Fernando Soto-Hay,Director General TU Hipoteca Fácil
La respuesta a cuál es el mejor momento para contratar un crédito hipotecario resulta muy compleja, pero como inicio, todos los momentos de la vida son buenos para las personas productivas, disciplinadas y con capacidad de ahorrar para el enganche de una casa y poder pagarla cómodamente a lo largo del plazo del crédito.
Durante el ciclo de vida, las personas atraviesan diversas etapas personales y profesionales que les permiten generar mayores ingresos, que a su vez les posibilitan tener una mejor calidad de vida acorde a ese momento y, sobre todo, la posibilidad de generar ahorros que puedan destinar al pago de una parte del precio de la casa o departamento, conocido coloquialmente como el enganche, para liquidar el remanente usando los beneficios del crédito hipotecario.
Hoy en México, independientemente de la edad, por el enorme esfuerzo realizado por la banca comercial de no incrementar las tasas de interés de los créditos hipotecarios a la par del incremento que ha realizado Banco de México (Banxico) a su tasa de referencia para contrarrestar los efectos de la inflación, es sumamente recomendable comprar nuestra casa o departamento utilizando los beneficios del crédito hipotecario adecuado, de preferencia en pesos, a tasa fija, con un enganche mínimo del 20% del precio pactado y a 15 años.
Es un buen momento para las personas productivas, disciplinadas con capacidad de ahorro.
Recordemos que la tasa de referencia determinada por Banxico en julio de 2021 estaba en 4% y en septiembre de 2023 alcanzó un nivel de 11.25%; en contraste, las tasas de interés para créditos hipotecarios de la banca comercial estaban en mínimos de 7.85%, el nivel más bajo jamás visto en México para créditos de clientes AAA, con muy bajo perfil de riesgo, y hoy ese perfil de cliente puede acceder a una tasa de 8.95%; para el mercado más general, comparativamente, la tasa promedio estaba en 9.5% y hoy se ubica en 10.75 por ciento.
Es por lo anterior que la banca comercial en México, con el objetivo de que el sector inmobiliario no se viera afectado de forma brutal y su cartera de colocación de nuevos créditos no desapareciera, decidió no incrementar las tasas a un ritmo remotamente similar al ritmo que Banxico subió su tasa de referencia
Como dato anecdótico, vale la pena mencionar que hoy en día se pueden contratar la abrumadora mayoría de los créditos hipotecarios con tasas de interés menores a las tasas de fondeo determinadas por Banxico, algo nunca antes visto en México, que ninguna otra parte del mundo se vive una situación similar.
Como referencia, la tasa de interés no es otra cosa que el costo del dinero durante el tiempo que usamos los recursos que la banca comercial nos presta para comprar, construir o remodelar nuestra casa o departamento, u obtener liquidez sobre el capital que se tiene invertido en la propiedad adquirida.
Lo ideal para que el costo financiero sea lo menor posible, es contratar créditos hipotecarios dando enganches altos, es decir, de al menos el 20% del valor del inmueble que se piensa comprar, siempre procurando que un enganche alto no genere una descapitalización que más adelante podría provocar un problema en las finanzas personales.
Es recomendable comprar casa utilizando los beneficios del crédito hipotecario adecuado.
Inicio del proceso
Al iniciar la vida profesional y/o laboral de las personas, generalmente los ingresos son muy bajos, lo que ocasiona que la posibilidad de ahorrar el 30% del ingreso bruto mensual para destinarlo al enganche de una casa o departamento resulta un poco complicado, pero si se vive en casa de nuestros padres, y por ende los gastos son menores al no pagar renta y demás gastos de la casa, en el estricto sentido, y viviendo una vida equilibrada, sin gastos excesivos de experiencias personales, podría comenzarse la base del ahorro para el enganche.
