Inmuebles Premier para el mercado de capitales

El lanzamiento de esta Fibra está íntimamente ligado con la labor de Grupo Danhos. Firma desarrolladora que surge como el resultado de la decisión de los hermanos David y José Daniel de diversificar su negocio de la industria textil a la construcción en 1976.

Desde entonces se enfocaron primordialmente a activos que produjeran un ingreso constante, integrándose a la industria del Real Estate en México, con una extraordinaria visión de desarrollo a largo plazo y mucha disciplina para llevarla a cabo.

Con más de 35 años de experiencia Grupo Danhos es una firma 100% mexicana cuya estrategia está enfocada al desarrollo y edificación de centros comerciales, oficinas y proyectos de usos mixtos de calidad premier en la Zona Metropolitana del Valle de México (ZMVM).

Su larga trayectoria se sustenta en lograr conceptualizar, construir y administrar (arrendar y operar) con gran maestría propiedades icónicas, generando valor no sólo para sus desarrollos, sino también en los alrededores donde se erige cada uno de éstos.

Su larga trayectoria se sustenta en lograr conceptualizar, construir y administrar (arrendar y operar) con gran maestría propiedades icónicas, generando valor no sólo para sus desarrollos, sino también en los alrededores donde se erige cada uno de éstos.cuadrados a lo largo de su historia, cifra que será superada al llegar a más de 2 millones de metros cuadrados, cuando se concluyan los espacios de Torre Virreyes y Toreo. Esto significaría una tasa de crecimiento de 13% al finalizar dichos proyectos.

Sus actividades son importantes catalizadores de inversión privada para su zona de influencia. Tan solo para la construcción de El Toreo se destinarán alrededor de 600 millones de dólares (mdd). Recursos que superan los 90 mdd invertidos en el desarrollo de Parque Tezontle, que en su momento se trató del mayor flujo de capital privado para la delegación Iztapalapa.

El grupo cuenta con 37 años operando en el rubro inmobiliarios

INMUEBLES QUE DEJAN HUELLA

Desde sus inicios, Danhos desarrolla inmuebles con características atemporales. Desde los conceptos hechos por arquitectos world class como Sordo Madaleno y Teodoro González de León, entre otros, hasta innovaciones tecnológicas y administrativas que se han convertido en estándares de la industria en México.

Es pionero en el desarrollo de proyectos de usos mixtos y estuvo entre los primeros que adoptaron innovaciones tecnológicas en sus diseños y operaciones, incluyendo fibras ópticas, sistemas de seguridad avanzados, otros softwares y servicios operacionales de monitoreo avanzados.

Las edificaciones de Danhos tienen la particularidad de inyectarle una revitalización a la zona en la que se desarrollan entre los que destacan Reforma 222, Parque Delta, Parque Lindavista y El Toreo.

Portafolio Inicial*	Plan de Expansión Claro

OFERTA PÚBLICA INICIAL

La red de propiedades premier más consolidada de la Ciudad de México

Fibra Danhos realizó su Oferta Pública Inicial (IPO por sus siglas en inglés), constituyéndose como la primer Fibra especializada en el segmento de inmuebles de calidad premier en México. Se emitieron 200 millones de Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios, sin considerar la opción de sobreasignación por hasta 30,000,000 CBFIs, con un precio de colocación de 26 pesos mexicanos, con lo que el importe del levantamiento inicial del Fideicomiso corresponde a 5,2000 millones de pesos, sin la opción de sobreasignación.

La distribución de la oferta global fue: 38% inversionistas internacionales y 62% nacionales, en este último, 25% de la asignación local fue para minoristas, mientras que 75% restante fue para institucionales y más de 2,486 inversionistas patrimoniales aseveró BBVA Bancomer.

El compromiso principal con sus inversionistas es proporcionarles rendimientos atractivos ajustados por riesgo a largo plazo, por medio de inigualables y fuertes capacidades de desarrollo, adquisiciones selectivas y distribuciones de efectivo estables.

Crecimiento GLA

PORTAFOLIO INICIAL

El portafolio inicial de Fibra Danhos está compuesto por 11 propiedades de calidad premier, nueve en operación y dos en desarrollo. Estas propiedades se ubican principalmente en la Ciudad de México y su área metropolitana que es el centro de actividad económica del país; particularmente en la zona de influencia del Periférico, la cual se caracteriza por densos núcleos de población fija y flotante, la disponibilidad de infraestructura, transporte y otros servicios públicos de calidad.

