Uno de los grandes problemas que enfrenta la construcción de vivienda en México es contar con la infraestructura de servicios públicos y urbanos.

La necesidad de construcción de infraestructura para la vivienda en México ha evolucionado considerablemente en los últimos 12 años, porque de hacer casas, los grandes desarrolladores de vivienda pasaron a planear proyectos y más recientemente grandes comunidades e incluso hasta ciudades.

Esta transformación hizo necesario un cambio en la visión de las necesidades de infraestructura para la construcción de vivienda, es decir, representa una mayor necesidad de inversión de recursos en la construcción de la infraestructura pública básica, como en la infraestructura urbana.

Al inicio del boom de la vivienda, desarrolladores invertían en localidades urbanizadas para no padecer de la infraestructura pública básica, como drenaje, agua potable, energía eléctrica, etc. Hubo casos en los que se construyeron desarrollos alejados de las zonas urbanas y tuvieron muchos problemas para llevar los servicios básicos durante años.

Posteriormente, en las grandes ciudades, se trató de aprovechar los servicios de viejas zonas industriales o habitacionales, para edificar grandes desarrollos verticales y así aprovechar justamente la capacidad de los servicios ya existentes.

Real Estate Market & Lifestyle, en sus poco más de ocho años de vida, ha testificado como los mismos desarrolladores tuvieron que enfrentar en diversos casos la necesidad de crear su propia infraestructura básica, para dotar de las condiciones de urbanización antes de construir vivienda o desarrollos turísticos de playa, hoteles o grandes resorts.

Pero con la evolución del sector vivienda, en particular con la planeación de grandes ciudades como las denominadas Ciudades Bicentenario, en el Estado de México, pero sobre todo con los Desarrollos Urbanos Integral Sustentables (DUIS), es necesaria una mejor planeación, inversión y trabajo conjunto entre autoridades municipales, estatales y federal con los desarrolladores.

Hay desarrolladores, que consideran que se vive una quinta generación en la vivienda, que es hacer ciudades bajo el concepto de DUIS.

Bajo esta visión, aun cuando una desarrolladora se comprometa con las autoridades gubernamentales del estado para participar en la realización de un proyecto para 155,000 unidades y alrededor de 600,000  habitantes a largo plazo, resulta muy complicado por la marginal o poca colaboración de las autoridades municipales.

Residencial Los Pinos, Nuevo León.

Por ejemplo, en el caso de Zumpango, GEO está desarrollando entre 116,000 y 118,000 viviendas del 2004 al 2021, buscando ser la primera Ciudad Integralmente Planeada que ofrezca:

• Competitividad regional.

• Sostenible en términos económico, social y ambiental.

• Y que de alguna manera derive en elevar la calidad de vida y plusvalía.

Cambio de visión

Como parte de ello, y con una visión programada para 2030, GEO tiene como objetivo –junto con las autoridades- contribuir en la consolidación de la estrategia urbana que permita un desarrollo integral, al igual que participar en la promoción de proyectos estratégicos de infraestructura; ésta es una parte muy importante porque están metidos en donde no les corresponde como objetivo de negocio, pero en la medida que no se desarrolle esta infraestructura no podrá consolidar el proyecto de ciudad que quieren. Evidentemente todo ello está acompañando de programas integrales de vivienda; de promover la instalación de industrias para generara empleo en la zona.

Rinconada Los Sauces.

Para la empresa, promover proyectos estratégicos de infraestructura les ha significado meterse en la gestión con autoridades federales, estatales y municipales para ver de dónde se obtenían los recursos para dichas obras.

De lo que se trata es de ayudarle al gobierno del estado para que a través del presupuesto federal obtenga recursos. No se trata de recursos de la empresa privada en todos los casos, porque también han invertido en ello, sino recursos públicos que se gestionaron para lograr desarrollar el proyecto Ciudad Zumpango. Aquí lo más importante es que para que se logre, la empresa se haya involucrado.

Por ejemplo, en la conectividad para poder desarrollar este proyecto de ciudad tuvieron que participar de manera muy activa, incluyendo la económica para obtener todos los derechos de vía para las obras de infraestructura carretera y enlazar a la ciudad Zumpango con diversas autopistas, como la de Querétaro o el Arco Norte.

No sólo de vivienda vive el hombre

Cuando se habla de una ciudad, el tema de la vivienda no es lo único importante, porque de todos los elementos que hacen ciudad, se identifican varios proyectos indispensables:

• Vialidad y transporte.

• Infraestructura y servicios.

• Vivienda.

• Equipamiento básico en viviendas (jardín de niños, primaria y secundaria) y urbano regional (hospital, centro de servicios administrativos, deportivos, centros comerciales, etc.).

Todo este equipamiento no se puede hacer solamente con inversión privada, se requiere de la participación conjunta con autoridades.

Cada uno de los programas mencionados tiene etapas establecidas, por ejemplo en el caso de vialidad y transporte ya está construida la vialidad del Paseo Bicentenario, también centro de transferencia de transporte, ciclo vías, etc.

Pero aquí hay que aclarar que se deben diferenciar dos aspectos. Cuando desarrollase un proyecto, por ejemplo bajo el plan maestro de Ciudad Zumpango, se tienen establecidas una serie de vialidades, muchas de ellas de responsabilidad municipal, por lo cual cuando se autoriza un proyecto como éste les fincan responsabilidades de hacer diversas vialidades.

