Un gran desarrollo vertical de usos múltiples que renueva y detona la zona metropolitana, desde la vía de acceso más importante al Estado de México, al límite del Municipio de Naucalpan con el Distrito Federal.

La Zona Metropolitana de la Ciudad de México se enfrenta desde hace décadas a un proceso de cambio económico y social, ya que su desarrollo estaba sustentado en el sector servicios pero también en una fuerte concentración de industria manufacturera y en la presencia en su territorio de un gobierno federal omnipresente y gastador.

Como todas las grandes urbes, la Ciudad de México ha evolucionado de este modelo a uno basado en un sector de servicios moderno, como lo son: finanzas, educación, comercio, entretenimiento, salud, investigación, turismo y gastronomía.

Desde el punto de vista social, la Zona Metropolitana presenta la demografía más madura del país junto con un ingreso per cápita que, aunque esconde grandes desigualdades, es equivalente al de países europeos como Portugal o Grecia.

La estructura demográfica se traduce –por la gran cantidad de jóvenes y adultos jóvenes– en una demanda de bienes y servicios casi única en la historia de las ciudades. Esta demanda obliga a la Ciudad a crear cientos de miles de nuevos empleos y también a ofrecer vivienda, educación, salud y entretenimiento. A su vez, se busca ofrecer un comercio moderno y competitivo, donde el consumidor obtenga cada vez más calidad y mejores precios.

Dicha realidad económica y demográfica sólo se puede enfrentar con éxito a través de una política urbana, en la que gobierno y empresarios hagan la parte que les corresponde.

Al gobierno le toca garantizar la operación y el buen funcionamiento de la Ciudad a través de la creación y el mantenimiento de infraestructura urbana; diseñar, regular y operar los sistemas de transporte y movilidad; garantizar la seguridad de los ciudadanos, y a través de la recaudación de impuestos, mantener una política social que compense a los sectores más desprotegidos.

A la iniciativa privada, le corresponde bajo la regulación y estímulo del gobierno, la creación de riqueza en todos los ámbitos, lo cual, implica un desarrollo urbano e inmobiliario que satisfaga las necesidades de la sociedad. Además, este desarrollo deberá generar y albergar el empleo necesario, así como crear la base fiscal con la que se sostiene en buena medida cualquier ciudad.

Afortunadamente, la capital mexicana tiene desde los años 90 una industria inmobiliaria eficiente y competitiva. Basta realizar un recorrido por los centros de usos mixtos, los edificios de oficinas o los centros comerciales realizados en las últimas dos décadas para constatar que su calidad es comparable a la de cualquier ciudad del mundo desarrollado.

Además de calidad, el desarrollo inmobiliario reciente se ha caracterizado por su volumen, acorde a las demandas de crecimiento y la estabilidad del país en tiempos recientes.

Lo anterior se refleja en proyectos cada vez más grandes y sofisticados. Muchos de ellos de usos mixtos en zonas centrales de la Ciudad de acuerdo a la política urbana y en predios reciclados, que previamente albergaron algún otro uso.

Así ha surgido una nueva generación de proyectos inmobiliarios sumamente exitosos como Antara, Plaza Carso o REFORMA 222 que combinan los usos mixtos –oficinas, vivienda, comercio, hoteles, museos–. Destacando que los predios en que se edificaron éstos, no eran baldíos sino de uso industrial como los casos de Antara y Plaza Carso o ensamblajes de tierra (24 lotes con edificaciones previas) como REFORMA 222.

Esta tendencia se consolida con nuevos proyectos entre los que destacan EL TOREO, Mítikah, y el desarrollo de Grupo Gigante en Ejercito Nacional y Moliere.

Antecedentes

El Toreo de Cuatro Caminos está localizado en Naucalpan, Estado de México a unos cuantos metros de la frontera con el Distrito Federal. La antigua plaza de toros de la Condesa, demolida en los 40 para construir el Palacio de Hierro Durango, fue adquirida por Don Armando Bernal y reconstruida en unos terrenos remotos en la zona conocida como Cuatro Caminos.

Años más tarde, la plaza de toros fue ampliada, posteriormente techada y dotada de un ruedo que mediante una compleja mecánica debió haberse movido, lo cual nunca sucedió.

