Español
EnglishEspañol
Las FIBRAS ofrecen herramientas que se han convertido en motores del crecimiento inmobiliario en México, en tanto que el mercado se prepara para recibir nuevas emisiones
Centro Comercial Legaria, México DF.
Los mercados de capitales, que han facilitado el crecimiento de diferentes instrumentos de financiamiento para el sector inmobiliario en otros ciclos, aceleran su crecimiento luego de un período de maduración.
De 10 años a la fecha, tiempo en que empezó a gestar su salida al mercado, existen cinco FIBRAS (Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces) que manejan recursos por 122,000 millones de pesos, los cuales representan cuatro veces el volumen de recursos que al inicio de periodo manejaba anualmente la Bolsa Mexicana de Valores.
A diferencia del escenario que se vivía entre 2006 y 2007, la industria ahora cuenta con iniciativas empresariales mexicanas que regresan con ese volumen liquidez al sector inmobiliario.
La operación
Los desafíos para un mercado que despierta (residencial, oficinas, industrial, comercial y turístico) integran un tejido que requerirá de mucha precisión para constituirse.
“Esta etapa a va poner presión en términos de competencia. Los Fibras están tratando de comprar producto estabilizado, pero el mercado no está tan grande. Se están enfocando a retail, industrial y oficinas. Hay hasta un número limitado de producto que pueda entrar”, explica Blanca Rodríguez, managing director de la firma Real Capital Investment Management, la empresa que constituyó el primer CKD del sector turístico.
Incluso la estructura de operación de las FIBRAS hacen factible la emisión de ofertas sucesivas (follow-on). A través de una FIBRA, se colocan Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios, que permiten a los propietarios hacer líquidos sus inmuebles. La operación le obliga a invertir al menos 70% de sus activos en bienes arrendados y distribuye al menos 95% de su resultado fiscal anual a los tenedores una vez al año.
Otro caso es Fibra Hotel, que luego de que anunciara su primera colocación por 4 mil 137 millones de pesos en noviembre de 2012, tiene prevista una segunda oferta; o bien, Fibra Uno que ha seguido un camino de una oferta complementaria.
Fibra Hotel concretó la compra de 11 hoteles a nivel nacional, operación valuada en mil 486 millones de pesos, que se agrega a una primera y con la cual está sólo a un inmueble de completar el primer tramo de su plan de negocios.
Un factor que favorece de manera complementaria lo alcanzado hasta hoy es el tamaño y valor del mercado mexicano frente a otros de características y costos mayores como Brasil, Chile o Colombia. Pero en el delicado son de la inversión de Fibras y CKDes, existen necesidades complementarias: adquirir activos consolidados, escasez para lograrlo.
“Ha habido una compresión en cap rate importante, ahora que Fibra Uno va por otros 1,000 millones de dólares, va a presionar el mercado. Si se es vendedor de un activo es bueno, pero eso podría generar distorsión con aumento de precios. Al haber tanta competencia por los inmuebles suben los precios, no necesariamente por virtud o los fundamentales del activo”, explica en entrevista Blanca Rodríguez.
En contraparte, dice, “la buena noticia es que están los CKDes que por su naturaleza son pipeline a desarrollar, comparado con la FIBRA que debe tener activos generando rentas. Esa salida podría favorecer la compra de una FIBRA. Tiene que incrementarse la oferta”.
Queda entonces observar de qué manera se comportan los diferentes fideicomisos en un mercado que tenderá a estabilizar precios y utilidades generadas a sus grupos de inversión (inversionistas nacionales, extranjeros y Afores), condición que sólo puede originarse del proceso de maduración que vivirá el mercado. En la consolidación de FIBRA se espera puedan recaudarse unos 1,500 millones de dólares.
El buen momento que se vive en este instrumento y con los Certificados de Capital de Desarrollo (CKDes) obedece a una alineación de factores, entre ellos el crecimiento económico, las reservas internacionales y la ampliación del crédito del Fondo Monetario Internacional (FMI), entre otros.
Nuevas emisiones
La tendencia se dirige hacia la constitución de nuevas emisiones que complementen inversiones que sólo firmas como Walton Street Capital y Planigrupo podrían consolidar, debido a que ambos cuentan con portafolios importantes de propiedades para respaldar dichas emisiones.
Entre los postores que siguen el negocio de capital markets, la participación de nuevos participantes y los resultados en las emisiones no podrían estar en un mejor momento. Las FIBRAS son sólo un conducto que permitirá ensanchar las oportunidades de financiamiento de largo plazo en la industria inmobiliaria del país.
A diferencia de otras incursiones en Certificados de Capital de Desarrollo (CKDes), las Fibras han buscado consolidar el desarrollo de instrumentos como los Real Estate Investment Trust (REITs) en Estados Unidos.
