En los últimos tres años, el e-commerce, el cambio en hábitos de consumo, sobre todo en Estados Unidos y Europa modificaron los escenarios. En México, aunque no permea con fuerza la tendencia, el segmento resiente grandes cambios en paradigmas, marcas y estrategias.

1. Cierres en Estados Unidos.

En la Unión Americana han cerrado muchos malls, sobre todo los tradicionales que estaban anclados por Sears, Nordstrom o JC Penney, así como los que están en las periferias de las ciudades. Sears Roebuck anunció el cierre de 72 tiendas en mayo pasado, como ejemplo. Los  centros comerciales que se quedaron sin sus anclas fundamentales tuvieron que cerrar o están en muy mal estado.

Jorge Gamboa de Buen, Director de Desarrollo de Negocios de Fibra Danhos

2. Avance del e-commerce.

Hay un auge del comercio en línea. Pero por lo que leo, veo y escucho, no queda del todo claro hacia dónde. Hay posiciones que afirman que acabará el comercio tradicional, pero también la visión de los que consideran que van a convivir como aprendieron a cohabitar los cines con los CD´s primero, posteriormente con Blockbuster y ahora con Netflix. Veo claramente estas dos tendencias. En México el e-commerce no ha crecido mucho porque hay poca bancarización y porque la gente quiere ver las cosas físicamente. Sin embargo, debemos observar lo que pasa en otras partes.

3. Tecnología disruptiva.

Predomina una visión general de reconvertir los centros comerciales en lugares de experiencias; sin embargo, pocos lo tienen claro. Hay quien pretende meter mucha tecnología a las tiendas, donde escanean tu talla y mandan el pedido a tu casa; o al revés: lo compras en Internet y lo recoges en el lugar.

En Walmart ya está pasando. En el centro comercial Las Antenas ya se cuenta con el sistema Pickup, donde pides por Internet tu súper, vas en tu coche, . En el estacionamiento, hay cajones especiales, donde abres la cajuela sin bajarte para que te suban el pedido, te lo cobran con tu tarjeta y te vas.

Algunas tiendas están escogiendo contar con muchas pantallas y mucha tecnología. Hay tiendas tradicionales que están abriendo un segmento de e-commerce. Por ejemplo, en algunas tiendas de Inditex lo hacen mejor que en otras, pero se está implementando.

La tecnología es esencial para innovar espacios comerciales.

4. Del e-commerce al espacio físico.

Tiendas que iniciaron en Internet ya implementaron unidades físicas. Por ejemplo, Warby Parker, empresa de venta online de anteojos que nació en Estados Unidos hace 10 años. Con una fotografía de tu rostro, más tu receta, te permite tenerlos a los dos días a la puerta de tu casa.

Pero también se dieron cuenta que a la gente le gusta ver el artículo en tiendas físicas; entonces lo que hicieron fue poner espacios físicos pero en ubicaciones estratégicas y precisas, donde ya sabían que estaban sus clientes.

Parque Las Antenas. Implementación de entretenimiento, en auge constante.

5. Ajuste natural.

A los centros comerciales de las zonas urbanas de clase media, en ciudades importantes, que han implementado entretenimiento les está yendo bien; a la gente le gusta ir a la calle, salir, comer e ir al cine. Es una apuesta sencilla que a todos nos ha funcionado. No tienes que ser un genio. Se trata de introducir más restaurantes, mejores cines y entretenimiento.

En México lo hicimos de manera natural y funcionó. En los centros comerciales viejos lo que hacíamos era poner los restaurantes donde llegaba la gente, pero nos dimos cuenta con el tiempo que una calle de restaurantes o un patio de ellos, funciona mucho mejor que tenerlos por todos lados sueltos, porque replica a la ciudad. La gente cuando va a una calle de restaurantes lo que quiere es escoger, si no hay en un lugar, se va a otro; desea probar.

Pero este concepto no aplica para todas las ciudades. No es una fórmula para todos, posiblemente no para las ciudades medias. Además de restaurantes y cines, empieza tímidamente un componente más divertido de entretenimiento. Por ejemplo, abriremos a corto plazo una feria encima de Las Antenas, con montaña rusa, con sillitas, go-cars y seguro funcionará. Creo que se irán incorporando muchos otros atractivos a los centros comerciales.