Con el tiempo, la mancha urbana lo rodeó y se construyó en los 60, el Blvd. Manuel Ávila Camacho (Anillo Periférico).

Al paso de los años, este espacio siempre inacabado, la presencia del campo militar, la llegada en los 70 del metro y su gigantesca estación de transferencia, hizo que el deterioro de la zona se hiciera más notorio.

El declive continuó durante casi tres décadas, con intentos esporádicos de los dueños o de empresarios externos para revitalizar el inmueble, por ejemplo: se intentó construir un centro comercial dentro del domo con un proyecto del Arq. Juan José Díaz Infante.

Al mismo tiempo, la Ciudad continuaba creciendo y los predios se hacían más escasos, iniciándose una tendencia inédita de adquisición y demolición de inmuebles en uso para sustituirlos por desarrollos más modernos y eficientes.

Grupo Danhos adquiere El Toreo

En 2007, por diversas circunstancias derivadas de su estrategia de negocios, Grupo Danhos adquirió la inmobiliaria Constructora El Toreo, propietaria de la plaza de toros, de los herederos de su constructor, Don Armando Bernal.

Para ese entonces, Grupo Danhos venía de una década de expansión, sobre todo en el segmento de centros comerciales que incluyeron a Parque Duraznos, Parque Alameda, Parque Delta, Parque Lindavista, Parque Tezontle y Reforma 222.

Este último, un centro urbano de usos múltiples, que además de su éxito comercial, contribuyó de manera determinante a la regeneración, ahora evidente, de la avenida más importante de México.

Por ello, el nuevo proyecto de Grupo Danhos, además de continuar con su expansión en el área comercial, busca crear un nuevo ícono de la ciudad, capaz de transformar una zona deteriorada.

La zona del Toreo se ve como una gran oportunidad por su localización, ahora central en el sector poniente de la ciudad y en la entrada más importante al Estado de México, muy cerca de las nuevas zonas de desarrollo al norte de Polanco.

Este predio contaba con una superficie de 27,000 m2 y se localizaba al centro de una manzana triangular conformada por el Blvd. Manuel Ávila Camacho (Anillo Periférico), Río San Joaquín y al sur Ingenieros Militares, en colindancia con el Distrito Federal.

El resto de los predios de la manzana estaban siendo utilizados aunque presentaban diversos grados de deterioro.

Desde la compra original de EL TOREO, Grupo Danhos tenía claro la adquisición del resto de los predios de la manzana, así como las calles secundarias existentes en su interior con la idea de que ningún proyecto en el Toreo original, por mejor concebido y construido que fuera, pudiera tener la energía para revertir el deterioro de la zona.

Los lotes adicionales que conformaban la manzana eran:

• Una gasolinera, un taller automotriz y una tienda de recubrimientos con 5,450 m2.
• Dos salas de cine de Cinepolis con 900 m2.
• La sede estatal del Partido Acción Nacional con 1,200 m2.
• Un Rodeo (centro nocturno) con 1,450 m2.
• Calles locales con 9,600 m2 pertenecientes al patrimonio del Municipio de Naucalpan.

En los cinco años subsecuentes a la compra de EL TOREO se fueron obteniendo el resto de los predios por adquisición directa, salvo las oficinas del PAN estatal, que por disposición de este partido político fueron permutados por un edificio construido ex profeso, más grande y más moderno, en la cercana colonia Alce Blanco.

También como parte de ese proceso, se convino con las autoridades municipales y estatales la permuta de las calles interiores, ahora innecesarias, por el uso de una franja de 20 metros de ancho a lo largo del Blvd. Manuel Ávila Camacho (Anillo periférico) con el objeto de que el Gobierno Estatal construyera, en ese derecho de vía, la rampa de acceso y bajada, así como una lateral del Viaducto Bicentenario inaugurado en 2011. Esta permuta de superficies contó con la aprobación del Cabildo del Municipio de Naucalpan y con un decreto del Congreso del Estado de México.

Así acabó por conformarse el predio de 46,000 m2 de superficie en donde hoy se desarrolla el proyecto de usos múltiples EL TOREO.

Ubicación estratégica

Al tiempo que se conformaba el predio, se concibió el proyecto a partir de un análisis del mercado y de su ubicación estratégica en el eje norte-sur; donde el desarrollo se ubica en el centro de la mancha urbana de la Zona Metropolitana de la Ciudad de México.