Como fundador y Director General de Tu Hipoteca Fácil, con más de 20 años de experiencia y decenas de miles de operaciones de crédito hipotecario exitosas hechas a la medida de nuestros clientes, se tienen muchas anécdotas positivas de jóvenes menores de 28 años que han podido comprar su primera casa o departamento, bajo una dosis de realidad de que esta primera adquisición no resulta ni remotamente la de sus sueños, ya que esa se logra después de un proceso denominado la 'Escalera de la Vivienda' que se explica más adelante y se ejemplifica en las infografías anexas.
Al día de hoy, en México las personas cada ocho años (promedio) venden la casa actual para comprar una más grande, cercana o más agradable, que satisface las necesidades del momento personal que está viviendo.
Las necesidades de las personas respecto de sus casas y departamentos evolucionan conforme pasa el tiempo. El soltero sale de la casa familiar, vive solo o con roommates, se casa, se desarrolla profesionalmente, cambia de ciudad, tiene familia, la familia crece, vuelve a cambiar de ciudad, se divorcia, se vuelve a casar y así durante toda la vida. Es por esto que las características de la casa o departamento de las personas reflejan en gran medida su capacidad económica, las necesidades y expectativas personales de un momento muy específico de su vida.
Primera casa
La primera casa o departamento comprada por las personas que fueron disciplinadas con sus primeros ingresos, ahorrando el 30% o más de su ingreso bruto mensual, es decir antes de impuestos, generalmente será pequeña, quizás de una recámara, localizada cerca de la familia e idealmente del trabajo, se materializa entrados los 20’s altos. Muy probablemente ambos –en caso de estar casados o vivir en pareja– aporten parte de sus ingresos para alcanzar un monto de crédito mayor y el pago de la mensualidad sea cubierto por los dos, lo que hace más viable el inicio de la formación de patrimonio a una corta edad.
De acuerdo con cifras de la Asociación de Bancos de México (ABM), a junio de 2023, el 42% de las operaciones de compra de casas y departamentos nuevos y usados en México, utilizando los beneficios del crédito hipotecario adecuado, son lideradas por mujeres, lo cual resulta sumamente motivante al dejar ver claramente que las mujeres están en camino a lograr equidad en este importante proceso de formación de patrimonio, además de hacer crecer el mercado inmobiliario de forma importante en todo México y en todos los niveles socioeconómicos.
Las parejas pueden alcanzar un monto de crédito mayor que será cubierto por ambos.
Segunda casa
Una vez que la pareja o la persona que contrató el crédito hipotecario adecuado –tasa fija, en pesos y a 15 años– para la compra de su primera casa y la habita en promedio ocho años, la pone a la venta para adquirir una nueva más cerca de su lugar de trabajo, más grande o de mejor calidad, es decir, más acorde con su perfil personal y profesional de ese momento, surge la pregunta: ¿Cómo va a pagar el precio de esa nueva casa o departamento?
La respuesta es sencilla, con el producto de la venta de la primera casa que durante esos ocho años generó plusvalía, porque se mantuvo de forma correcta, más el capital del crédito hipotecario que amortizó durante ese mismo tiempo, por supuesto, con el enganche que se dio en su momento y que se convirtió en capital, y por último, con un nuevo crédito hipotecario adecuado,
Es importante hacer una precisión sobre el plazo de 15 años del crédito hipotecario sugerido a nuestros clientes, así como a los lectores de este artículo, versus aquellos plazos de 20 años, e incluso 25 en la banca comercial, y de hasta 30 en Infonavit y Fovissste.
Entre más largo es el plazo, la mensualidad es menor porque amortiza menos capital; este pequeño detalle hace que el costo financiero sea mayor, ya que los intereses se calculan sobre saldos insolutos del mes anterior.
El 42% de las operaciones de compra de casas mediante el crédito hipotecario son lideradas por mujeres.
¿CUÁNTOS CRÉDITOS HIPOTECARIOS EN LA VIDA?
Ahora bien, ¿cuántas veces puede o debe hacerse este ejercicio de comprar una casa o departamento con crédito hipotecario, vivir ahí durante ocho años, venderla y comprar la siguiente?
