En México cinco estados concentran cerca del 50% del inventario de vivienda nueva.

Históricamente se ha observado una elevada concentración en la construcción de vivienda nueva, fenómeno que no es extraño pues responde a la actividad económica misma, en la cual, donde mayor dinámica productiva o de servicios hay, es mayor la generación de empleo, y de la mano con ello, demanda de vivienda(ya sea nueva o usada).

De acuerdo con información de BBVA Research, en 2014 los estados de Nuevo León, Jalisco, Estado de México, Guanajuato y Quintana Roo concentran casi la mitad del inventario nuevo de vivienda.

Hoy el Producto Interno Bruto de la construcción en Nuevo León ocupa el tercer lugar, después del Estado de México y el DF.

En tanto este año ronda las 250,000 unidades de vivienda nueva, el nivel más alto de este inventario fue en 2011 con alrededor de 340,000; cuando se observó un cambio, la incorporación de Guanajuato en lugar de Baja California, toda vez que dicho estado ha tenido una gran dinámica económica al atraer grandes inversiones en años recientes, las cueles generan empleo y por eso las familias demandan mayor vivienda.

Retornan los signos de crecimiento

Sin duda, cada una de las entidades que durante este año se han posicionado en el Top 5 destaca por su elevada actividad productiva, aunque en el caso de Quintana Roo el crecimiento se debe a su alto desempeño en el sector turístico. Por lo mismo, sobresale que el DF no figure en este pequeño grupo; además de la elevada solicitud de vivienda de tipo medio y residencial, ya que a diferencia de los otros estados la demanda habitacional de mayor nivel, propicia que no se construya vivienda de interés social.

Otro tema, en la capital del país, es la participación de vivienda usada, porque ante la falta de nuevas edificaciones, ésta representa una gran alternativa; como ejemplo cabe señalar que 70% de la vivienda que coloca el Infonavit en el DF es usada, mientras que en otros estados, como Nuevo León, este rubro apenas fue del 10 por ciento.

De acuerdo con información del Registro Único de Vivienda (RUV), el estado de Nuevo León encabeza el inventario de vivienda 2014, con una participación de 17.3% del mercado; el segundo lugar es ocupado por Jalisco, con 11.3%; le siguen en tercera y cuarta posición Estado de México, que aporta el 6.7% y Guanajuato con 6%; por su parte Quintana Roo, que colabora con 5.1%, está en quinto sitio.

Un poco más abajo se encuentran los estados de Hidalgo y Veracruz, ambos con 4.4% del inventario de vivienda nueva y detrás están Sonora, Coahuila y Querétaro.

Este año se construyeron alrededor de 250,000 viviendas nuevas.

El análisis Situación Inmobiliaria de BBVA Research señala que, al mes de junio de 2014, los estados de Nuevo León, Jalisco y Estado de México, concentraban 36% del total de los inventarios en el país. “Esto podría deberse a expectativas de incrementos en las ventas en el corto y mediano plazo, dado que estas entidades tienen la mayor actividad económica después del Distrito Federal. Lo que se refleja en un mayor número de empleos que propiciarán demanda por vivienda”.

Tenemos claro que el empleo formal se mantiene como el principal impulsor de la demanda por créditos hipotecarios y, éstos, a su vez como la mejor vía para la venta de vivienda. Sin embargo, en este proceso de ajuste a la baja en los inventarios, también se han dado diferencias, pues si bien en términos agregados el número de asegurados del Instituto Mexicano del Seguro Social (IMSS) creció a mayor ritmo que la economía los últimos dos años, en algunos estados el ciclo de crecimiento del empleo ha sido más lento.

Al respecto, los expertos de la institución financiera señalaron que hay que considerar también, que una vez que el trabajador comienza a cotizar en el IMSS, tiene que transcurrir el tiempo necesario para cumplir con el puntaje mínimo, en el caso de aplicar para un crédito a través del Infonavit y contar con una antigüedad de al menos un año en el nuevo empleo para acceder a un crédito con la banca.

Es importante destacar que el panorama estatal para la vivienda ha observado un gran cambio en las preferencias, lo que nos ha llevado a una mayor demanda por segmentos de vivienda media y residencial, respecto al segmento clásico de vivienda de interés social que ha crecido en forma lenta.

Esta modificación en el perfil de la demanda se debe a diversos factores, entre ellos el cambio en la oferta, donde la disminución de los inventarios, sobre todo en los segmentos más bajos ha propiciado que los precios de ésta suban más rápido.

También el tema de la las casas usadas, que cada vez es más demandada, tanto a la banca comercial como a los institutos de vivienda. En este sentido, no hay que olvidar que a junio de 2014, el 35% de los créditos que otorgó el Infonavit se destinaron a la vivienda usada.

Ciudad de Guanajuato.

Texto:Ricardo Vázquez

Foto: nancy rodriguez, cx, jd arquitectos, anuar