Tomando en cuenta que, de la salida de Querétaro al norte –a la altura de Tepotzotlán– y la salida al sur a Cuernavaca hay aproximadamente 60 kilómetros, este proyecto se encuentra exactamente a la mitad. Es decir a 30 kilómetros de ambas salidas, unidas por el Anillo Periférico.

Esta localización privilegiada se vio reforzada por la construcción de las sucesivas etapas del viaducto elevado de San Antonio a San Jerónimo en 2006; el Viaducto Bicentenario del Toreo a Lomas Verdes y Tepotzotlán en 2011; así como la conexión Toreo - San Antonio y San Jerónimo - Vaqueritos en 2012, que se completará entre 2013 y 2015 en el sur-poniente de la Ciudad.

De esta manera, el predio de EL TOREO quedó conectado por una vía rápida, elevada y de cuota en casi toda su extensión. Con lo que su accesibilidad se convirtió en la mejor de la zona poniente del Área Metropolitana.

Sin embargo, dicha obra de infraestructura vial hubiera servido de muy poco a la accesibilidad del nuevo proyecto si no se lograban coordinar y ejecutar las rampas de subida y bajada del Viaducto elevado para garantizar los movimientos de llegada y salida.

Después de un intenso trabajo de coordinación con las autoridades del Estado de México y la concesionaria de la obra, se lograron resolver las conexiones desde el sur y el norte, por el Viaducto elevado desde el oriente por Río San Joaquín.

Así, zonas tan alejadas como el Pedregal de San Ángel en el sur o Cuautitlán Izcalli en el norte, podrán llegar a EL TOREO en 20 minutos a cualquier hora del día con lo que el proyecto competirá de manera muy favorable con centros comerciales urbanos en colonias, que aunque de altos ingresos, presentan niveles de congestión significativos. 

Por su ubicación y diseño el proyecto se convertirá rápidamente en un nuevo ícono.

Transporte 

Además de su ubicación estratégica para el acceso en automóvil, EL TOREO se encuentra también en una posición privilegiada para el acceso en transporte público. A pie se encuentra el Centro de Transferencia Modal (CETRAM) del Toreo de Cuatro Caminos en donde se combina el acceso a la red del metro que cubre el Distrito Federal y a los autobuses y taxis que comunican con los municipios metropolitanos del Estado de México.

Adicionalmente dentro del proyecto de EL TOREO se contará con andenes para albergar el transporte público en condiciones de seguridad, eficiencia y limpieza.

Visibilidad e imagen

Por su ubicación en la confluencia del Blvd. Manuel Ávila Camacho (Anillo Periférico) y Río San Joaquín, EL TOREO será visto todos los días por 250,000 automovilistas de clase media y alta. Ningún otro punto del país reúne tantos autos al día, por lo que puede afirmarse que la exposición del proyecto será única.

Esta característica del predio ha sido tomada en cuenta en el diseño arquitectónico, donde los dos puntos de vista más importantes que son la punta del triángulo conformada por el Blvd. Manuel Ávila Camacho y Río San Joaquín, viniendo del norte y la entrada al Estado de México al cruzar Ingenieros Militares, viniendo del sur, han sido diseñadas con grandes edificios. En el primer caso se ubicará la más alta de las torres de oficinas y en el segundo el hotel.
Además todo el tratamiento del volumen del centro comercial con su espectacular cubierta, podrá ser vista desde el Viaducto Bicentenario, esto permite garantizar que el proyecto se convertirá rápidamente en un nuevo ícono de la ciudad.

Inversión y empleo 

La inversión total del proyecto será de 600 millones de dólares por el desarrollador, más el capital de varios cientos de millones de dólares para la adaptación de locales y oficinas. Se crearán 2,000 empleos/año durante la construcción y 4,000 empleos permanentes en la operación de EL TOREO. Además 12,000 empleos de alto nivel serán trasladados al Municipio de Naucalpan.

 Surgimiento de un nuevo ícono

A su conclusión, contará con 447,000 m2 construidos, que se componen del centro comercial con cinco niveles y 100,000 m2 rentables; tres torres de oficinas con 120,000 m2, un hotel de 140 habitaciones y estacionamiento subterráneo de cuatro y seis niveles con capacidad para casi 7,000 autos.

