ahorro destines para el enganche de la propiedad, menor será el financiamiento y los pagos mensuales; ten en cuenta que nunca debes dar dinero a modo de enganche o depósito sin un contrato que formalice la operación y que deberá ser avalado por especialistas. Otro gasto que no debes pasar por alto es el que se destina al notario que redactará la escritura en la que se hará constar que serás el dueño de la vivienda; además, debe verificar al dueño que la vendió, así como que la unidad esté regularizada. Los costos de la escrituración representan la mayor parte del aspecto notarial, sin olvidar sus honorarios más el Impuesto al Valor Agregado (IVA).

5. Revisa cada detalle

Es importante que durante las visitas a la o a las propiedades de tu elección, revises con atención los espacios, porque puede tener deficiencias como grietas, malos acabados, o que existan en ella imperfectos de construcción que terminan por generar un gasto mayor del previsto al comprarla; con esto te ayudará un experto que estimará los tipos de modificaciones. Y si la casa es de segunda mano, debes solicitar el título de la propiedad y asegurarte que el inmueble esté libre de adeudos o comprometida con otro comprador o en otro crédito hipotecario; esto se resuelve con acudir al Registro Público de la Propiedad (RPP) para solicitar un documento que indique la situación de la unidad, que esté libre de gravamen.

Mientras más ahorro se destine al enganche de la propiedad, menor será el financiamiento y los pagos mensuales.

6. ¿Vicios ocultos?

Si averiguas, por ejemplo, que la zona donde se encuentra la propiedad se inunda bastante, infórmate qué acciones se implementan en temporada de lluvias o cómo se evitan afectaciones mayores a las viviendas. Especialistas señalan que aunque el Código Civil en el país no contempla un concepto de vicios ocultos, la interpretación jurídica lo define como un defecto del que tiene conocimiento la persona que transfiere un bien y no hace del conocimiento a quien recibe al momento de celebrar un contrato, aunque es una cláusula que debe estar siempre. En caso de que ya hayas ‘cerrado’ el contrato, puedes rescindirlo, modificar las condiciones de contratación y exigir una indemnización por daños y perjuicios.

7. Considera todo de un remate inmobiliario

Un remate puede ser atractivo porque su precio es hasta 60% menor que el de una propiedad en el mercado, pero la responsabilidad de los impuestos va a recaer totalmente en la persona que compra y eso dependerá mucho de la etapa en la que se encuentre el remate. Antes de dejarte llevar por un precio bajo, pregunta cuánto podrías pagar de impuestos, derechos, erogaciones y todo lo que causa una adquisición de este tipo. La recomendación de los expertos es acercarse a empresas serias y especializadas para hacer la revisión de la documentación y el estatus legal de una propiedad en venta, porque contribuyen totalmente en una compra tan importante.

8. Finiquita el proceso de compraventa

Debes concluir el proceso de compra con un contrato de por medio para que tu dinero no esté en riesgo o seas víctima de una estafa o un fraude. Existen dos pagos obligados que deberás cubrir: El impuesto de adquisición de inmuebles, un porcentaje del valor de la propiedad y los derechos de inscripción en el RPP; considera que en algunos casos, se produciría el Impuesto Sobre la Renta (ISR) por Adquisición. Si deseas tener más certeza sobre este documento, no descartes tener un contrato de promesa de compraventa, el acuerdo preparatorio comprador-vendedor donde aún no se transmite la propiedad, pero sí se contempla la obligación de cumplir la promesa de venta.

9. Piensa como inversionista

Hacerlo es pensar en la rentabilidad esperada de la inversión, el riesgo y el plazo. Por ejemplo, si compras la vivienda para vivir en ella, no está de más que esté cerca de las áreas comerciales y las mejores escuelas o servicios, porque esas zonas tienden a ser polos de atracción. Otro tip es reunir información del área elegida, de los inmuebles y saber a qué precio se vendieron propiedades similares a las de tú interés. Para conseguirlo, diversas plataformas digitales ofrecen detalles incluso de la plusvalía que proporciona una vivienda o los precios de renta; para lograrlo, basta con ingresar la dirección para saber qué propiedades están a la venta y renta, así como las vendidas recientemente.

Concluye el proceso de compra con un contrato de por medio.

10. Considera el largo plazo

Sí o sí, la compra de una vivienda es una inversión a largo plazo, es una de las mejores decisiones en la vida, y por ello, los profesionales inmobiliarios recomiendan comprarla con la intención de mantenerla hasta por cinco años o más. Este tiempo permite obtener los mayores beneficios si se vive en ella o si se compró como inversión para alquilar. ¿O qué tal considerarla como un plan de jubilación? En México y otros países, la opción de conservar la propiedad para la jubilación cobra cada vez más relevancia: Se mudan a un inmueble más pequeño, o venden y usan el capital como fuente de ingresos, lo que facilita esta etapa de la vida y otorga un nuevo brío a las personas mayores que piensan que no pueden seguir haciendo planes.

Texto:Rocío Alavez

Foto: super promise / BING / QDQ