Como tendencia, es probable que este comportamiento continúe moderándose si no hay cambios significativos en las condiciones económicas actuales entre las que destacan la recuperación de los salarios reales y que el costo del financiamiento hipotecario tarde en recuperar su tendencia de baja.
De acuerdo con Carlos Serrano, economista jefe de BBVA México, “el ajuste no se debe un deterioro en los fundamentales del sector”. Afirmó que la desaceleración en el portafolio hipotecario bancario se explica a que se registró un incremento extraordinario en 2021 y 2022, y era difícil que se mantuviera, pero nunca por un problema estructural, toda vez que la demanda sigue siendo sólida, aunque los precios de la vivienda crecen a mayor velocidad, precisó.
En este sentido, Enrique Margain, coordinador del Comité Hipotecario de la Asociación de Bancos de México (ABM) y director de Préstamos a Particulares de HSBC, expresó que “el mercado hipotecario es un sector que sigue en evolución, donde el portafolio total vale 3.4 billones de pesos, con más de 8 millones de créditos hipotecarios, donde el Infonavit concentra el 50% del portafolio, la banca el 39%, el Fovissste el 10% y la SHF el porcentaje restante”.
Pero en particular, expresó que la cartera hipotecaria que está en los balances de los bancos, es un portafolio bastante significativo para la banca comercial. La importancia del segmento dentro del crédito bancario comercial al sector privado es relevante, toda vez que hasta julio del año en curso los créditos a la vivienda representan el 21% de la cartera bancaria vigente.
El desempeño del crédito bancario a la vivienda en México, medido específicamente por la cartera vigente, mostró una tendencia favorable en 2023, alcanzó un saldo de un billón 331 mil 484 millones de pesos de acuerdo con información de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV), pero durante los primeros siete meses de 2024 mostró una desaceleración.
Recuperación y crecimiento en 2023
Durante 2023, el saldo de la cartera de crédito bancario a la vivienda en México mostró una recuperación notable, con un crecimiento anual real del 4.1% en diciembre (9% nominal) y un promedio de crecimiento anual de 4.8% en términos reales. Este dinamismo superó el crecimiento promedio del 2022, que fue del 3.3 por ciento.
De acuerdo con un análisis de BBVA Research, los puntos clave que impulsaron este crecimiento fueron:
- Crecimiento del empleo y salarios reales, lo que incrementó la demanda por crédito para vivienda.
- Créditos a la vivienda media y residencial, que representaron el 96% del total de la cartera y lograron compensar la contracción del segmento de interés social (-4.7 por ciento).
Específicamente, en la primera mitad de 2023, el crecimiento alcanzó un máximo de 5.7% real, después de lo cual comenzó una desaceleración hacia finales de año, debido principalmente a las altas tasas de interés y una progresión más lenta del empleo formal. No obstante, el saldo promedio de la cartera en 2023 estuvo 18.1% por encima del nivel de 2019 (antes de la pandemia), resaltando su resiliencia incluso durante la parte más álgida de la crisis sanitaria.
Recuperación del saldo de la cartera de crédito bancario a la vivienda en México.
Desaceleración en 2024
Debemos precisar que la tendencia sigue siendo positiva, de crecimiento, pero en 2024 el saldo de la cartera crédito vigente a la vivienda (hipotecario) continuó el proceso de desaceleración que inició en la segunda mitad de 2023. En junio de 2024, el crecimiento real anual fue del 2.9%, la tasa más baja desde septiembre de 2022. Esta desaceleración fue aún más marcada en julio, cuando el crecimiento real fue de 2.1%, el nivel más bajo registrado desde diciembre de 2017.
Las principales razones para esta desaceleración son:
- Tasas de interés elevadas y expectativas de que permanezcan altas durante más tiempo, lo que desincentiva la demanda de crédito.
- Desaceleración en el aumento del empleo formal desde mediados de 2023, afectando la capacidad de las personas para solicitar crédito.
- Contracción en el segmento de interés social, que mostró una caída de -7.2% en junio y se moderó a -2.9% en julio.
- En el segmento de vivienda media y residencial, el crecimiento anual fue del 2.3% en julio, significativamente por debajo del promedio de 3.9% observado en los primeros seis meses del año, reflejando una pérdida de impulso en el mercado.
- El encarecimiento en los precios de la vivienda.
Perspectivas
Aunque el ritmo de crecimiento del portafolio hipotecario de la banca ha sido menor en 2024 en comparación con 2023, sigue siendo un sector clave dentro de la banca mexicana.
Las altas tasas de interés y la desaceleración del empleo formal seguirán siendo desafíos, lo que podría llevar a un incremento más modesto en el futuro inmediato. Sin embargo, componentes como la mejora en los salarios reales y una eventual reducción de las tasas en un periodo no lejano, podrían revertir esta tendencia si las condiciones económicas mejoran en el mediano plazo.
En resumen, las altas tasas de interés, el menor crecimiento del empleo formal, la lenta recuperación de los salarios reales y el incremento en los precios de la vivienda han sido los principales factores que han ralentizado la colocación de nuevos créditos hipotecarios en 2024.
Texto: Jesús Arias
Foto: Real Estate Market & Lifestyle / SITTIPONG