A su conclusión, contará con 447,000 m2 construidos, que se componen del centro comercial con cinco niveles y 100,000 m2 rentables; tres torres de oficinas con 120,000 m2, un hotel de 140 habitaciones y estacionamiento subterráneo de cuatro y seis niveles con capacidad para casi 7,000 autos.

CENTRO COMERCIAL

El Centro Comercial EL TOREO con sus cinco niveles, será uno de los más espectaculares y completos del país. Con un esquema claro y eficiente, a partir de la forma triangular del predio, se crea un interesante espacio de anchos pasillos ligados por puentes; todo ello techado con una espectacular cubierta que permite ver al cielo y tener ventilación natural. Además en el segundo nivel (cuarto del total) se ubicará un parque de 6,000 m2 con árboles naturales grandes y un diseño de paisaje inexistente en el país.

El Centro Comercial cuenta con 100,000 m2 rentables y 210 locales entre los que destacan las 15 pantallas de CINEPOLIS; las tiendas de INDITEX que incluyen Zara, Bershka, Pull and Bear, Zara Home, Oysho; las de Grupo AXO con Brooks Brothers, Sephora, Guess; y otras como Sanborns, Telcel y H&M. También múltiples restaurantes de Alsea, CMR y otros.

El primer nivel del centro comercial lo conforma un semisótano que aprovecha un desnivel de aproximadamente siete metros entre el Blvd. Manuel Ávila Camacho y Río San Joaquín.

En este nivel se ubicará una tienda Chedraui Selecto con una superficie de 11,000 m2; locales comerciales, andenes de carga y descarga; espacios para equipos, un track comercial y estacionamiento, que suman 38,000 m2  totales.

El siguiente nivel (Planta Baja), se compone por un track comercial; locales comerciales, pasillos de servicio y baños con 26,000 m2. A su vez, el primer nivel cuenta con los mismos elementos de la planta baja alcanzando una superficie de 25,000 m2.

El segundo nivel del centro comercial tiene un track, locales comerciales, pasillos de servicio, baños y una superficie de 6,000 m2 destinada a un bosque de árboles naturales con algunas áreas para mesas de restaurantes.

El centro comercial contará con 100,000 m2 rentables y 210 locales.

El tercer nivel (5º del centro comercial) se organiza en la periferia con vistas hacia el bosque en el nivel inferior. Aquí se encuentran las 15 salas de cine con el área de comida rápida de 23 locales y área de mesas. También en este nivel se encuentra un local para entretenimiento de niños. Además tiene una superficie de track y terrazas y finalmente pasillos de servicio y baños.

La superficie total construida del centro comercial es de 122,000 m2. Adicionalmente todo el centro comercial esta cubierto por una techumbre semiabierta que abarca una superficie de 26,000 m2.

OFICINAS

El conjunto de oficinas de EL TOREO se conforma por tres torres alineadas al paramento del predio que da a Río San Joaquín; tienen diferentes alturas que van descendiendo de norte a sur.

La torre 1, cuenta con 25 niveles y se localiza en la punta norte del predio. Su acceso es a través de un “Motor Lobby” que conecta el Blvd. Manuel Ávila Camacho con Río San Joaquín. En total cuenta con 45,000 m2 y sus plantas son de 2,000 m2 cada una.

La torre 2 es de 20 niveles y tiene acceso, al igual que la torre 3, a través de un “Motor Lobby” lineal que corre paralelo a la lateral de Río San Joaquín. Por este lobby se accede a un vestíbulo en planta baja donde se establecen los controles y se accede al núcleo de elevadores de las oficinas. Los primeros niveles de la torre albergan espacios comerciales que forman parte del centro comercial. La superficie total de esta torre es de 49,000 m2. También  cuentan con amplias plantas de 2,000 m2.

La torre 3 tiene una estructura muy similar a la Torre 2. Ésta cuenta con 20 niveles y una superficie total de 34,000 m2.

HOTEL

El hotel se ubica en la esquina del predio que da a Blvd. Manuel Ávila Camacho e Ingenieros Militares. Es una torre de 18 niveles que alberga 140 habitaciones y sus áreas comunes de restaurant, lobby y servicios. En varios niveles se conecta con el track del centro comercial. Su superficie total construida es de 13,000 m2.