Las vialidades de carácter regional las desarrolla el municipio, el gobierno estatal o federal, pero cuando les corresponde al desarrollador, tratan de que éstas sean parte de una estructura urbana, no sólo pedazos o tramos de vialidades;todas las vialidades secundarias son responsabilidad de los desarrolladores, al igual que las internas del mismo desarrollo.

En el caso del transporte, que es uno de los grandes problemas de las ciudades, en particular del Estado de México, aunque no es una responsabilidad de los desarrolladores, también trabajan con las rutas concesionarias para ir reduciendo los costos del transporte, tanto los que alimentan al interior del conjunto como hacía afuera.

Por ejemplo, GEO está trabajando conjuntamente con los concesionarios del Mexibus para llevarlo a Ciudad Zumpango, para abatir los costos, y aunque ello no es parte del negocio de la desarrolladora, contribuye a abaratar el costo del transporte en beneficio de la población. Incluso están viendo la posibilidad de asociaciones de participación conjunta para mejorar el servicio y bajar los costos del mismo.

En el caso de la infraestructura están haciendo lo mismo o algo parecido. Por ejemplo, en la estructura regional, cuando ven los conjuntos habitacionales que tienen en Zumpango (11 ó 12) y si piensan en plantas de tratamiento para cada uno, esto se complica, entonces mejor hicieron junto con la Comisión Nacional de Agua, un plan estratégico para poder establecer una estructura de carácter regional y está previsto construir una planta de tratamiento que le dé servicios a todo el municipio.

Por lo tanto, las obligaciones que tienen con cada conjunto habitacional fue sustituida por un colector, denominado colector norte, que es de 11 kilómetros de longitud y que en ciertos tramos tiene una profundidad de 15 metros. Para este proyecto utilizan una tecnología similar con la que se construye el metro actualmente en la Ciudad de México, con un micro escudo perforador.

El Equipamiento básico en viviendas (Jardín de niños, primaria y secundaria)
(administrativos, deportivos, centros comerciales, etc.)

El colector lo están haciendo solos, pero se van a conectar todos los proyectos, aunque no sean del mismo desarrollo, porque se hace pensando en la comunidad no en un proyecto en particular.

Tienen pozos de agua, pozos de absorción, subestaciones eléctricas, líneas de conducción,  todas fuera de los conjuntos, de carácter regional, muchos de ellas realizadas con recursos propios.

Espacio de coparticipación

Para realizar muchos de esos proyectos de equipamiento o infraestructura, lo que hacen es que cuando les solicitan cierto trabajo para autorizarles una obra, no deben de pensar sólo en el beneficio de un proyecto en particular sino de toda la comunidad.

Por ejemplo, si les dicen que para poderles autorizar cierto proyecto necesitan traer una línea de energía de un lugar a otro, la hacen no sólo para resolver su problema, sino como un plan integral, es decir, qué va pasando para consolidar un proyecto de ciudad.

En ocasiones ven los puntos que se requieren y el desarrollador se dirige a la CFE para decirle que complemente otra parte y dejar de esa manera completa la infraestructura. Así han estado trabajando en el proyecto de Ciudad Zumpango.

Otro ejemplo es el de las escuelas, por cada 4,000 viviendas deben hacer un jardín de niños, una primaria y una secundaria. El tamaño de la escuela va a depender del número de aulas, pero observando el número de proyectos que se construyen en el proyecto y para no estar llenándolo de escuelitas, hicieron un estudio completo para integrar escuelas con una cobertura adecuada.

De esa manera o sobraban escuelas u obligaciones, por lo cual, como parte de esto último, desarrollaron el Centro de Servicios Administrativo que originalmente iba a ser el nuevo Palacio de Gobierno. Así contribuyen más con el equipamiento de la ciudad.

También se ha dado el caso de que sobran secundarias dentro de sus obligaciones, por lo cual voltean con el gobierno del estado y le ofrecen sustituirla por una preparatoria, y a la vez esta ofrecen la Secretaría de Educación dispone el edificio y que lo contemple en su presupuesto para que tenga maestros una vez que esté terminado.

Todas estas gestiones las hace la desarrolladora, aunque se encuentra con casos en donde lo que hace falta es la participación activa de las autoridades.

De manera similar, a través de la sustitución de obligaciones, están construyendo un pequeño estadio de futbol y un domo deportivo que beneficiará el desarrollo cultural y social de la nueva ciudad.

Recidencias Encino.

Esto mismo se ha hecho con la infraestructura, donde a través de convenios en lugar de hacer muchas cosas pequeñas, se cambian por grandes obras regionales que benefician a toda la ciudad.

Como parte de la construcción de infraestructura urbana, también están trabajando en la construcción de parques industriales para atraer industrias que generan empleo. Al igual que han invitado a las cadenas de autoservicio a construir unidades que ya están próximas a abrir.

Todo lo expuesto no precisamente tiene que ver directamente con la construcción de vivienda, y su principal objetivo, que al final es lo más fácil para ellos, sino que forma parte de la evolución de la vivienda hacia el concepto de construir ciudad.

Texto:Ricardo Vázquez