La combinación de un repunte en el otorgamiento de crédito hipotecario y crédito puente, con la generación de empleo y la mejora en el ingreso de las familias empujarán a la industria de la vivienda a crecer nuevamente luego de dos años de ajuste.

El sector vivienda resistió la crisis. Luego de dos años complicados se apresta a retomar la ruta del crecimiento en 2011 para mantenerse como sector estratégico en la economía mexicana, respaldado por un crecimiento de entre 7 y 10 % en el número de créditos hipotecarios a otorgar y los recursos disponibles para ello.

Cifras preliminares de la Comisión Nacional de la Vivienda (Conavi) revelan que durante 2010 se ejercieron 714 998 créditos entre Infonavit, Fovissste, bancos, Sofoles y otras entidades. Esto significó una derrama de recursos por 230 481 millones de pesos (mdp). Si sumamos los subsidios otorgados por otras instituciones a los créditos señalados, el resultado de 2010 arrojó 1 115 546 acciones de vivienda y una inversión por 241 000 mdp.

Desarrollo Vidalta,Bosques de la Loma

Se pronostica que para el 2011 los recursos disponibles para financiar el crédito hipotecario crecerán alrededor de 10 %, lo que permitirá que el número de financiamientos individuales se incrementen cuando menos 7 %, según el Informe Situación Inmobiliaria elaborado por BBVA Bancomer. Es muy importante alcanzar dichas cifras, porque en 2010 se presentó una contracción de 35 573 créditos respecto a 2009, y en este último año se colocaron 90 805 financiamientos individuales menos que en 2008, según las cifras de Conavi.

Para el mercado en su conjunto, la contracción existente de 2009 a 20101 fue cercana a 13 %. Por lo tanto, aunque el número de créditos y el monto invertido regresarán a la senda del crecimiento en 2011, luego de dos años consecutivos de contracción será difícil alcanzar los niveles máximos de colocación que se observaron en 2008.

Ariel Cano, director general de la Conavi, afirmó que "tuvimos un 2008 exageradamente bueno, un 2009 complejo por la situación de crisis mundiales, un 2010 de recuperación moderada pero de solidez en muchas instituciones y numerosos programas y, definitivamente, el 2011 se convierte en el repunte que todos hemos estado esperando". La inversión para créditos hipotecarios en 2011 podría ser desde 254 655 hasta 284 000 mdp, determinado por los escenarios base y potencial, declaró Cano.

Variables alineadas para crecer

En opinión de Ignacio Deschamps, presidente de la Asociación de Bancos de México (ABM), "la vivienda resistió la crisis y seguirá siendo un sector estratégico para el país, con importantes fortalezas". Entre éstas destacó:

• El compromiso del Gobierno Federal.
• La fortaleza macroeconómica del país, en relación con el resto de mundo.
• La solidez y eficacia de las instituciones sociales de vivienda (Infonavit , Fovissste y SHF).
• El potencial de demanda del país y la calidad de la industria de promoción y construcción.
• Las atractivas condiciones del producto hipotecario bancario, con competencia creciente, al ser un sector estratégico para la banca.

Como la base estructural del sector no fue afectada por la reciente crisis, hay que ver las variables coyunturales, las cuales indican que las condiciones están dadas para que tanto la oferta como la demanda puedan nuevamente conciliar el crecimiento del sector. Las variables que determinan el desempeño del sector nuevamente se han alineado:

• Crecimiento económico por segundo año consecutivo, acompañado por la reactivación del mercado interno en 2011.
• Generación de empleo nuevo por segundo año consecutivo.
• La estabilidad de la inflación permite que los salarios reales nuevamente crezcan, mejorando el ingreso de las familias.
• La suma de ello permite una sensible mejoría en la confianza del consumir.
• El crédito hipotecario está disponible, tanto de organismos públicos como privados, y con recursos suficientes para satisfacer las necesidades de la demanda, con un costo que regresó a niveles similares a los previos a la crisis.
• La cadena de financiamiento del sector se ha regularizado, es decir, se ha reactivado el crédito puente. El acceso a los mercados de capitales para bursatilización de cartera y colocación de deuda está  abierta nuevamente, los bancos han incrementado el crédito puente y las Sofoles/Sofomes sanas también tienen abierta la llave del crédito puente.

Todas estas son variables coyunturales positivas que se suman a las condiciones estructurales permanentes que garantizan la oferta y demanda de vivienda durante 2012. Por lo tanto, el crecimiento del sector luego de dos años de ajuste.

El análisis de Bancomer detalló que "aunque la mayor parte del ajuste del mercado ocurrió en 2009, todavía en 2010 se sintieron algunos efectos. Las cifras de colocación de créditos por segmento confirman que el impacto de la recesión fue más modesto en las viviendas para la población de bajos ingresos".

Agregó que lo destacable "es que a partir del segundo semestre de 2010 la colocación de créditos en los segmentos de ingresos medio y alto comenzaron a repuntar, que es consistente con otros indicadores de la economía, por ejemplo los relacionados con la confianza del consumidor, el empleo y la producción en general, que anticipan una recuperación gradual y más generalizada de la industria de la vivienda en el 2011".