Su trayectoria de 20 años marcada por una gran disciplina, valió para que en 20 años alcanzará el nivel de calidad premier en los desarrollos aportados a la Fibra, con un ritmo de expansión en sus actividades. Esta calidad se debe a una labor ejemplar de desarrollo guiada por la visión de enfocar sus actividades en la ZMVM y consolidar un gran equipo de directivos, socios, inversionistas y arquitectos, entre otros.

Lo anterior le ha permitido que, proyecto tras proyecto, sea capaz de desarrollar obras icónicos con características únicas como son: espacios (tierra + location), diseño arquitectónico de vanguardia, calidad de los materiales y estrategias de mercado innovadoras, entre otros.

Sus activos se localizan principalmente en áreas densamente habitadas de la Ciudad de México, todos ellos con acceso a una población con niveles medio-alto de PIB per cápita o una actividad económica en crecimiento. Adicionalmente, su inmensa mayoría de inmuebles data del año 2000. Se trata de propiedades relativamente nuevas, a pesar de que el grupo cuenta con 37 años operando en el rubro inmobiliario.

Danhos llenará un espacio vacante en el espectro del mercado de Fibras en México, debido a que este fideicomiso engloba la red de centros comerciales premier más importantes de la capital del país con el respaldo de un solo operador, acompañado de importantes desarrollos de oficinas y usos mixtos.

Más de medio millón de superficie bruta rentable

Al cierre de esta edición suma 267,000 m2 de Superficie Bruta Rentable o GLA (por sus siglas en inglés) con las propiedades en operación. Cifra que se duplicará en los próximos años, alcanzando los 539,005 m2 de GLA al concluir la construcción de Torre Virreyes y el total del proyecto de El Toreo.

Lo anterior sin considerar que en los próximos años se tienen contempladas futuras expansiones en los activos pertenecientes al Fideicomiso. Dichas expansiones representarán un incremento de aproximadamente 83,000 m2. De acuerdo con datos proporcionados por Fibra Danhos. Estos incluirán, entre otras, la ampliación de Parque Tezontle, el centro comercial de mayor tamaño (200,000 m2) construido por Danhos hasta ahora.

Los inversionistas de la Fibra verán más que duplicado su portafolio en pocos años, llegando a superar ligeramente los 622,000 m2 de GLA a partir de la misma base de activos ofertados en el IPO.

Portafolio inicial de activos

• Cuatro centros comerciales: Parque Duraznos, Parque Delta, Parque Lindavista y Parque Tezontle.

Superficie rentable total: 151,635 m2.

• Cuatro edificios para oficinas: Parque y Torre Virreyes, Parque Esmeralda y Urbitec.

Superficie rentable total: 121,01 m2.

• Tres desarrollos de usos mixtos: Reforma 222, Parque Alameda y Toreo, que incluyen componentes comerciales, de oficina y hotel.

Superficie rentable total: 266,360 m2.

Portafolio Premier

Toreo

El proyecto que incluye un exclusivo centro comercial, espacios de oficinas y un hotel diseñado por el arquitecto Javier Sordo Madaleno, requirió de una gran operación de ensamblaje de tierra para ser construido en un terreno de 46.000 m2. Su zona de influencia, y específicamente, el área donde se está construyendo el proyecto se encontraba completamente en abandono desde hace varias décadas y era altamente insegura.

Ahora la zona se rehabilita con la construcción de este uso mixto, que despertó el interés de autoridades y otros empresarios para impulsar la renovación de la zona. Entre los proyectos en puerta a partir de que se inició la construcción de este complejo de uso mixto, se encuentran el nuevo Mexipuerto Cuatro Caminos el Gobierno del Estado de México y el cambio de uso de suelo de algunos predios para incentivar la creación de un corredor con nuevos edificios en el lugar.

El centro comercial albergará un espacio multiusos para eventos de temporada

Torre Virreyes

La arquitectura y diseño de este complejo inmobiliario estuvo a cargo del reconocido arquitecto Teodoro González de León. Una vez en operación, el desarrollo se erigirá como un icono de la Ciudad de México, enclavado en la parte baja de las Lomas de Chapultepec, junto al Bosque de Chapultepec.

Torre Virreyes destaca por ser una de los primeras edificaciones en alcanzar la certificación LEED platino. El proyecto incluye un nivel de espacios comerciales, 24 niveles de oficinas y 16 niveles de estacionamiento. Además, contará con auditorio, salón de usos múltiples, restaurantes, museo de sitio, entre otras amenidades.