ESTACIONAMIENTO

Como se describió, se conforma por cuatro niveles subterráneos que abarcan la totalidad del terreno y seis en la sección correspondiente a las torres de oficinas. En conjunto suman 183,500 m2 y albergan casi 7,000 cajones.

Este estacionamiento tiene accesos y salidas a través de rampas por las tres vialidades que conforman la manzana en donde se ubica EL TOREO (Blvd. Manuel Ávila Camacho, Río San Joaquín e Ingenieros Militares).

Transformación de la zona

Existen en las ciudades círculos viciosos en donde el deterioro de una actividad comienza a contagiar a la zona en su conjunto. Lo cual genera un deterioro adicional y así sucesivamente, hasta que zonas enteras que fueron modernas, productivas e incluso bellas, desde el punto de vista urbanístico, se ven abandonadas u ocupadas por actividades de escaso valor, presas de la suciedad y la inseguridad.

Pero también existen círculos virtuosos en donde una zona se empieza a regenerar paulatinamente aunque estos procesos son difíciles de detonar ya que requieren de grandes inversiones y de una determinación del gobierno local para impulsarlas.

La zona de Cuatro Caminos, donde se localizó el Toreo desde la década de los 40, se modernizó de manera muy rápida con la apertura del Boulevard Manuel Ávila Camacho en los 60 y con la construcción de edificios de oficinas y fábricas a partir de entonces.

Sin embargo, el proceso de deterioro comenzó muy pronto a la llegada de los 70, producto de tres circunstancias:

La primera fue que el proyecto del Toreo nunca terminó de concluirse. Por ejemplo: El domo de acero estuvo muchos años sólo como estructura metálica, pero sin cubierta que impidiera el paso del agua y la luz.

En segundo lugar, la cercanía del campo militar contaminó las zonas aledañas con bares y antros que fueron degradando el entorno.

Finalmente la construcción del metro Toreo de Cuatro Caminos, convirtió a las zonas cercanas en parte del paradero con la consiguiente proliferación de ambulantes, prostitución y las bases permanentes de microbuses en la vía pública.

La única manera de revertir este proceso es con un proyecto rotundo, grande y que por lo menos, resuelva la problemática de la vía pública a su alrededor.

Con sus 450,000 m2, su inversión de más de 600 millones de dólares y la llegada de miles de usuarios y empleados, EL TOREO tendrá la capacidad para irradiar un proceso de recuperación a las manzanas vecinas.

Este proceso, que ha sido comprobado en tiempos recientes en lugares como la Av. Paseo de la Reforma o en las zonas cercanas a Parque Delta, en Benito Juárez o Parque Tezontle en Iztapalapa, comienza por una incipiente actividad inmobiliaria y el consiguiente aumento en los precios de la tierra.

Ambos fenómenos empiezan a presentarse en las manzanas cercanas a EL TOREO por lo que puede predecirse que con su construcción, pero sobre todo con su apertura, se iniciará un proceso de regeneración de las zonas aledañas, mejorando de manera definitiva el acceso más importante al territorio del Estado de México.

Centro Comercial

EL TOREO será de los centros comerciales más importantes y divertidos de México por su calidad de arquitectura, su gran tamaño, la diversidad de tiendas y restaurantes, la calidad de los cines y su espectacular bosque cubierto.

Su accesibilidad desde cualquier punto del corredor que va de la salida a Querétaro, al norte, a la salida a Cuernavaca, en el sur, será inmejorable. Ningún punto quedará a más de 20 minutos con bajadas directas a un estacionamiento con 7,000 espacios.

Su pertenencia a un conjunto de usos mixtos con oficinas y un hotel garantiza un flujo permanente de visitantes y una experiencia única para los que podrán trabajar, comprar y entretenerse en un solo lugar, lo que además le ahorra muchos viajes a la ciudad.

En EL TOREO, lo que no se ve funcionará con gran respeto al medio ambiente: contará con un pozo de agua propio adquirido a una industria que dejó la zona y un balance hidráulico en donde el agua de lluvia y el agua usada se tratan para reducir el consumo de agua potable al mínimo indispensable.

Oficinas

Las torres de oficinas representarán la mejor alternativa para muchas empresas de la capital.

Las tres torres de oficinas de EL TOREO representarán la mejor alternativa para muchas empresas de la Ciudad de México.