“Las fibras son diferentes porque los ingresos se generan a través de las rentas de propiedades y ello significa impuestos”, recuerda Blanca Rodríguez.
Otros analistas pronostican que el mercado mexicano está experimentando, en su justa dimensión, la dinámica de la década de los 60 en Estados Unidos, donde después del ajuste vino una segunda oleada de mecanismos que favorecieron el surgimiento de nuevas inversiones institucionales.
Así, el 2013 se ve como un período optimista y prometedor. “De México se habla sobre su consolidación institucional y con opciones interesantes para el regreso de este tipo de inversiones, mientras que a Brasil se le ve como un mercado sobrevaluado”, dice un analista.
| Nueva Fibra de Grupo Dahnos |
|---|
| Al cierre de la edición, Grupo Danhos hizo oficial su intención de colocar en el mercado bursátil Fibra Danhos, que se especializará en el desarrollo, adquisición y administración de propiedades premier de arrendamiento en los giros comercial, de oficinas y uso mixto en el área metropolitana de la Ciudad de México. Así se agrega un sexto jugador en el mercado de las Fibras en México. Grupo Danhos lleva 35 años de experiencia en el sector inmobiliario |
El mercado
Francisco Valle, de la BMV, recuerda que, como nunca, existen factores macroeconómicos que se han alineado para la salida de las nuevas solicitudes
de colocación.
En Fibra Hotel participan las familias Galante (GDI) y Zaga, con un portafolio de 21 hoteles, entre los cuales destacan algunos operados con las marcas Fiesta Inn, The One y Camino Real. En la intermediación participa Evercore Partners y Protego.
En el caso de Fibra Inn, que recién se enlistó en la bolsa, participa Actinver y en el paquete se integra un portafolio de 8 propiedades patrimoniales que operan con las marcas Holiday Inn (Express y Suites) además de Hampton Inn. En su colocación se considera generar recursos por
3,000 millones de pesos y en el grupo de inversionistas destacan Víctor y Joel Zorrilla, a quienes asesora Prisma.
Hapton Inn
Víctor Zorrilla, director general de Fibra Inn, dice que el fideicomiso se enfocará al mercado hotelero operado por marcas internacionales enfocadas al viajero de negocios y a parámetros financieros estrictos que le permitan el pago inmediato de las rentas a
sus inversionistas.
Fibra Inn espera concluir la primera fase de adquisiciones con 6 hoteles adicionales y 10 proyectos que desarrollará desde cero, aunque operados mediante marcas internacionales o terceros.
“El mercado del retail está interesado en utilizar las Fibras como un mecanismo de distribución de las rentas, debido a que su rendimiento supera cualquier inversión que ofrece el mercado de rentas fijas”, explica el directivo.
El plan de negocios de este modelo se basa en la recuperación observada por el turismo de negocios, en particular el ubicado en El Bajío y centro del país, que en el primer trimestre del año ha incrementado 12% su tasa de ocupación respecto al mismo periodo de 2012.
En la búsqueda de marcas actualmente evalúa algunas como Starwood, Marriot, NH y Accord, para integrarlas a la operación de sus nuevas unidades hoteleras.
Texto Claudia Olguín
Fotos: ZVA GROUP, SKYSCRAPERCITY, GVA & ASOCIADOS
English
The Capital Markets are back
FIBRAs are tools who have turned into engines for the Real Estae growth in Mexico, meanwhile, the market prepares to receive new emissions.
Centro Comercial Legaria, México DF.
Capital markets have eased the growth of different financial instruments for the real estate sector in other cycles accelerating their growth after a maturing period.
From 10 years to this date, time has created its launch to the market, five FIBRAs (Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces in Spanish)which manage resources for 122,000 million pesos,they represent four times the volume resource that at the beginning of the period was manages by the Mexican Stock Exchange annually.
Living today in a different scenario than that of 2006 and 2007, the industry has Mexican business initiatives, which make their comeback with a high liquidity volume to the Real Estate sector.
The operation
The challenges for an awaking market (residential, offices, commercial and touristic) integrate a net that will reacquire precision to built.
“This stage will put pressure in terms of competition. The Fibras are trying to purchase stabilized product, but the market isn’t that big. They are focusing on retail, industrial and offices. There is a limited product number that can get in”, Blanca Rodríguez, managing director of the Real Capital Investment Management firm explains, enterprise which created the first CKD in the tourist sector.
The operational infrastructure of Fibras make possible the emission of successive offers (follow-on). Through a FIBRA, Bursatile Real Estate Certificate Trust allow the owners to make liquid their estates. The operation obliges him to invest at least 70% of the actives in rented estates and distribute 95% of its fiscal annual result to the holders once a year.
Another case is FIBRA HOTEL that announced its first placing of 4,137 million pesos, in November 2012, and is now eying a second offer or also the case of FIBRA UNO that has followed a complementary offer.