Torre Virreyes obtuvo la certificación LEED platino

Urbitec

Urbitec está conformado por dos edificios situados en la colonia Bosques de las Lomas. Las dos torres son ocupadas principalmente como oficinas, que se complementarán con otros servicios y una zona comercial. En la planta baja del desarrollo se alojan locales comerciales, un área de lobby y el vestíbulo de la torre.

El complejo inmobiliario se localiza en Bosques de las Lomas, una ubicación catalogada como “privilegiada”, puesto que es una de las colonias con mayor plusvalía de la Ciudad de México.

Urbitec II se asienta en un terreno con una superficie de 1,900 m2, con una área construida de 15,000. El espacio rentable es de 12,949 m2.

Urbitec se conforma por dos torres de oficinas y espacios comerciales

Reforma 222

Después del sismo de 1985 la zona del Paseo de la Reforma cayó en un deterioro total. La avenida, sus inmuebles y el comercio se descuidaron y los visitantes ya no eran frecuentes. Fue hasta inicios del siglo XXI que esa área empezó a revitalizarse, nuevamente con proyectos inmobiliarios de alto nivel.

Danhos fue el primero en incursionar con un proyecto de usos mixtos que incluía habitación, oficinas y un espacio comercial en una construcción de 180,000 m2, sobre un terreno de 14,000 m2, El grupo visualizó el potencial de dicha área y cambió el concepto de edificaciones en Reforma, ya que a partir de Reforma 222 se continuó con el desarrollo de más de 25 nuevos proyectos en ese corredor.

Reforma 222 detonó 25 nuevos proyectos en esta avenida

Parque Tezontle

Concebido como un centro comercial completamente familiar, Plaza Tezontle es un espacio de reunión que ocupa una posición estratégica dentro de la zona oriente de la Ciudad de México. Fue uno de los proyectos que implicó una inversión histórica para la Delegación Iztapalapa, misma que estuvo  a cargo de Grupo Danhos.

Este espacio comercial alberga dos prestigiados almacenes, restaurantes de diferentes especialidades, cafeterías, 10 salas de cine y entretenimiento, así como una oferta superior a 211 marcas enfocadas a la moda. El inmueble destaca por incorporar en su diseño y construcción elementos que aportan un cuidado para el entorno, con una planta de tratamiento de agua y almacenamiento de agua de lluvia.

Parque Tezontle recibió 13.2 millones de visitantes en 2012

Parque Lindavista

La firma desarrolladora adquirió dos terrenos en la zona norte de la ciudad de México, que se encontraban separados. Sin embargo, se dieron a la tarea de obtener los permisos para conectarlos por medio de un estacionamiento subterráneo y un puente de dos niveles con el objetivo de que el usuario se sintiera siempre dentro del mismo espacio comercial.

Al poco tiempo de iniciar operaciones en 2006, esta plaza de 150,000 m2, de construcción se convirtió en un éxito, ya que cubrió la demanda de los habitantes de la zona que no tenían un lugar donde hacer compras sin desplazarse hasta zonas como Polanco o Insurgentes.

Parque Lindavista llegó a cubrir la demanda comercial de la zona

Parque Delta

En 2005 inició operaciones anclado por una tienda departamental (Liverpool) y  una de autoservicio (Soriana). Además de contar con 11 pantallas de cine y 120 locales con restaurantes y boutiques que dan como resultado un innovador y exitoso concepto.

Es el primer centro comercial que combina una tienda departamental y un supermercado .

La obra contribuyó a mejorar el entorno de la zona, pues se aprovechó un terreno en deterioro, adonde se encontraba el antiguo estadio de beisbol del Seguro Social en la colonia Narvarte, Ciudad de México. Esto propicio el desarrollo de nuevas unidades habitacionales, hoteles, restaurantes y se incrementó la conectividad del área con nuevas opciones de transporte público.

Parque Delta cuenta con 11 salas de cine y 120 locales comerciales

Parque Alameda

El desarrollo inmobiliario formó parte del proyecto de revitalización del Centro Histrórico de la Ciudad de México. Parque Alameda es un inmueble de usos mixtos que consta de seis niveles, con cuatro sótanos de estacionamiento. En su interior alberga un centro comercial y un hotel.

El centro comercial está integrado por 23 locales, con tiendas como Ivonne, restaurantes Italiannis y Sushi-Itto, entre otros, mientras que cuatro pisos lo ocupan el Hotel Fiesta Inn, con una oferta de 140 cuartos.

