La vida de las personas debería transcurrir en espacios que cumplan no solo con las necesidades básicas, sino que sean estéticos, funcionales, que refuercen nuestra cultura y sociedad de una manera ambientalmente responsable. Sin embargo, en ciertos lugares de México, sobre todo en el sureste del país, el ordenamiento territorial ha sido normado de una manera sesgada, buscando solo rentabilidad económica, sin pensar en el beneficio y el bienestar común.
No obstante, el corredor Cancún-Tulum es ya una referencia internacional de desarrollo regional, con áreas de oportunidad que sirven como ejemplo a otros países.
El éxito regional, sin duda, incluye ciudades desarrolladas que deben tener, por lo menos, cinco características:
- A) Conectividad aérea, marítima y terrestre con sus ciudades vecinas y otros núcleos poblacionales en el país y el extranjero.
- B) Fungir como zona económica donde el Estado, inversionistas, empresarios, emprendedores y colaboradores solucionen, de manera conjunta, necesidades en mercados locales, regionales, estatales, nacionales e internacionales.
- C) Calidad de vida, reuniendo las características necesarias para vivir con dignidad.
- D) Infraestructura y servicios que cubran las necesidades poblacionales.
- E) Ordenamiento territorial, estableciendo la coherencia de la supraestructura entre la vocación de la ciudad, el respeto a sus habitantes y las normas de convivencia.
Lo anterior, entendiendo que una ciudad se considera desarrollada cuando es económicamente exitosa, socialmente sustentable y cuando resalta sus atributos culturales.
En particular, muchas de las ciudades de la Península de Yucatán han crecido de manera desordenada, ya que éste se ha dado bajo un modelo privilegiado en beneficio de unos cuantos.
Por ejemplo, ciudades como Tulum y Mérida carecen de drenaje. Otras han crecido con base en la especulación y el despojo de tierras a sus dueños legítimos (ejidatarios, comuneros y pequeños propietarios indígenas y mestizos).
Creación de comunidades sustentables.
La visión inmobiliaria del Siglo XXI
Las autoridades deben buscar el ordenamiento territorial, para que, en conjunto con los habitantes, se logre una derrama económica sostenible, creando oportunidades, distribuyendo la riqueza, cuidando la cultura de la región y respetando al medio ambiente.
Así, sugerimos seguir seis principios para lograrlo:
- Protección de activos.
- Democratización del negocio e inclusión inmobiliarios.
- Creación de riqueza y estimulación del círculo económico.
- Mejorar la operación, administración y control de los bienes inmuebles y Polos de Desarrollo.
- Aumentar la recaudación de impuesto.
Conectividad terrestre necesaria para una ciudad altamente desarrollada.
Ordenamiento territorial
Al estudiar la visión del Tren Maya o el Corredor Interoceánico del Istmo de Tehuantepec, es claro que no se trata solo de proyectos ferroviarios, sino de un gran ordenamiento territorial con beneficios sociales, culturales, económicos y ambientales, con tres objetivos fundamentales:
- Conectar a las ciudades del sureste, física y digitalmente.
- Saldar la deuda de infraestructura y desarrollo que tiene el país con el sureste.
- Disminuir la brecha de pobreza de los habitantes de la Península de Yucatán.
Desde un punto de vista muy práctico, los trenes pueden compararse con los elevadores en un desarrollo inmobiliario vertical donde, si se asilan, se obtiene una Tasa Interna de Retorno (TIR) negativa en el plazo que se decida; es decir, los elevadores, al igual que los trenes de pasajeros en el mundo, no son rentables. Pero en las grandes edificaciones verticales, los elevadores les dan la viabilidad económica y logística que requieren.
Por otro lado, si se piensa que donde está el centro de una ciudad se ubica la estación de tren −en cualquiera de sus modalidades, carga y pasajeros−, puede funcionar como un centro comercial de un solo dueño, un fideicomiso y un órgano de gobierno que funciona con buenas prácticas. Por lo tanto, desde su diseño, hay que entender cuáles son las vocaciones que tiene la estación, cuáles son los mercados que debe atender, sus necesidades para el éxito y cuál sería el plan de acción, plan de negocios y tipo de ordenamiento legal.
El Tren Maya busca, en sus 18 estaciones, que se creen comunidades sustentables en las que se den las diferentes actividades: Agroindustria, turismo, logística, centros de espectáculos, centros deportivos y culturales, entre otros.
Por lo tanto, el fideicomiso de proyecto tendrá como finalidad:
- a) La adquisición o construcción de infraestructura donde el Tren Maya tenga influencia, que se destine al arrendamiento o a la adquisición del derecho a percibir ingresos provenientes del arrendamiento de dichos bienes, así como a otorgar financiamiento para esos fines.
- b) El arrendamiento de las huellas con vocaciones especificas dentro del Plan Maestro.
- c) La construcción y el desarrollo de inmuebles indispensables para el proyecto o elementos urbanísticos arquitectónicos, parques públicos, vías peatonales, etc. que agreguen valor y plusvalía al proyecto.
- d) Emitir Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFIS) en alguno de los mercados reconocidos en México.
- e) Invertir los recursos líquidos conforme a lo establecido en la Ley del Impuesto Sobre la Renta.
Con base en lo establecido en los artículos 187 y 188 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta, se generan los incentivos fiscales para los instrumentos conocidos como Fibras que, por definición, se trata de un fideicomiso definido en la LISR que debe tener como fin la adquisición o construcción de bienes inmuebles que se destinen al arrendamiento o adquisición del derecho a percibir ingresos provenientes del arrendamiento de dichos bienes, así como a otorgar financiamiento para esos fines.
Ya se demostró que a través de estos vehículos de inversión se pueden usar para desarrollar inmuebles, no solo comprar. Así se puede democratizar la inversión, en efectivo o inmuebles, ya que cualquier persona puede ser tenedor de CBFIS, a través de una Casa de Bolsa tradicional o FINTECH.
Como beneficio de lograr comunidades sustentables, se tendrían:
- Armonía y unidad urbanística e inmobiliaria; operación, administración y control.
- Financiamiento del proyecto a través de capital.
- Democratización de la inversión Inmobiliaria: Dinero e inmuebles (propiedad privada y ejidatarios).
- Rendimiento.
- Creación de riqueza y estimulación del circulo económico.
- Estímulos fiscales.
- Prácticas de buen gobierno corporativo, trasparencia y rendición de cuentas.
- Control y cumplimiento de reglas anticorrupción y prevención de lavado de dinero.
- Inclusión financiera, tecnología y Fintech.
- Incrementar la calidad de vida de los habitantes del sureste de México.
- Apoyo en el ordenamiento territorial y económico.
- Disminuir la brecha de desarrollo y pobreza de la zona de influencia del Tren Maya.
- Utilidad social o desarrollo económico.
- Mejora o creación de infraestructura: Urbana, ambiental, social, comunicaciones, etc.
- Mayor recaudación impuestos en todos los niveles.
- Generación de empleo.
- Mejora de la movilidad.
- Eficiencia ambiental.
- Acompañamiento y educación comercial y de negocios.
Texto:#Fidevida
Foto: FONATUR