La adquisición de un inmueble es una decisión importante en la vida de cualquier persona, pero es común pensar que el trámite es complicado o tedioso, especialmente cuando la adquisición se realiza con un crédito hipotecario.
No hay de qué preocuparse, existen especialistas que te orientarán en cada paso para facilitar el proceso: notarios, ejecutivos de crédito, brókeres hipotecarios y asesores inmobiliarios que pueden estar certificados. En este artículo expondremos algunos consejos que te servirán como guía si quieres adquirir un inmueble con crédito hipotecario. Negociaciones previas
El proceso de adquisición normalmente inicia con negociaciones previas, la firma de un contrato privado de promesa de compraventa y pago de anticipo. Es importante que el notario revise antes de la entrega de cualquier anticipo la documentación relativa al inmueble para dictaminar la viabilidad y plazos de la operación.
Recursos propios
La institución de crédito normalmente presta un porcentaje sobre el valor del inmueble, por lo tanto, el importe del crédito dependerá del avalúo y del precio de operación.
Es importante asesorarse sobre los gastos previos y posteriores a la adquisición, tales como el costo del avalúo, comisiones bancarias, primas por seguros (normalmente de vida y de daños que pueda sufrir el inmueble), y gastos notariales, de esta manera contarás con los recursos propios adicionales al crédito para cubrir la totalidad de los gastos que conlleva la operación.
Asesoramiento sobre gastos previos y posteriores a la adquisición.
Dispersión de recursos
Algunos organismos, como INFONAVIT y FOVISSSTE, y algunas instituciones crediticias, tienen formas especiales de dispersión de recursos para el pago a la parte vendedora. De tal manera que el vendedor recibe la totalidad del precio algunas horas o incluso algunos días posteriores a la firma. Es importante asesorarse sobre este proceso e informar desde el inicio al vendedor.
Entrega de posesión
La parte compradora y la parte vendedora deben acordar los términos, plazos y condiciones de la entrega del inmueble. Normalmente, debería ocurrir al momento de la firma y una vez recibida la totalidad del precio. Si se acordó algo diferente, coméntaselo a tu notario para que te brinde la asesoría pertinente.
Serán los especialistas quienes orientarán y facilitarán el proceso.
Propiedad del inmueble hipotecado
Es común pensar que, al contratar un crédito e hipotecar el inmueble, “la propiedad es del banco”, pero esto no es así. En realidad, ya que el propietario es el comprador; la hipoteca es simplemente una garantía para el banco en caso de que el comprador-acreditado incumpla con el pago.
No obstante, si se desea, por ejemplo, transmitir el inmueble o rentarlo, es recomendable revisar antes el contrato de crédito. Esto se debe a que puede estar estipulado que el comprador requiera autorización de la institución de crédito, o de lo contrario, el plazo del crédito puede darse por vencido anticipadamente. Cancelación de hipoteca
Cuando termines de pagar el crédito, es fundamental cancelar la hipoteca. Se trata de un trámite muy sencillo que inicia con la emisión de una carta de instrucción por parte de la institución de crédito. Después la misma institución firma la escritura de cancelación de hipoteca y, finalmente, esta escritura se inscribe en el Registro Público de la Propiedad.
Así, el expediente completo del inmueble se integrará por dos escrituras: la primera relativa a la compraventa, crédito e hipoteca; y la segunda que es la cancelación de la hipoteca.
Recomendaciones
La notaría se encargará de revisar la documentación del inmueble, sin embargo, es importante cuidar lo siguiente:
- Comprobante fiscal digital por internet con complemento: el notario o bien la parte vendedora en algunos supuestos, deberán emitir el CFDI con complemento para acreditar el costo de adquisición del inmueble. Este comprobante será necesario para disminuir considerablemente el impuesto sobre la renta que se cause cuando decidas vender el inmueble.
- Pago de servicios no oficiales: revisa que el inmueble se encuentre al corriente en el pago de servicios tales como luz, teléfono, internet y gas, así como en su caso, cuotas de mantenimiento.
En todo momento, recuerda asesorarte con especialistas para no tener inconvenientes en tu operación.
Texto:Claudio Hernández de Rubín*, Titular de la notaría 6 de la Ciudad de México.
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