Parque Alameda desarrollo de usos mixtos que incorpora un centro comercial

Parque Duraznos

En México, este fue el primer centro comercial Lifestyle (estilo de vida) donde convergen un diseño vanguardista, con espacios para el entretenimiento y una variedad de restaurantes. En 2010 el desarrollo comercial tuvo una ampliación y una reconfiguración para beneficiar a sus inquilinos.

Parque Duraznos ofrece una gama de servicios y productos enfocados a salud y belleza; ropa y calzado; hogar y decoración; entretenimiento; alimentos y un complejo cinematográfico que tiene10 salas, tres de ellas VIP.

La operación de Parque Duraznos atrajó el interés de empresas para instalarse en el corredor Duraznos-Ciruelos, zona localizada en el este de la Ciudad de México.

Parque duraznos fue el primer centro comercisl LifeStyle en México

Parque Esmeralda

Este desarrollo ocupa una ubicación estratégica dentro de uno de los corredores de oficinas más importantes de la ciudad México, la avenida de los Insurgentes Sur. Su construcción significó una alternativa para los corporativos que buscan establecerse en esta zona del Distrito Federal que ha cobrado una mayor plusvalía. Parque Esmeralda es un desarrollo corporativo de tres torres independientes, con 10 niveles cada uno, a donde se alberga un espacio comercial.

Parque Esmeralda cuenta con tres torres independientes que alberga un espacio comercial

Parque Virreyes

Ubicado en el corazón de las Lomas de Chapultepec, este desarrollo corporativo se construyó en 1988 y 25 años después continúa como uno de los edificios más atractivos de la zona. El complejo cuenta con 11 niveles y fue renovado en 2009 en la actualidad luce con acabados de lujo y fachadas acristaladas.

Parque Virreyes fue uno de los primeros complejos de oficinas de Grupo Danhos. Tiene una superficie construida de 17,000 m2 y un área rentable de 7,937 m2.

Después de 25 años, Parque Virreyes continúa como un atractivo de la zona

ESTRATEGIAS

Una FIBRA que desarrolla su propio portafolio

Fibra Danhos destinará los recursos netos del IPO al desarrollo de los componentes de oficina y hotel del Toreo, potenciales expansiones que incluyen los proyectos planeados como Parque Tezontle y potenciales expansiones en otras propiedades del portafolio en operación, cabe mencionar que Fibra Danhos nace en el mercado con cero deuda.

Grupo Danhos no sólo ha contribuido todo su portafolio de propiedades premier, sino que se mantiene autónomo con toda su trayectoria como desarrollador para continuar construyendo proyectos de gran envergadura con recursos levantados por la Fibra.

Hay que considerar que éste es un negocio de inmuebles y personas. Por lo que a la hora de invertir en una Fibra, el activo inmobiliario es el aspecto más importante a revisar como inversionista junto con el equipo administrativo detrás de él. Debe haber un portafolio inmobiliario que realmente genere valor y un equipo capaz de administrarlo adecuadamente.

De tal forma que, en lo que respecta al portafolio de Danhos, cabe mencionar que probablemente el único símil respecto de los vehículos de inversión equiparables a las Fibras en todo el mundo, sea Boston Properties que opera en Estados Unidos desde 1997.

Augusto Arellano, Senior Managing Director de Evercore Partners México, apunta que una de las razones fundamentales por las que se creó la Fibra, es la firme intensión por parte de Danhos de financiar la construcción de nuevos proyectos icónicos, los cuales requerirán de un vehículo de financiamiento y capitalización importante por la cantidad, calidad y dimensión de los proyectos futuros.

El esquema de operación y estrategias de Fibra Danhos no tiene comparable respecto al resto de las Fibras en el país.

Con los planes para nuevos desarrollos Danhos podría llegar a duplicar el tamaño de la Fibra, partiendo de los 622,000 m2 de GLA que sumarán las expansiones de sus activos operativos y los proyectos actualmente en desarrollo, con lo que lograrán superar el millón de metros cuadrados de Superficie Bruta Rentable construidos.

Si bien su equipo administrativo no descarta la posible adquisición de activos (consolidación), sin que este llegue a ser su principal objetivo, la compra de propiedades que llegue a realizar la Fibra será muy selectiva. Es decir, buscará que hagan sentido con su portafolio de activos en cuanto a calidad y precio, con ese toque conservador que siempre ha caracterizado al Grupo a la hora de construir.

La Fibra podría duplicar activos

Texto:Real Estate Market