Su accesibilidad por auto será inmejorable a través de las vías elevadas ya terminadas y en operación. La llegada en transporte público se logrará por la estación del metro Toreo de Cuatro Caminos y las múltiples rutas de transporte de superficie que circulan en su entorno inmediato.

Las tres torres contarán con una oferta de 120,000 m2 lo que resuelve uno de los problemas más serios que enfrentan muchas empresas, las expansiones futuras en un mismo lugar.

Las plantas de los edificios con aproximadamente 2,000 m2 y luz natural en casi todo su perímetro permiten arreglos de gran eficiencia y calidad para quienes ahí trabajen. Las visitas hacia el valle de México y hacia el centro comercial serán espectaculares.

Cada torre contará con elevadores de alta velocidad, 32 en total, con bancos separados para atender las zonas altas y bajas de cada edificio lo que les confiere gran eficiencia.

El acceso a los lobbys de los edificios de oficinas será a través de una calle interna exclusiva para ellos.

En un espacio espectacular sobre el centro comercial, las oficinas dispondrán de un conjunto de salones y terrazas para usos múltiples administrados a la manera de un centro de convenciones.

Los edificios de oficinas contarán con certificación LEED para el Core and Shell.

Arquitectura

Un proyecto del renombrado arquitecto mexicano
Javier Sordo Madaleno

Sus proyectos se caracterizan por tener un alma propia debido al ambiente integral de los espacios, su forma y proporción, los materiales empleados y el mobiliario.

EL TOREO se convertirá en un verdadero icono metropolitano, distinguido por su espectacular diseño, a cargo del arquitecto  Javier Sordo Madaleno, destacado exponente de la arquitectura contemporánea en México

En su amplia trayectoria arquitectónica ha realizado hoteles, centros comerciales, edificios de oficinas, iglesias, residencias y desarrollos de uso mixto que se encuentran tanto en México como en el extranjero.

Sus proyectos se caracterizan por tener un alma propia, que se hace evidente por la plena identificación del usuario con la fuerza y personalidad de los elementos de cada proyecto que realiza.  Todo gracias al ambiente integral de los espacios, su forma y proporción, los materiales empleados y el mobiliario correspondiente.

Dentro de sus más destacados trabajos se incluyen los hoteles Westin Regina de puerto Vallarta y Los Cabos, el corporativo Cuervo y corporativo Herdez; y centros comerciales modernos como andares (Guadalajara).  Pero sobre todo, aquellos que transforman deliberadamente una zona como antara Polanco y recientemente Antea en Querétaro y EL TOREO.

El concepto de este proyecto nace alrededor de un parque central, el cual es el ordenador de todas las funciones que se realizan en el conjunto.  Este gran espacio, en interacción con la idea de una gran cubierta –que finalmente remata en el piso volviéndose la fachada– , así como la forma triangular del terreno, son los tres ejes principales de diseño de este proyecto.

Como siempre, la intención de Sordo Madaleno es generar un espacio lleno de vida y naturaleza dentro de una ciudad tan compleja como la nuestra, encontrando así un remanso en este conjunto para poder trabajar, comprar, divertirse y además acudir a eventos culturales.

El conjunto de todos estos elementos realmente será lo que genere la gran transformación en la zona aledaña al Toreo, la cual se verá impactada fuertemente por este nuevo proyecto, que cambiará el futuro desarrollo de la zona.

Grupo Danhos

Desarrollando con experiencia y trayectoria

Grupo Danhos cuenta con 37 años de experiencia en el desarrollo de oficinas, residencias y centros comerciales, fundamentalmente en la Zona Metropolitana de la Ciudad de México.

Entre sus proyectos destacan Parque Duraznos, Parque Delta, Parque Lindavista, Parque Tezontle y Reforma 222.

Parque Delta ha destacado por ser el centro comercial más exitoso del País en relación a su tamaño. Reforma 222, proyecto del Arq. Teodoro González de León, contribuyó decisivamente a la regeneración del Paseo de la Reforma y ha recibido múltiples reconocimientos nacionales e internacionales.

Texto Christopher Montiel, Real Estate Market & Lifestyle

Foto: GRUPO SORDO MADALENOA ARQUITECTOS,IOS OFFICES SOLUTIONS, PANORAMIO, 3DIFICA, GRUPO DANHOS,