Residencial Bosque Real, Huixquilucan, Edo. México.

Qué es un residencial?, ¿qué lo distingue de un edificio de departamentos cualquiera?,

¿cuáles son las características de los nuevos residenciales en relación a los que se construyeron en décadas pasadas? Éstas son algunas de las preguntas que responderemos en el presente artículo, propio para todos aquellos que proyectan invertir en un espacio residencial ya sea para habitar o para desarrollar.

Comencemos por lo obvio, todo modelo arquitectónico está adecuado a un segmento social específico, al cual busca satisfacer. En parte, como en otras industrias, el desarrollador puede imponer estilos, pero también es cierto que debe escuchar lo que el comprador está demandando para así aumentar las posibilidades de venta a un precio que sea razonable para ambas partes.

Diferencias

Cuando uno habla de un conjunto residencial varias palabras clave vienen a la mente, como son exclusividad, seguridad, estilo o calidad de vida. Este tipo de desarrollos tiene como target a gente que sabe lo que quiere y que está dispuesta a pagar por ello, en contraste a otros segmentos en donde el presupuesto es lo más importante y por tanto el comprador debe “ajustarse” a la oferta, sin tener mucho que decir al respecto.

Otro aspecto importante, al menos en las grandes urbes como pueden ser la Ciudad de México, Monterrey o Guadalajara, es que los desarrollos de vanguardia suelen encontrarse en la periferia de la ciudad, con lo que se puede disfrutar en muchos casos de mejores vistas, teniendo incluso la posibilidad de tener acceso, por ejemplo, a un campo de golf, o a canchas de tenis, para hacer la vida más amable.

Tendencias

El mercado cambia continuamente y los nuevos desarrollos residenciales tienen que ajustarse al mismo para poder ser exitosos. Entre las últimas tendencias se ha visto un incremento en la demanda de espacios para uno o dos individuos. Esto obedece a que muchas parejas jóvenes de hoy en día no están considerando el tener hijos, ambos trabajan, están poco tiempo en casa y requieren espacios que les permitan adecuar su estilo de vida de manera cómoda y suficiente, sin tener que pensar en recámaras extras o salones de juegos.

Un estudio del crecimiento en tipos de vivienda realizado por American Demographics revela que el porcentaje de familias “normales” ha disminuído considerablemente, ya que en una década ha tenido un crecimiento de alrededor de un 2%, en tanto que en el mismo período se dieron incrementos de casi 45% en el número de viviendas habitadas por personas sin parentesco, un 31% de padres que viven solos, 18% de personas que viven solas y  10% de matrimonios sin hijos, lo que redefine el panorama para los constructores.

Otra tendencia es la de tener oficinas en casa, de hecho una de las habitaciones que hace un puñado de años se comenzaba a ver como indispensable, el área para el “Home Theater”, ha disminuido su importancia dando lugar a espacios en donde alguno de los miembros de la familia pueda trabajar cómodamente, y sin ser distraído, pero sin quedar aislado totalmente. La tecnología ha jugado un papel determinante en esta área, ya que con la ayuda de una computadora, un Blackberry y conexión de banda ancha, el “teletrabajo” es finalmente una opción viable para quien puede darse el lujo.

No es que el “Home Theater” haya desaparecido, ya que en muchos casos hay quien busca cuartos con instalaciones muy específicas, desde la instalación eléctrica a utilizar, características de insonorización al exterior y hasta dimensiones exactas para evitar ciertas ondas estacionarias y otras distorsiones acústicas. En estos casos, un cuerpo de integradores de tecnología es incorporado en algún punto al proyecto arquitectónico, en aras de ahorrar costos en la instalación de la infraestructura necesaria desde la misma planeación, en vez de tener que hacerla después.

El interés por la automatización es otra tendencia que cada vez se ve más. Esto es que la gente quiere instalaciones que permitan controlar las persianas, la iluminación de las habitaciones y hasta la música que escucha de manera automática, por medio de sistemas de control inteligente.

Hablando de formas concretas, uno de los denominativos más utilizados hoy día para departamentos es el de “Lofts” (buhardilla o desván sería la traducción literal, aunque el contexto ha hecho que la palabra ya no sea traducible de manera explícita), que son espacios abiertos en donde la sala, la cocina y el dormitorio están básicamente integrados en una sola área.

La ausencia de puertas y paredes, en conjunción con los techos altos, materiales industriales y grandes ventanales  que hacen a este tipo de espacios ideales para la gente que busca un espacio bien iluminado y moderno.

En casas, la tendencia es hacia construcciones de un solo piso, con amplios espacios hacia el exterior y áreas comunes que incluyan servicio de vigilancia y seguridad las 24 horas del día.

Casa HG en el fraccionamiento Puerto de Plata, Zapopan, Jalisco. 

Latitud Norte

Según la Asociación Nacional de Constructores en los Estados Unidos (NAHB) después de incrementarse por al menos tres décadas, el tamaño promedio de las residencias nuevas ha disminuido. Lo que puede ser un fuerte atisbo de las tendencias que tarde o temprano absorberá nuestro país.

