FIBRAS a la medida.

Valor para el mercado inmobiliario mexicano

Por Alejandro Chico Pardo

Detalles: Categoría: Capital markets; Publicado: 15 Julio 2013

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Valor para el mercado inmobiliario mexicano

En el negocio inmobiliario se dice que la euforia por los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRAS) terminó y que su irrupción en el mercado trae consigo una consolidación que no está libre de experimentar el efecto de una burbuja inmobiliaria creada por el exceso de recursos y la necesidad de integrar portafolios robustos.

Alejandro Chico Pardo, Socio de Jones Day.

Esta presión en los precios y la expectativa de valor poco sustentado demanda procesos sólidos de gobierno corporativo y análisis legal (due dilligence), con la finalidad de que el mercado de capitales logre un desarrollo y madurez consistentes, tal y como ocurrió en Estados Unidos a través de los Real Estate Investment Trust (REITs).

El fin de la euforia abre 2 debates importantes: la factibilidad misma del vehículo y la visión de largo plazo con que inversionistas del negocio inmobiliario empiezan a considerarlo como una opción segura frente a la volatilidad del mercado vista en estos días en los circuitos internacionales.

Para cualquier empresa, ir a la bolsa requiere de una escala mínima de recursos que justifique la infraestructura interna fiscal, contable, legal y administrativa que demanda ser parte del mercado de valores. Entre los agentes colocadores se menciona un mínimo de 40 millones de dólares.

Vendrá la integración de las grandes FIBRAS, la fusión de otras y la especialización de algunas más.

Por esa y otras razones las FIBRAS no son para todos. Sin embargo, el beneficio de quien lo adopta frente a otras opciones de inversión residen en:

La posibilidad de alto rendimiento atractivo (en efectivo) en relación con otras inversiones, debido a los requisitos de distribución del 95% del Resultado Fiscal;
El potencial de revalorización del capital de los CBFI en consonancia con el aumento de valor de los bienes inmuebles;
· Facilita el acceso al mercado inmobiliario mexicano con mínimas inversiones y a través de un instrumento que se considera líquido;
· Amplia diversificación con respecto a la exposición por zona geográfica, tipo de propiedad, número de arrendatarios y de sectores económicos donde participan los inquilinos; y

Las ventajas fiscales aplicables.

Es un hecho que los FIBRAS fomentan el desarrollo del mercado inmobiliario mexicano, ofreciendo un medio para acceder a este mercado a inversionistas institucionales, al servir como una fuente de liquidez para los desarrolladores e inversionistas, y contribuyendo a la diversificación de riesgos inmobiliarios. Una FIBRA con valores en la BMV tiene diversos beneficios para algunos inversionistas, derivados de lo dispuesto en la legislación fiscal, tales como el diferimiento del ISR en ciertas circunstancias y evitar que dichos inversionistas estén sujetos a impuestos con respecto a las transacciones en que participen en el mercado secundario.

Estas consideraciones tienen como marco perfecto, la evolución experimentada desde que salió la primera emisión en el mercado nacional e internacional. Entre lo más destacado figuran las prácticas especializadas, la generación de recursos y el talento que hasta hace 4 años no existía en las organizaciones.

Vendrá con esta inercia la integración de grandes FIBRAS, la fusión de otras y la especialización de algunas más que están por salir en la vasta variedad de nichos que tiene el negocio inmobiliario en el país.

Bajo este parámetro existen condiciones para un escenario óptimo, donde las reglas de operación para los participantes e inversionistas, hagan de este segmento del financiamiento un sólido, transparente y continuo generador de liquidez para el negocio inmobiliario.

* Alejandro Chico cuenta con más de 15 años de experiencia en las áreas de derecho bancario y financiero y mercado de capitales en general.

FIBRAS (México) Vs. REITs (EU/US)
Distribuciones	Distribuyen al menos 95% del Resultado Fiscal a los inversionistas anualmente	Se debe distribuir al menos un 90% del ingreso gravable, con ciertos ajustes, a los inversionistas anualmente
Enfoque de la Inversión	Se debe invertir al menos un 70% de los activos totales en inmuebles o en derechos derivados de los mismos Los inmuebles que se construyen o adquieren deben arrendarse o ser destinados para arrendamiento, a menos que se encuentren en proceso de construcción	Se debe invertir al menos un 75% de los activos totales en inmuebles (incluyendo capital y deuda), valores gubernamentales y efectivo. Se debe derivar por lo menos el 75% del ingreso bruto derivado de ciertas fuentes inmobiliarias, y se debe derivar por lo menos el 95% del ingreso bruto de dichas fuentes inmobiliarias y otras fuentes. Está sujeto al pago del 100% del impuesto bajo el término, en la ley aplicable correspondiente de los Estados Unidos
Además....	Los inmuebles deben ser propiedad de la FIBRA y no podrán ser vendidas por al menos cuatro años con el fin de conservar los beneficios fiscales. Las personas físicas mexicanas residentes sin actividad empresarial están exentas del ISR en la venta de CBFIs en caso que dicha venta se lleve a cabo en el mercado de valores mexicano u otro reconocido, conforme se define en la LISR. Los tenedores extranjeros de CBFIs generalmente se encuentran sujetos al ISR sobre las Distribuciones de Efectivo que reciban a una tasa del 28%, sujeta a reducción o excepción a ciertas clases de inversionistas. Los residentes extranjeros sin establecimiento permanente en México no están sujetos al pago del ISR en México	Un máximo del 25% de activos puede consistir de acciones en filiales REIT gravables o TRSs. Los inversionistas extranjeros de acciones sobre REITs están generalmente sujetos a impuestos de retención federales de los E.U.A. sobre los dividendos derivados de un REIT a una tasa del 30%, sujeto a ser reducido en caso de existir un tratado internacional. Los inversionistas extranjeros de acciones sobre REITs generalmente no están sujetos a impuestos de retención de los E.U.A. por la venta de dichas acciones

