La industria de la vivienda en México ha experimentado una gran profesionalización y un favorable proceso de transformación en los últimos 10 a 15 años.

En entrevista con Real Estate Market & Lifestyke, Paloma Silva de Anzorena, directora general de la Comisión Nacional de Vivienda (Conavi), señaló que durante los pasados 15 años se logró abatir un rezago habitacional de 16 millones de hogares, para quedar en los actuales 9.6 millones. Sin embargo, la labor de esta institución continúa, pues de cara al futuro se pretende que, para el 2030, se elimine dicho atraso a la par de satisfacer la demanda que año con año se genera en el país. “Veo hacia adelante más de un millón de acciones de vivienda al año; para 2030 estaremos abatiendo el rezago habitacional”, señaló Silva de Anzorena.

Esto provocó que el sector de la vivienda actualmente represente el 14% del Producto Interno Bruto (PIB) total de México y genere tres millones de empleos, además de un encadenamiento productivo con 78 ramas de la economía. Hace una década, las mismas cifras rondaban entre el 8 y 9% del PIB, con injerencia en 34 ramas de la economía, de acuerdo con la cuenta satélite de vivienda.

Pero detrás de estos números hay una estructura sólida y una historia que se ha transformando en los dos últimos años, lo que traerá mejores resultados en los próximos años.

Paloma Silva de Anzorena
Directora General de la Comisión Nacional de Vivienda (Conavi).

Construyen pilares

La directora de Conavi recordó que para que se pudiera detonar un mercado importante de financiamiento para la vivienda y se atendiera el rezago habitacional, se construyeron diferentes pilares que aportaron y generaron una base sólida para este sector. El primero fue modernizar los organismos nacionales de vivienda, el Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) y Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado (Fovissste), transformar el Fondo de Operación Financiamiento Bancario a la Vivienda (Fovi), en la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) como banca de desarrollo especializada en el sector y también se crea la Conavi. Otro pilar importante para que fluyeran los recursos a la construcción de la vivienda y abatir el rezago habitacional, fue la bursatilización de cartera hipotecaria. Se tenía que garantizar que Infonavit, Fovissste y la banca, tuvieran mecanismos para liberar su balance y, a la vez, continuaran dando hipotecas; se desarrolló un mercado de bursatilización de hipotecas que dio paso a los Certificados de Vivienda (Cedevis), las emisiones de Fovissste bajo el formato de Tfovis y los bonos respaldados por hipotecas.

Visto de otra manera, se consolidaron diferentes organismos para darle certidumbre al sector privado, tanto por el lado de la oferta como de la demanda, de modo que pudieran tener recursos suficientes para financiar la construcción de vivienda e individualizar los créditos, entre ellos los subsidios. Otros pilares que se desarrollaron en concordancia con esta certidumbre jurídica y ayudaron a generar la hipoteca de largo plazo, son los registros Públicos de la Propiedad y Catastro, en los cuales se trabajó de la mano con el Banco Interamericano de Desarrollo (BID), logrando concretar un programa de modernización, cuyo objetivo de dotar de certeza jurídica de la propiedad se obtendría a través de los créditos hipotecarios.

Durante el proceso se profesionalizó el mercado de valuadores, se hizo una industria de verificadores de vivienda, se constituyó el Registro Único de Vivienda (RUV) y el Registro Nacional de Reservas Territoriales (Renaret), además del Sistema Nacional de Indicadores e Información de Vivienda.

En opinión de Silva de Anzorena, estos elementos propiciaron que se detonara la mayor participación de inversionistas privados en el sector de la vivienda. Asimismo, describió que a la par de toda esta transformación del sector, se empieza a construir vivienda en forma masiva y a incorporar nuevos desarrolladores.

Los fundamentales

El mercado de financiamiento a la vivienda en México requería que hubiera curvas en las tasas de interés de largo plazo por parte del gobierno federal, por lo que la estabilidad económica y el mercado financiero también han sido importantes soportes, aunado a las emisiones de valores gubernamentales de diversos plazos. El reto no estaba en abatir el rezago habitacional de 16 millones de familias, sino también en satisfacer la demanda anual de hogar para 500,000 familias; por ello el surgimiento de dichos instrumentos, con lo cual se atiende el mercado de financiamiento de vivienda de largo plazo.

Así se presentó el ciclo durante los primeros 10 a 12 años; sin embargo se presentaron dos problemas puntuales: uno de concentración del sector, en cuanto a cantidad, pues había pocos desarrolladores construyendo muchas viviendas; y el segundo fue el fenómeno de la vivienda deshabitada.

En el primer caso, junto con la crisis de la Sociedad Financiera de Objeto Limitado (Sofoles) y Sociedad Financiera de Objeto Múltiple (Sofomes) hipotecarias, se aprendió una gran lección: “no depender de financiamiento de corto plazo para fondear proyectos o créditos de largo plazo”, indicó la directora de la Conavi. Por la otra parte, se empezó a ver un fenómeno de vivienda deshabitada, porque las familias estaban accediendo a soluciones de vivienda cada vez más alejadas de sus centros de trabajo, de los servicios de salud, educativos, etc; se tenían que transportar mucho y gastar mucho en ello.