En este sentido, es interesante notar que el tamaño se incrementó de manera constante desde los 80 y que su pico fue en el 2007, justo cuando inició la crisis inmobiliaria en el vecino país del norte. Hasta ese momento la tendencia iba siempre en aumento.

Un fenómeno de rebote de este tipo de fenómenos ya se había apreciado en décadas anteriores (notablemente, a finales de los 70), sin embargo, la Asociación habla de que en esta ocasión el cambio será más a fondo, debido a la nueva conciencia que el comprador tiene sobre aspectos tales como el consumo energético o la huella ecológica. Al mismo tiempo, la gente se ha vuelto más escéptica, debido a la crisis del 2007, y por tanto su entusiasmo a adquirir hipotecas ha disminuido, al menos en cuanto al nivel de deuda relativa.

Un punto importante que se desprende de todo esto es que las nuevas residencias tienen menos habitaciones, menos recámaras y baños. Ya que se busca invertir menos en mantenimiento, limpieza, y muebles para decorarlo y habitarlo. Hablando de conjuntos residenciales, esto implica casas y departamentos que requieren menos mantenimiento y limpieza, al tiempo que es posible incrementar el presupuesto para amueblar pocos cuartos con mejores muebles, todo lo cual hace eco en los patrones de comportamiento demográfico que ya apuntábamos.

Residenciales cerrados

Otra tendencia que ha aumentado, especialmente en el mercado residencial, es la de las urbanizaciones privadas. El desarrollador busca aquí ejercer mayor control sobre las áreas que rodean los conjuntos de edificios o residencias de sus inquilinos, ofreciendo seguridad, iluminación, áreas comunes bien mantenidas y otras ventajas, dentro de los límites físicos del desarrollo.

Según la Arquitecta e investigadora de REV Architecture, Sophie Thuillier, esta tendencia ya está presente en la gran mayoría de las grandes ciudades y muchas medianas en los cinco continentes. En nuestro país, este tipo de desarrollos se percibe incluso como una necesidad por algunos sectores de la población, debido al incremento en la violencia urbana. Sin embargo, en una nota más positiva, lo que el desarrollador busca también es crear la sensación de tener lo mejor del campo y la ciudad en un mismo entorno.

La cocina aún es reina

Los americanos quieren casas más pequeñas y están dispuestos a deshacerse de algunos de los cuartos más populares de hace apenas unos 3 años, ajustándose a las necesidades de tipos de vida cambiantes, mencionan los expertos del International Builders Show en Las Vegas.

“Los difíciles momentos actuales y que el futuro es incierto dejan como respuesta que los compradores actuales quieren autenticidad” opina Heather McCune, director de marketing de Bassenian Lagoni Architects.

Los compradores de hoy buscan algo que tenga una buena relación costo/beneficio, planes que se enfoquen en espacios y no cuartos específicos, y casas que estén, desde un inicio, construidas con una iniciativa “verde”. Cabe señalar que hasta hace poco tiempo había quien consideraba que esto sería una moda pasajera, mientras que ahora es prácticamente indispensable tenerla incorporada.

Para los compradores su siguiente casa será más pequeña que la actual, opina Carol Lavender, Presidente de Lavender Desing Group. Grandes cocinas abiertas al área principal de la sala, baños estilo antiguo y espacios más pequeños serán la tendencia por los próximos años.

Residencial Casa HG. 

Espacios entretenidos y flexibles

De acuerdo a Paul Cardis, quien hace una lista anual de preferencias de los compradores, éstas son las facetas imprescindibles de los nuevos desarrollos:

•           Cocinas grandes, con una isla al centro. “Si quieres diseñar algo que la gente quiera, invierte en la cocina” Dice McCune. El granito es un material indispensable, pero la ubicación y forma son más importantes aún.

•           Conciencia Ecológica. Aparatos de cocina de alta eficiencia. Vidrios de alta eficiencia térmica y acústicamente sellados. Llaves ahorradoras de agua y de diseñador.

•           Oficina en Casa. Este debe de ser un espacio que se contempla desde el inicio, por ejemplo, las parejas modernas preferirían un cuarto de este tipo en vez de un comedor formal.

•           Un solo piso. Parejas que se quedan solas cuando los hijos se van y otros compradores están popularizando esta modalidad.

•           Sala exterior. La popularidad de espacios exteriores continúa en expansión. Terrazas, espacios con iluminación natural, son de lo más solicitado.

•           Exteriores de piedra y madera. Los materiales más antiguos están de moda de nuevo, el aluminio y otros materiales “modernos” son vistos ahora como de menor categoría.

•           Landscaping. Zonas comunales con veredas y áreas de juego. Olvídese de cursos de Golf, albercas y Casa Club. Los compradores prefieren ahora veredas por donde caminar tranquilos y seguros.

•           Garage para tres autos. Pensando en este concepto de familias pequeñas, el tercer lugar es para las visitas, que en muchos residenciales ni siquiera se toma en cuenta.

Juventud

Es interesante notar que la tendencia en el consumo de las nuevas generaciones también está cambiando. En el pasado, las parejas jóvenes compraban una propiedad al casarse, sin embargo, ahora hay quienes lo hacen antes de terminar su carrera universitaria.

