El mercado inmobiliario corporativo en México se está transformando de manera drástica. Más allá del tamaño relativamente pequeño de nuestro parque de oficinas clase “A” de poco más de 3 millones de metros cuadrados rentables, concentrados en las ciudades de México, Guadalajara y Monterrey –solamente Nueva York tiene más de 10 millones de metros cuadrados de oficinas rentables-; este segmento está incorporando un producto que cambiará no sólo la mezcla de producto, sino también el entorno urbano de las metrópolis, comenzando por la Ciudad de México.

Los 13 proyectos de rascacielos que la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda (SEDUVI) del GDF tiene en su escritorio para desarrollarse sobre el Corredor Reforma y su área de influencia, incorporarán más de 1 millón de metros cuadrados adicionales a la oferta existente.

¿De qué manera benefician estos proyectos de desarrollo vertical a la Ciudad de México?. Desde mi punto de vista estas obras proyectarán a la metrópoli como un centro corporativo de clase mundial y al antiguo Paseo de la Emperatriz le regresará la posición que tuvo antaño y que el Corredor Santa Fe tomó por asalto.

El reto principal de esta inminente transformación del Paseo de la Reforma está más en el lado regulatorio, ya que se tiene que hacer un gran esfuerzo de planeación urbana integral para que esta destacada avenida no colapse ante estos desarrollos.

Torre Mayor, México D.F.

La conectividad natural de esta importante arteria, la transformación del transporte público, la incorporación de medios de transporte alternativos como la bicicleta, hacen del Corredor Reforma un centro corporativo muy competitivo y con grandes ventajas ante otros como Santa Fe o Insurgentes; sin embargo, es urgente que la autoridad revise en conjunto con los desarrolladores los planes parciales urbanos de las delegaciones involucradas para ajustar los usos de suelo y procurar un desarrollo armónico y sustentable.

Es importante dejar patente que aunque la palabra sustentabilidad es un término de moda en el sector inmobiliario, ésta no sólo se concentra en el respeto al medio ambiente; desde mi perspectiva la sustentabilidad tiene tres componentes igualmente importantes que, de no incluirse, simplemente hacen inviable el proyecto inmobiliario. La sustentabilidad de cualquier proyecto inmobiliario debe: I) respetar el medio ambiente, II) responder a los intereses de la sociedad y III) retribuir con rendimientos positivos la inversión realizada.

Otro reto de gran envergadura para la siguiente administración de la Ciudad de México será el tema de servicios, pues la derrama económica que implica el desarrollo de un millón de metros cuadrados de oficinas será sumamente importante, tanto como la demanda de esta población por servicios; por ejemplo: estacionamientos, conexión a transporte público, ordenamiento del comercio informal, seguridad pública, etcétera. Sin duda, poner al Corredor Reforma “por los cielos” obligará a las autoridades a estar, literalmente, a la altura.

Por otro lado, un tema que debe  monitorear con sumo cuidado son los precios y absorciones en este segmento. De acuerdo con el último Termómetro Inmobiliario publicado por la correduría inmobiliaria CB Richard Ellis, al cierre del último cuarto del 2010 (4Q10), el inventario de oficinas Clases A/A+ en el D.F. fue de 3.35 millones de metros cuadrados de los cuales estaban ocupados 3.01 millones de metros cuadrados y se incorporaron 268 mil metros cuadrados adicionales.

El precio se ha mantenido estable por arriba de los 20 dólares por metro cuadrado al mes y el índice de desocupación (vacancy rate) se ha incrementado de 7.8% al cierre del 2009 al 10% en el 4Q10.

El reto está en que, con excepción del proyecto “llave en mano” de la Torre BBVA, el resto de los proyectos son especulativos, lo que podría provocar, de no cuidar los programas de comercialización, un exceso de oferta, una guerra de precios y una consecuente pérdida de valor.

Es prioritario que las empresas especializadas en el arrendamiento de espacios corporativos, se acerquen a las autoridades y desarrolladores involucrados en los proyectos inmobiliarios, con el objeto de que comiencen a diseñar programas de comercialización a la mediada para cada uno de los desarrollos, y no simplemente se “listen” los edificios y se promuevan con correos electrónicos dirigidos.

La Ciudad de México es una de las metrópolis más cosmopolitas del mundo, es el centro neurálgico de la vida económica, política y social de la República Mexicana; y por estas razones requiere y exige de todos los actores públicos y privados involucrados en el sector inmobiliario la responsabilidad, el compromiso y la imaginación necesarios para que el desarrollo de estos rascacielos haga de la Ciudad de México una Ciudad de Altura

Texto:Jorge A. Castañares

Foto: REICHMANN INTERNATIONAL