Todo el mundo tiene que estar pensando en ese cambio. No será fácil, porque seguimos arrastrando el formato tradicional. Aunque les hemos dotado de un poco más de vida, lo hemos hecho un poco más divertido, pero la verdad es que el centro comercial típico con Liverpool, Sears y cines, a mi juicio, ya es bastante aburrido.

6. Marcas globales  al mercado local.

Hasta hace un par de años, veíamos la llegada constante de nuevos jugadores. Por ejemplo, llegó H&M y quería abrir por todos lados; Zara estaba en plena expansión y luego llegó American Eagle, Old Navy, Crate & Barrel, GAP y todos los demás.

Unos llegaron solos; otros con matrices, otros con grupos de retail como Liverpool o Palacio de Hierro, y otros llegaron conglomerados como Axo. Pero en los dos últimos años se limitó esa tendencia y además varios de ellos se han retraído, lo que no habíamos visto desde la crisis del 2008.

Hoy en día, marcas como GAP o Crate & Barrel ha cerrado tiendas. Estamos viendo como que ya se dieron cuenta estas retailers qué conceptos funcionan y en qué lugares.

Esto sería como parte de un proceso de  consolidación de estos mismos retailers. No se trata de un tema de consumo, o que cayó la economía o que la gente dejó de comprar. Es un tema de competencia y preferencias. GAP funcionaba cuando era algo que no tenías y todo el mundo lo quería tener, además hay unos que se parecen entre ellos y la gente no los distingue. En cambio, hay otros que han entrado con mucha fuerza, con muy buenos precios, como H&M y les va súper bien.

FENDI

7. Desarrolladores más profesionales.

Como en muchos mercados en expansión, de repente todo mundo se volvió desarrollador de centros comerciales y el mercado fue tan noble que lo aceptó. De repente encuentras en CDMX un centro comercial rarísimo, que contraviene todos los preceptos de la planeación y diseño de centros comerciales, pero que tiene éxito, que se llena de tiendas y marcas y la gente va.

O como lo que sucede en diversas ciudades, que están llenas de centros comerciales, como Mérida, Querétaro —algunos bastante espectaculares—, además de Veracruz, Guadalajara, Puebla o como Los Mochis, donde ves dos centros comerciales compitiendo.

A mi ver, la gran expansión que se veía hace tres años se acabó, como le pasó al boom de oficinas. Y como en toda época de poda, solo los mejores o los profesionales sobreviven, donde lo bueno es que los precios se acomodan.

8. Los retailers mandan.

Los retailers mandan. Considerando los ciclos de mercado, sobre todo de la oferta y la demanda, en los últimos años pasamos de un mundo de desarrolladores a uno de retailers. Hace tres años, los retailers hacían cola para rentar espacios y se les ponía el guante que se quería. Hoy es al revés, no con los que somos grandotes y tenemos mucho, pero muchos retailers no quieren o no pagan guantes para entrar a un centro comercial nuevo, por lo que se ha vuelto un poco más complicada la negociación.

La población busca espacios comerciales profesionales, a diferencia del ambulantaje. 

9. Participación gubernamental.

Algo que conviene analizar, sobre todo en el caso de la Ciudad de México, aunque se replicará en otras partes del país, es que el gobierno electo quiere intervenir en el mercado. Claudia Sheinbaum ha dicho en varias ocasiones que hay muchos centros comerciales en la ciudad y que éstos se han comido espacios que eran de otra actividad.

Eso tiene varios componentes. Uno muy complejo que responde a la idea que la gente debe estar en la calle, en espacios públicos y no en el consumo. Eso en buena medida lo causaron los gobiernos, porque echaron a perder los espacios públicos: ahora son inseguros, sucios, feos y llenos de ambulantes; por eso la población prefiere los centros comerciales. El otro componente es ideológico. Piensan que el gobierno debe proteger a la gente para no potencializar el consumismo, pero a mi juicio debemos dejar que la gente decida.

Está el tema de orden en la ciudad. Debemos decirlo: se desordenó tanto en los últimos años y pasaron tantas cosas raras, que actualmente hay una competencia desleal. Estamos los que hacemos las cosas cumpliendo con todas las normas que marca la Ley — como los miembros de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI)—, pero también hay gente que se va por la libre. Quién sabe cómo le hacen. De repente aparece una competencia rarísima que germina por todos lados, que finalmente funcionan mal y echan a perder la imagen del sector inmobiliario.