Nuevo modelo

El esquema se agotó y por ello el nuevo gobierno federal anunció –hace poco más de dos años– importantes cambios; entre otras cosas, definir cuáles iban a ser los perímetros de contención urbana para empezar a acotar el crecimiento de las ciudades y sobre todo construir la vivienda en lugares cercanos a fuentes educativas, de servicios de salud y de equipamiento urbano, por mencionar algunos. La primera reforma estructural que hace la presente administración es la creación de una nueva secretaría: Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (Sedatu), la cual, como cabeza del sector, coordina los esfuerzos del Infonavit, Fovissste, SHF, Fonapho y de la Conavi; además concentra dos subsecretarías: Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano.

Bajo las nuevas normativas, la vivienda no dicta hacia dónde crecen las ciudades, sino que realiza una gestoría del crecimiento de las ciudades de forma tripartita (gobierno federal, estatal y municipal), para construir la vivienda en todo México.

Anteriormente no existía plena coordinación entre los organismos nacionales de vivienda, por lo que cada institución diseñaba sus productos, lo que no permitía aprovechar las sinergias que podían aportar todos los organismos nacionales de vivienda. “Ahora se aprovechan todas las plataformas de estos organismos. Tan solo en el 2014 se presentaron 17 productos entre todos los Organismos de vivienda (Onavis) en forma coordinada”, indicó la titular de la Conavi.

Otro gran cambio fue el anuncio de abatir de manera decidida el rezago habitacional y otorgar una vivienda digna. Para que esto sucediera, explicó Paloma Silva, era muy importante diversificar los productos, porque si bien el mercado de adquisición de vivienda nueva es importante, había familias que con este tipo de soluciones no podían abatir su rezago de  vivienda, por lo que se tenía que hablar de subsidios de vivienda en renta, subsidios de vivienda rural,  porque aproximadamente 5.6 millones de familias –de los 9.6 millones de rezago habitacional– se encuentran en zona semiurbana y en zonas rurales,  y nunca se había atacado.

Como respuesta, la Conavi se moderniza y se crean nuevos productos para atender de mejor manera el rezago habitacional. Hoy el organismo hace un diagnóstico de los rezagos de manera permanente, para evaluar por estado y municipio de qué tipo de rezago estamos hablando y ofrecer las soluciones que se deben dar a cada segmento junto con la banca y las intermediarias financieras tradicionales y no tradicionales, además de los gobernadores. Todo ello permitió en 2014 una derrama que sumó 50% más de soluciones con subsidio de Conavi.

Futuro prometedor

Pero luego del proceso de transformación permanente, el nivel de la producción del sector de la vivienda se agotó y desde 2008 se tuvieron tasas de crecimiento negativas, que se exacerbó en 2009 con el problema de las tres grandes desarrolladoras, lo que de alguna forma obligó a cambiar el modelo, tomando los elementos buenos que se habían generado.

Entre los elementos positivos de los dos años más recientes, destaca que ha crecido en más de 180 la base de desarrolladores nuevos, con muchos participantes locales. Es decir, se cuenta con una industria más diversificada y menos concentrada que está generando mucho empleo, por lo que la industria de la vivienda nuevamente se está constituyendo en un detonante de crecimiento económico para el país, pero también en un proveedor de mejores soluciones de vivienda para las familias en México.

En los dos últimos años hay desarrolladores que han crecido 20 a 30 por ciento anual, y están muy sólidos,  tienen poco apalancado su balance y se ve que hacia adelante se puede seguir con crecimiento.

Para los próximos 10 años, las autoridades pretenden  mantener un segmento de desarrolladores diversificados, que no se repita la concentración del pasado.

Para la Conavi es muy importante que se vigile los balances de los participantes, tanto de los bancos, como de los desarrolladores de vivienda y de los organismos de vivienda, que ahora son muy sanos.

“Vemos para los próximos 10 años una mayor reducción del rezago habitacional, porque se han abierto diferentes frentes y se tienen recursos suficientes en los bancos; en los organismos de vivienda, Conavi tiene subsidio, pero además estamos atrayendo recursos del exterior, por eso el más reciente Housing Day fue para hablar con inversionistas extranjeros que también están muy interesados en participar en el sector en México”, señaló la titular de la Conavi.

En términos de expectativas, también vamos a estar viendo una participación más activa en la Bolsa Mexicana de Valores a través de la emisión de Certificados de Capital de Desarrollo (CKD), Fideicomisos de infraestructura y bienes raíces (Fibra), bonos respaldados por hipotecas y de acciones. También los inversionistas institucionales como afores, fondos de pensiones, aseguradoras e inversionistas institucionales, estarán participando en este sector.

Como retos futuros, un elemento fundamental es el tema del Desarrollo Urbano y de Ordenamiento Territorial, para que la vivienda se consolide en zonas de usos mixtos, preponderadamente intraurbanas, que se promuevan proyectos de redensificación urbana, y que las familias de menores ingresos puedan acceder a vivienda en zonas intraurbanas.

También como reto destaca desarrollar productos específicos para nichos específicos, porque el bono demográfico va a cambiar hacia adelante. Ahora tenemos muchos jóvenes y la soluciones para ellos es diferente que para las que habrá para adultos mayores o para migrantes u otros sectores. Finalmente, derivado de las reformas energética y de telecomunicaciones –principalmente–, se detonarán nuevos polos de desarrollo, por lo que habrá que estar atentos para ofrecer soluciones dignas de vivienda.

Texto:Real Estate Market & Lifestyle

Foto: Real Estate Market & Lifestyle