Text Alejandro Chico Pardo

Fotos: JONES DAY

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Tailored REITs

Value for the Mexican real estate market.

In the real estate business, it is said that the euphoria for the Real Estate Investment Trusts (FIBRAS) ended and that its irruption in the market brings with it, a consolidation that is not free from experiencing the effect of a real estate bubble generated by the excess of resources and the need to integrate
robust portfolios.

Alejandro Chico Pardo, Socio de Jones Day
Alejandro Chico Pardo, Patner at Jones Day.

This pressure on prices and the expectation of feebly sustained value, demand solid corporate governance processes and due diligence, in order for the capital market to achieve consistent development and ripeness, as it happened in the United States through the Real Estate Investment Trust (REITs).

The end of the euphoria opens two major debates: the feasibility of the vehicle itself, and the long-term vision with which real estate investors begin to consider it as a safe option against the volatile market in these days within international circuits.

For any company, going public requires a minimum scale of resources that justify the internal tax, accounting, legal and administrative infrastructure that requires being part of the stock market. Between the underwriters, a minimum of 40 million dollars is contemplated.

For that and other reasons, FIBRAS are not for everyone. However, the benefit for those who adopt them against other investment options reside in:

The possibility of high-performance (cash) in relation to other investments, due to the 95% Income Tax distribution requirements;
The potential for capital appreciation of the CBFIsin line with the increase of value of real estate;
Provides access to the Mexican real estate market with minimal investment and through a liquid instrument;
Broad diversification with respect to exposure by geographic area, type of property, number of tenants and economic sectors where tenants participate , and Applicable tax benefits.

Will come the integration of larger FIBRAS, the mercer and the specialization of other.

It is a fact that Fibras promote the development of the real estate Mexican market, offering an instrument to access the market for institutional investors, as a source of liquidity for developers and investors, and contributing to real estate diversification. A Fibra with securities listed in the BMV has various benefits for investors, resulting from provisions under the tax legislation, such as the deferral of Income Tax in certain circumstances and avoiding that these investors are subject to taxes with respect to transactions within the secondary market.

These considerations have as a perfect setting, an experienced evolution since the first placement was carried out in national and international markets. The highlights include specialized practices, the generation of resources and talent that four years ago did not exist in the organizations.

This inertia will result in the integration of larger FIBRAS, the merger of others and the specialization of yet others that will emerge in the vast variety of niches that real estate business has in the country.

Under this parameter, certain conditions exist to establish an optimum scenario where the same operating rules for participants and investors, make this segment of financing a solid, transparent and ongoing liquidity generator for the country’s real estate business.

FIBRAS (México) Vs. REITs (EU/US)
Distributions	At least 95% of the Fiscal Result was distributed among the investors annually.	At least 90% of the taxable income must be distributed, with Certain adjustments made to the investors annually.
Investment Focous	At least 70% of the total actives must be invested in real estates or in derived rights of the same. The real estates that are built or acquired must be leased or be destined to lease, unless they are in the process of construction.	At least 75% of the total actives in the estates (including capital and debt) governmental values and cash. At least 75% of the brut income must be derived to certain real estate sources, and must be derived at least 95% of the brut income. It is 100% subject to payment of tax under the term, in the applicable law correspondent to the United States.
Besides...	The real estates must be property of the FIBRA and cannot be sold in at least four years with the end of conserving the fiscal benefits Natural persons who are Mexican residents without the Business activity are exempt to the tax over income of the CBFIs in the case that such sale is made in the Mexican Stock Exchange or other. Foreign resident holders of the CBFIs are generally subject to Tax Over Income on the Cash Distributions they receive at a rate of 28%, subject to reduction or exception to certain types of investors. The foreign residents can without a permanent establishment in Mexico are not subject to payment of the Tax Over Income in Mexico.	A maximum of 25% of the actives can consist of filial stocks in taxable REIT or TRSs. Foreign investors of shares in REITs are generally subject to federal tax retention in the U.S.A. on the dividends derived by a REIT a rate of 30% subject to be reduced in case there existed an international treaty. The foreign investors of shares on REITs generally aren’t subject to tax retention in the U.S.A. by the sale of the mentioned shares.

Text Alejandro Chico Pardo

Photo: JONES DAY