Sandra Hendrix, directora de Comercialización de Coldwell Banker, menciona que los clientes de un alto nivel socioeconómico se están casando cada vez más tarde, y alrededor de los 30 años varios de ellos estarán comprando por segunda vez. Es aquí donde se vuelven más exigentes y buscan desarrollos de vanguardia que puedan cumplir sus expectativas.

En las grandes ciudades  como el Distrito Federal, Guadalajara, Monterrey, Querétaro, Puebla y León, se está experimentando actualmente un buen crecimiento inmobiliario, destaca Hendrix, y muchas de estas parejas jóvenes están buscando desarrollos que estén cerca de donde hay corporativos y otras facilidades como grandes centros comerciales, gimnasios, escuelas y otros servicios.

Interiorismo

Como en el mundo de las pasarelas, en el diseño interior algunas tendencias son recurrentes y vuelven a ponerse de moda. Éste es el caso del llamado “Diseño Orgánico”, que se desarrolló entre los años 30 y 60, reapareciendo desde la década de los 90 a la actualidad. El objetivo de esta tendencia es crear una arquitectura que armonice con el medio natural, que se integre a la naturaleza y que establezca una estrecha relación con sus habitantes. Estos son algunos puntos a tomar en cuenta para aplicar esta tendencia:

•           Experimentar e investigar los principios de la naturaleza.

•           Tener presentes las formas y movimientos de los seres vivos.

•           Elegir muebles de diseño ergonómico y de materiales naturales.

•           Reflejar relajación en el entorno y armonía con el ambiente.

•           Colocar elementos decorativos que se integren en el entorno natural de la habitación, curvas suaves y colores neutros, así como ocres y verdes.

Cuando se necesita despejar y alejar del estrés cotidiano, esta tendencia lo envolverá en un ambiente acogedor. El estilo orgánico es perfecto si se desea crear un espacio elegante pero a la vez simple.

Para ahondar más en el tema de las tendencias de interiorismo recurrimos a Diana Schrage, diseñadora de Interiores del Centro de Diseño Kohler, quien nos comentó que hay cada vez menos desperdicio de espacios. Esto significa que ya no se destina un área de la casa para sólo una actividad en específico. 

Por supuesto el lugar más idóneo para esto es la cocina, especialmente ahora que no se separa el comedor. Al contar con los modernos espacios abiertos se crea un área mayor que combina las comidas formales e informales así como el entretenimiento, las tareas, algunos espacios sociales y hasta pequeños estudios. Otro ejemplo de esto es la sala de baño, ya no es un espacio tan utilitario sino que se ha expandido para incorporar espacios para “él y ella” así como de “salud y belleza”, y se está convirtiendo también en un verdadero espacio de relajación dentro de las residencias modernas.

En cuanto a colores, reemerge el color dorado. Un tono diferente al oro y el interés a nivel global por una elegancia “modesta”. Así como mayor interés en materiales ecológicos, sustentables y divertidos.

Hablando tanto a nivel de los usuarios como de desarrolladores, nos dijo que hay que ser verdaderamente honesto a la hora de decidir cómo se usan los espacios, qué es lo que verdaderamente se necesita. Una vez que esto se determina, es tiempo de aplicar la estética que converja con cada personalidad. Para esto siempre es útil que se busquen tendencias en revistas, para tener una colección de ideas afines a nuestra forma de ser o la de nuestros clientes. La mayoría de las personas encuentra un tema en común al realizar su decoración ideal. Este proceso hace más fácil el diseñar un verdadero hogar, con lo elementos que uno más necesita y desea.

Residencial Loft 48, León, Guanajuato. 

A nivel desarrollador

Hasta ahora hemos tocado puntos que son útiles tanto al desarrollador como al cliente interesado en adquirir una propiedad residencial, sin embargo, es importante acotar que, desde el punto de vista del desarrollo, un aspecto que se está volviendo la norma es la de aplicar lo último en tecnología a la industria de la construcción.

De acuerdo al Arquitecto Bosco Gutiérrez Cortina, apenas un poco más del 5% de las obras que se realizan en la actualidad utilizan estos medios. En general, los desarrolladores urbanos están rezagados en tecnologías constructivas por unos 50 años, lo que redunda en altos costos de mantenimiento y materiales, además de que estos desarrollos no presentan una eficiencia en el uso de energía y son altamente contaminantes.

Ahora, Bosco habla aquí del total de los desarrolladores, sin embargo, hay dos segmentos en donde la tendencia sí es hacia la producción en serie, y esto es el nivel popular y el nivel residencial. En el primero todos hemos visto esas interminables hileras de micro casas, todas exactamente iguales.

A nivel residencial la producción en serie se aplica al método constructivo y en la selección y compra de materiales. Por ejemplo, una forma de lograr esto es cuando se planean ventanas del mismo tamaño para todo el desarrollo, o sólo un par de puertas, que los muros internos sean del mismo ancho, o que las estructuras de acero ya vengan pre-armadas y estén previamente tratadas con recubrimiento anti fuego.

 
Fraccionamiento Club de Golf Santa Anita, Tlajomulco, Jalisco.