Nuestro país no está en riesgo de experimentar una burbuja inmobiliaria como la que se vivió en Estados Unidos en 2007.

A lo largo de los últimos 14 años, periodo en que la banca volvió a otorgar crédito hipotecario y se gestó un boom de vivienda nueva por el crédito del Infonvait y Fovissste, México no ha experimentado una burbuja de precios en la vivienda.

Sin embargo, en los últimos dos años en particular, 2013 y 2014, se ha observado una menor oferta de vivienda de interés social, ante los problemas que tuvieron cuatro de las grandes desarrolladoras de vivienda del país: Geo, Homex, Urbi y Sare; lo cual hizo pensar en que se traduciría en cierta presión sobre los precios, pero ocurrió lo contario.

No obstante, donde los analistas detectaron una apreciación sostenida, desde el segundo trimestre de 2013, fue en los precios de la vivienda media y residencial.

Be Grand Coapa, Ciudad de México.

El análisis “Situación Inmobiliaria” de BBVA Bancomer señala que de acuerdo con datos de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), el índice de precios de la vivienda ha crecido 4.8% en promedio entre el segundo trimestre de 2013 y el segundo trimestre de 2014, mientras que los precios al consumidor crecieron 3.8% en el mismo lapso.

Visto de una forma muy sencilla, los precios promedio de la vivienda, en el país, han subido por encima del promedio de la inflación. Pero también hay que considerar que la inflación ha repuntado en 2014 y se ha equiparado con el avance en el precio promedio de la vivienda en el país conforme avanzó el año.

De hecho, en los años recientes de crisis en el sector de la vivienda en México, se temió por un riesgo de burbuja inmobiliaria, como sucedió en los Estados Unidos entre 2007 y 2008. Sin embargo, no hay punto de comparación.

De hecho, la SHF señaló que el Índice SHF de Precios de la Vivienda (casas solas, en condominio y departamentos con crédito hipotecario garantizado), mostró durante el tercer trimestre de 2014 una apreciación de 4.14% en el ámbito nacional con respecto al mismo trimestre del año anterior. Como cifra comparativa, los precios al consumidor crecieron 4.22% anual hasta septiembre pasado.

Adicionalmente, el Índice de Vivienda Económico-Social mostró una apreciación a tasa anual del 4.04% al cierre del tercer trimestre de 2014, respecto al mismo periodo de 2013, por abajo del desempeño de la inflación en el mismo periodo. En tanto, el índice para la vivienda media y residencial subió en 4.65%, de acuerdo con información de la SHF, superando el desempeño de los precios al consumidor.

Los analistas de la institución financiera más grande del país afirman que este comportamiento confirma mayor demanda por segmentos medios y residenciales, donde la banca ha tenido un crecimiento importante en el número de hipotecas otorgadas los últimos años y con un monto promedio que supera 1.1 millones de pesos en lo que va del año.

Incluso la participación de estos segmentos en los datos del Registro Único de Vivienda (RUV), aunque poco significativa dado que no todos los proyectos en estos segmentos se incluyen en este padrón, presenta una tendencia al alza.

Desarrollo Armoneza, Puebla.

Agregaron que en el mercado de interés social, el exceso de oferta fue determinante para que el crecimiento de los precios de estas viviendas se mantuviera por debajo de la inflación el último año.

El desempeño tiene mucho que ver con la oferta de vivienda en existencia. BBVA Bancomer señaló que de acuerdo con datos del RUV, el número de viviendas en inventario en cifras anualizadas ha ido disminuyendo desde 2011, cuando se registraron poco más de 350,000 viviendas y actualmente ronda los 250,000.

Lo más importante a considerar es que México está muy lejos de experimentar una burbuja de precios inmobiliarios en su segmento residencial, es decir, en la vivienda.

Vale la pena recordar lo que mencionó Robert Shiller, Premio Nobel de Economía 2013, “una burbuja especulativa como la que se generó en Estados Unidos es un escenario ajeno a México”. Agregó que los incrementos de precio que han presentado las viviendas han sido mínimos en comparación con la burbuja estadunidense.

Los analistas consideran que en México no hay un problema de sobredemanda, porque no todas las familias mexicanas están en condición de adquirir una vivienda, y menos a altos costos, ya sea por la incapacidad de acceder al crédito como por la falta de un empleo remunerado formal que les garantice el poder recurrir a alguna institución gubernamental.

Desarrollo Tziara, Cancún.

Oferta contra demanda

El análisis Situación Inmobiliaria manifiesta que los precios de la vivienda pueden explicarse por la interacción de factores de oferta y demanda.

“Por el lado de la demanda, las familias deciden si adquieren una vivienda en función de su ingreso, empleo, condiciones de crédito (plazo y tasa de interés) y el costo de uso de las viviendas (renta), entre los más importantes”.

En contraparte, por el lado de la oferta, el cambio de preferencias de los consumidores aceleró la acumulación de unidades terminadas.

Sin embargo, pese a una mayor oferta relativa de la vivienda de interés social, los precios no disminuyeron debido a un incremento de los costos de los insumos para la construcción, apuntó el análisis.

Como conclusión, BBVA Bancomer señaló que el efecto del exceso de oferta relativa al tamaño de la demanda por vivienda de interés social se materializó en un avance más lento de los precios respecto al resto de los segmentos.

Texto:Eunice Martínez

Foto: BE GRAND, INS, SIREMAX