El economista en jefe para México de BBVA, Adolfo Albo, declaró a Real Estate Market & Lifestyle que sin duda "están dadas las condiciones para la recuperación del sector vivienda este año, debido a los niveles de precios de las casas, a una estabilización de los inventarios, así como a la recuperación de la confianza del consumidor y del producto". Agregó que los desarrolladores de vivienda están en mejor situación financiera después de la crisis, debido a que se lograron esquemas de reestructura y procesos de concentración, asociación o fusión entre los participantes. Sin embargo, fue muy puntual en que dentro de este proceso de recuperación prevalecerán las diferencias regionales y de segmento. Puntualizó que la edificación en su conjunto tiene un potencial para crecer en 2011 a un ritmo anual de 4.2 %.

Principales actores

El principal actor del crédito hipotecario en México es el Infonavit, que en 2010 otorgó 475 072 créditos hipotecarios, con lo que superó en 6.2 % lo realizado un año antes y estuvo prácticamente sobre la meta base de 475 000 financiamientos, pero por debajo de su potencial de colocación de 550 000 financiamientos. Su derrama económica fue de 156 000 mdp.

Para 2011 el organismo cuenta con un programa de al menos 480 000 créditos, con una derrama asociada de 161 000 mdp. Su escenario potencial agrega 35 000 créditos, que eleva la meta a 515 000, lo que está condicionado a la obtención de recursos de fuentes alternas de financiamiento y la existencia de oferta suficiente en distintas regiones del país. Un porcentaje muy elevado de dichos créditos serán hipotecas verdes.

Los segundos actores del mercado hipotecario son las instituciones privadas, es decir, los bancos y las Sofoles/Sofomes. De acuerdo con cifras de la ABM y la Asociación Hipotecaria Mexicana (AHM), los intermediarios privados incrementarán de 125 000 a 142 000 el número de hipotecas otorgadas entre 2010 y 2011, respectivamente.

Esto significaría un repunte anual de 13.6 % y un cambio positivo de tendencia luego de la contracción observada en los dos años previos. Estas cifras incluyen cofinanciamientos con Infonavit y Fovissste, además de Infonavit Total. Respecto de los recursos disponibles para ello, la misma fuente indicó que fueron 82 500 mdp en 2010 y que serán al menos 100 000 mdp los disponibles en 2011, lo que implicaría un crecimiento mínimo de 15 % frente a 2010.

En relación con el Fovissste, durante 2010 otorgó 91 050 créditos, superando su meta de 90 000, pero por debajo de los 100 082 de 2009. Los recursos erogados fueron de 42 810 mdp. Su objetivo para 2011 es colocar entre un mínimo de 90 000 y un máximo de 100 000 créditos, con una derrama económica mínima de 58 000 mdp, que podría crecer si se logra un mayor número de cofinanciamientos con la banca respecto a los dos años previos.

Crédito puente: finalmente sale el sol

El talón de Aquiles del sector vivienda durante la crisis fue el crédito puente. El efecto que resintió el mercado mexicano de la vivienda por parte de la crisis subprime de Estados Unidos fue haber cerrado las fuentes de financiamiento a los principales otorgadores de crédito puente (Sofoles/Sofomes).

"El principal ajuste se ha dado por parte de las Sofoles y Sofomes, ya que para la banca e instituciones públicas de vivienda el ciclo de financiamiento no se ha detenido, y esta tendencia se mantendrá en 2011", se afirma en el análisis Situación Inmobiliaria. Los analistas de Bancomer señalaron que durante 2010, en línea con el mejor desempeño de la actividad económica, el crédito puente comenzó a recuperar parte del dinamismo mostrado antes del comienzo de la crisis.

Cifras de la Conavi revelaron que en 2010 se destinaron 42 064 mdp de inversión para crédito puente entre bancos, Sofoles/Sofomes y la SHF, lo que significó un repunte anual de 28.76 % en la inversión. Es importante destacar que estas cifras son válidas a noviembre de 2010. Dicho monto permitió financiar 983 proyectos y 180 094 viviendas nuevas. Sin embargo, la estabilización de los mercados permite hoy el regreso de las bursatilizaciones de cartera, además de que la banca comercial ha incrementado (40 % anual, a noviembre de 2010) su participación en este segmento del crédito empresarial.

Al respecto, el presidente de la ABM declaró que "en créditos para la construcción de vivienda nueva la banca y las Sofoles impulsarán cerca de 100 000 mdp que asegurarán el tren de la producción del sector en 2011". Estas cifras respaldan el interés por tener una activa participación en el financiamiento a promotores que ha declarado el gremio bancario.

Deschamps agregó que, en 2011, "de las 490 000 casas nuevas que se construirán en México, los bancos y Sofoles financiarán dos terceras partes del total del recurso necesario de financiamiento para edificarlas, que se complementa con el capital de las empresas y otros fondos de capital de riesgo". Hay que agregarle 15 449 mdp adicionales de la SHF, que serán utilizados en 2011 para financiar nuevos proyectos y concluir otros en curso. Estas cifras contrastan positivamente con los 2806 mdp para crédito a la construcción de 2010.

Es decir, se logró consolidar el financiamiento a la construcción de la vivienda, aunque hay retos por delante, como encontrar o desarrollar nuevos instrumentos que amplíen el abanico de posibilidades para que los participantes del sector puedan financiarse a largo plazo.

CIPS de Sinaloa, México

Texto:Ricardo Vázquez

Foto: Altiva Grupo Inmobiliaria, Consorcio ARA, Costa Baja, Fonatur