Va a entrar muy duro el tema de los centros comerciales versus el mercado tradicional, donde siempre ha habido una disputa, sobre todo con las compañías trasnacionales. Mucha gente piensa que la población no debería comprar en Walmart, sino en un mercado de la colonia. Es un debate interesante, pero no se puede privar a la comunidad de elegir el mejor precio.

En Francia, hay una política que prohíbe a los Carrefour estar cerca de los pueblos tradicionales, lo que suena coherente. Es una decisión de país rico, digamos, pero tú dile a la gente de Cuautepec o Iztapalapa que mejor compren más caro en el tianguis que en lugar de ir a la Bodega Aurrerá, si apenas les alcanza el dinero. No suena muy lógico.

Espacios comerciales traen orden urbano.

Los malls son espacios más seguros para las familias.

10. Demográficos, fundamentales. 

Muchos se preguntan ¿Por qué hay tanta demanda si la economía ha crecido de manera mediocre en los últimos 40 años? En efecto, ha crecido apenas al ritmo de la población o un poquito más arriba, pero gracias a la demografía el consumo crece de 5.7% a 9% al año, porque el número de consumidores se incrementa cada año. Pero en 15 o 20 años va a empezar a cambiar la tendencia de manera radical.

Para entonces habrá menos ingresos de consumidores de coches, casas y ropa. Pero se presentará más consumo de ciertos bienes, de las personas de la tercera edad, casas hogar, hospitales, salud y farmacias. Aquí ya tenemos ejemplos, como en Japón. Esa nación no crece porque cuenta con una población de mayor edad y está comprobado que este nicho de población no gasta, aunque tengan dinero.

11. La última milla.

Cuando Amazon compró Whole Foods, los analistas destacaron su estrategia de entrar al negocio de la comida, pero esa no fue la mejor razón para comprarla. Whole Foods tenía alrededor de 200 tiendas en todo Estados Unidos en lugares privilegiados, no en cualquier lugar, sino en las zonas de mayor consumo, de mayor potencia económica y de mayor afluencia.

En esos lugares tú puedes tener tu última milla. Eso quiere decir que ahí vas a poder almacenar los productos que a la gente le van a llegar en un dron o con un mensajero en una hora.

También en Estados Unidos, algunos de los malls que fracasaron se convirtieron en oficinas o se volvieron bodegas urbanas dentro de la ciudad, o centros de distribución dentro de los centros de consumo. Entonces van a ser los lugares desde donde Amazon va a distribuir, no desde afuera de la ciudad, ni desde la carretera.

Real Estate sí habrá; demanda de espacio también pero va a ser una cosa un poco diferente. O sea todas las variables se están trastocando y se están moviendo, y según mi percepción, nadie entiende totalmente lo que está pasando.

Las estrategias de adquisición presentan nuevos componentes de ubicación y entrega.

12. ¿Final del ciclo expansivo?

Aunque hay un buen número de proyectos en desarrollo todavía, ya no estamos en la parte alta del ciclo; pero tampoco podemos afirmar que estamos en la parte final del ciclo de expansión. Eso va a depender mucho de cómo le vaya a Andrés Manuel López Obrador con su política económica. Si el consumo se mantiene y la estabilidad macroeconómica predomina, el consumo continuará. En contraparte, si al próximo gobierno con toda la incertidumbre en sus políticas no le va bien en economía, podría cambiar el escenario.

Por otro lado, por primera vez en los últimos ocho años, hay  gente diciendo “me ofrecen un terreno pero me voy a esperar”. Eso no lo veíamos. Hace tres años aparecía un terreno y todos lo peleábamos.

Hay riesgos de canibalización.

13. Riegos y oportunidades.

Algunas ciudades del país ya están saturadas de centros comerciales, pero hay huecos que se explican porque en determinado lugar ha habido problemas, nadie los ha visto o algo por el estilo. Debemos ser muy cuidadosos en las zonas de la ciudad porque incluso aquí en la CDMX hay quien empieza a canibalizarse.

Por ejemplo, todo mundo ha querido hacer un centro comercial en Xochimilco y nadie ha podido porque ahí la política es complicada, o porque no hay terrenos adecuados, pero es una buena zona. Nosotros hicimos Parque Lindavista hace 15 años y ahora está Parque Vallejo a 2 kilómetros que es nuestro. Elegimos canibalizarnos nosotros mismos antes que los demás, pero ya hicieron otro en la esquina y un Costco del otro lado. Entonces, observamos que la oferta comercial de la zona ha crecido muchísimo en los últimos años.