FIBRA HOTEL bought 11 hotels nation-wide in a deal valued in 1,486 million pesos that adds to a previous one and is short by one building to complete its business plan.
A factor that favors in a complementary matter what has been achieved until today is the size and value of the Mexican market compared to other traits and major costs like Brazil, Chile or Colombia. In a delicate investment situation of Fibras and CKDs, complementary necessities exist: the acquirement of consolidated actives, shortage to accomplish it.
FIBRAS warranty a flow of resources and a layout of utility return
“There has been an important understanding in the cap rate, now that Fibra Uno goes another 1,000 million dollars, it will create pressure in the market. If you are the seller of a portfolio, this is good, but could generate a distortion in the augmentation of prices. The competition for the Real Estates increase the prices, not necessarily the virtue or fundamentals of the active.” Blanca Rodríguez explains.
In a counterpart, she explains, “ The good news is that the CKDs that by their nature are a pipeline to develop, compared with the Fibra that should have generated rent actives. The option could favor the purchase. The offer must be incremented.”
It remains to observe the behaviour of different trust funds in a market that will have to stabilize the prizes and utilities generated to their investment groups (national investors, foreign and Afores), condition that can only be originated by the process of maturity that will live the market. In the consolidation of Fibras, it is expected to be of 1,500 million dollars.
The good moment lived in this instrument along the Capital Development Certificates or Certificados de Capital de Desarrollo (CKDes), obbey an alignment of facts, amongst them, the economic growth, the international reserves, and the ampliation of the credit from the International Monetary Fund or Fondo Monetario Internacional (FMI),and others.
New shareholders
The tendency is going toward the construction of new shareholders that complement investments that only firms like Walton Street Capital and Planigrupo could consolidate, due to the fact that both count with important property portfolios to back up these emissions.
Amongst the postors that continue the capital market business, the participation of new imembers and emission results couldn’t be in a better moment. The FIBRAs are just one conduct that will allow the expansion of opportunity in long term financing in the Real Estate Industry of the country.
Unlike other Capital Development Certificates incursions (CKDes), the FIBRAs has searched the consolidation of instrument development as the Real Estate Investment Trust (REITs) in the United Estates.
“FIBRAs are different, because the income is generated through the rent of properties, which means taxes”, points out Blanca Rodríguez.
Other analysts predict the expirimentation of the Mexican market, in its just dimension, as a similar mecaninc as that of the decade of the 60s in the United Estates, after the adjustment a flow of new institutional investments arrived.
Like this, 2013 is seen as an optimistic and promising period. “When it comes to Mexico, its spoken of its institutional consolidation, with interesting options for the return of this type of investments, mean while, Brazil is perceived as a overvalued market”, says the analyst.
| New Fibra by Grupo Danhos |
|---|
|
By the closure of this edition, Grupo Danhos made official its intention of positioning in the stock market Fibra Danhos, which will specialize in the development, acquisition, and property administration for premier leasing in commercial twists, offices and mixed uses in the metropolitan area of Mexico City. |
The Market
Francisco Valle of the Mexican Stock Market, points out, like never before, macroeconomic factors exist, which have been aligned for the launch of new collaboration solicitude of collocations.
In Fibra Hotel the Galante (GDI) and Zaga families participate, with a portfolio of 21 hotels, in them some of the brands operated with Fiesta Inn, The One and Camino Real stand out. The participation Evercore Partners y Protego are added in the mediation.
In the case of Fibra Inn, who recently has enlisted in the stock market, Actinver participates and in the mix a 8 patrimonial property is added, which operate with the Holiday Inn (Express y Suites)and Hampton Inn. Their positioning is considered as a generation of 3,000 million pesos, as shareholders Víctor and Joel Zorrilla stand out, who Prisma assesses.
Hapton Inn
Víctor Zorrilla, general director of Fibra Inn, explain eh trust fund will be focused in a hostelry market, operated by international brands focused to the business traveler and with strict financial parameters which allow them immediate payments of rents and their investors.
Fibra Inn awaits to conclude the first stage of acquisitions for 6 additional hotels and 10 development projects starting from zero, although managed by international brands of third parties.
“The retail market is interested in using Fibras as a mechanism of distribution for the rents, due to the out range performance of any investment that the market may offer in fixed rent.” explains the directive.
The business plan for this model, is based in the recuperation of observance by the tourism negotiations, particularly the one located in the Bajio (sandbanks) and center of the country, which in the first trimester of the year has increased a 12% of its occupancy rate compared to the same period of 2012
When searching brands, these are evaluated, such as: Starwood, Marriot, NH and Accord to integrate them in the operation of new hostelry units.
Text Claudia Olguín
Photos: ZVA GROUP, SKYSCRAPERCITY, GVA & ASOCIADOS