La respuesta resulta simple: ¡Cuántas veces se quiera y pueda hacerse hasta alcanzar la casa de sus sueños! A esto es lo que llamamos la Escalera de la Vivienda.
Para visualizar este proceso tan eficiente de formación de patrimonio a través del crédito hipotecario adecuado, de acuerdo con la edad que se tenga, puede referirse a la infografía mostrada en el libro de mi autoría, “El Crédito Hipotecario SIN ROLLOS”, incluida en este artículo como un apoyo contundente.
La plusvalía de la vivienda en México ha sido superior en 11%, en promedio a nivel nacional.
Plusvalía
De acuerdo con cifras de viviendas adquiridas con crédito hipotecario, trimestralmente publicadas por la Sociedad Hipotecaria Federal a través del Índice SHF de Precios de la Vivienda (el Índice), históricamente, en México la vivienda se aprecia marginalmente por encima de la inflación, esto significa que conserva su valor y eso resulta vital para formar patrimonio por un lado y poder realizar el ejercicio de la Escalera de la Vivienda.
En 2023, de acuerdo con el Índice, la plusvalía de la vivienda en México ha sido superior el 11% en promedio a nivel nacional, con estados como Baja California Sur y Quintana Roo con más del 17% en la parte alta del Índice, mientras que Durango y Estado de México, con menos de 7% de plusvalía, se ubican en la parte más baja del reporte.
Resulta muy importante mencionar que hay que tener mucho cuidado con estas cifras generales, ya que el mercado inmobiliario nunca es general y su apreciación o depreciación dependen también a movimientos de zonas específicas que no representan la generalidad de cada estado, aunque la tendencia general es eso, general, y sirve para identificar oportunidades que deben se refinadas.
Opciones para la fase final del ciclo
Por último, qué hacer cuando una persona está por retirarse y ya consiguió la casa de sus sueños o una muy cercana a ésta, seguramente pagada en su totalidad, lo cual le permitió desarrollarse plenamente desde el punto de vista familiar y consolidarse patrimonialmente, además de ser considerada coloquialmente como “nido vacío” o muy cerca de estarlo.
En el proceso de lograr lo anterior, seguramente fue realizada exitosamente la propia versión de la Escalera de la Vivienda, más o menos de la manera descrita en estas líneas.
En esta fase del desarrollo patrimonial y familiar se plantean diversas alternativas, siendo las más comunes:
- Vivir el resto de la existencia en esa casa, pagando los gastos inherentes.
- Cambiarse a una casa más pequeña en la misma ciudad.
- Adquirir una casa en una ciudad donde piensa uno retirarse o semirretirarse.
- Venderla y utilizar el capital para viajar, como colchón para el futuro o como herencia para los hijos.
- Seguir en ello y obtener algo de liquidez con ella para algunos proyectos de emprendimiento.
Estas cinco opciones cuando se está próximo a un retiro o semirretiro son muy diversas y aplican en distinto grado a cada caso en particular, por lo que el objetivo de su presentación es sembrar la curiosidad de tener presente que una casa o un departamento al final de la vida puede ser una fuente de capital muy útil con o sin crédito hipotecario.
En resumen, dependiendo de los distintos momentos en que se encuentran las personas en el ciclo de su vida, existirán magnificas opciones y oportunidades para contratar un crédito hipotecario adecuado para comprar la primera casa, una mejor, de descanso, construir la casa de los sueños, remodelarla e inclusive sacar el capital a través de un crédito de liquidez para poner a trabajar el capital invertido en nuestra casa o departamento, que no nos produce un solo peso, y así continuar nuestro proceso de formación de patrimonio.
Texto:Fernando Soto-Hay
Foto: F. AXEL CARRANZA / LB / KHUNKORN LAOWISIT / CASAS ARA / AS BIG ME DIA / DIARIO DE EMPRENDEDORES