Tienes que ser muy cuidadoso en analizar las zonas de la ciudad. Aunque algunas ciudades mexicanas están saturadas, todavía hay huecos, y éstos se presentan porque hay problemas o no los han detectado.

Artz Pedregal está implementando espacios de arte en su oferta comercial.

14. Temas ancla.

Todo el mundo está afirmando que IKEA viene pero eso es un rumor que lleva 30 años. Incluso, que Falabella compraría Suburbia, pero fue al revés, hubo más concentración. Lo que sí se presentó es que Liverpool adquirió a Suburbia. Por otro lado, hay una tendencia muy clara: el mayor potencial lo veo por el lado del entretenimiento, calidad, espacios. La gente busca que el concepto esté bonito; que encuentre cosas diferentes.

Pero vemos que viene una etapa adicional, porque viene Netflix, ya que ahora todo lo que tiene éxito es por la plataforma, que no pertenece a los canales tradicionales de Hollywood.  

En Estados Unidos hemos detectado que el tema de las anclas está en declive, en todas. Unas quebraron, otras cerraron tiendas, y otras han tenido que cambiar su modelo de negocio.

Aquí seguimos viviendo de dos tipos de ancla. Si le va mal a una de ellas, que es el caso que no creemos, a todos nos pondría a sufrir, porque no tenemos 15 como en Norteamérica, acá tenemos tres. Por el momento no están teniendo síntomas, pero sí presentan cierto aburrimiento, porque continúan con su mismo formato. Siguen teniendo mercado por conquistar, pero su apuesta ha sido “mejor me como el mercado antes de que vengan otros”.

Por el lado de los cines, predicen un buen o mal año, de acuerdo a sus estrenos. Aunque se les acabó Harry Potter, está Marvel. Por nuestra parte, nunca nos hemos preocupado por trabajar con ellos. Nosotros les rentamos los locales, nos pagan renta. De vez en cuando por ejemplo, invitan a Gal Gadot (la Mujer Maravilla) y nos piden que hagamos una Premier, y viene mucha gente y da autógrafos.

15. Arquitectura.

En tema de la arquitectura, ¿qué relevancia tiene? No hay muchos centros comerciales tan interesantes como Artz, aunque digan lo que quieran. Una cuestión que está implementando Sordo Madaleno en el sitio es incorporar un museo de arte contemporáneo, que algunos medios lo critican, pero que es un concepto muy sofisticado y nuevo.

Los terrenos se han vuelto más y más apretados. Los requisitos se han vuelto más difíciles en todo el mundo, con lo que el asunto se ha vuelto más complejo. Aquí sí creo que nos están ganando en otras partes del mundo. No me refiero a lo que están haciendo en Dubái, pero por ejemplo en Turquía, Colombia y Brasil hay unos centros comerciales espectaculares, pero en Estados Unidos no. Esa es una buena apuesta. La colección de centros comerciales que se tienen en la CDMX no la tienen muchas ciudades. Antara, Toreo y Artz son conceptos muy hermosos.

El centro comercial de Estambul es de los 10 mejores a nivel mundial. 

16. Consolidación de los retailers. 

Ese es un fenómeno nuevo. Continúa por otro lado la consolidación de los diversos grupos, como los restauranteros o los retailers. Ahí está el ejemplo de Grupo Carolo, además de CMR, de Alsea, Sanborns. Ahí viene Carolo con una estructura corporativa con varias marcas, como un ejemplo.

Es bueno y malo para el sector. Es bueno, porque se puede llenar un centro comercial rápidamente, porque negocias y pueden tomar de 5 a 10 locales. Lo malo, porque van a tener más fuerza que si vinieran de forma independiente.

17. Estacionamientos.

Este es otro tema interesante. Los patrones de movilidad van a cambiar en los próximos 20 años para bien. Contamos actualmente con Uber, más coches eléctricos, autos operados de forma autónoma; habrá menos personas con autos, y por otro lado, con mayores facilidades para acceder a un servicio en cualquier parte. Eso será bueno, porque sí hay buenas políticas públicas que lo canalicen, lo que prevemos es que habrá más espacio.  

Texto Jorge Gamboa de Buen

Foto: AXEL CARRANZA / SINTONIA UNO / DE PODER / fendi resirt 2019 / sedemx / pnt / archinect / archinect / SORDO MADALENO ARQUITECTOS /