Fibra Uno (FUNO) desarrolló desde mediados de 2015 un vehículo de financiamiento que será el brazo con el que invertirá en nuevos proyectos.
Uno de los objetivos de FUNO en relación a los inmuebles que integran su gran portafolio es mantenerlos jóvenes y que su crecimiento sea diversificado, no solo a través de adquisiciones.
La forma de lograr este objetivo es construir nuevas propiedades, para que aunadas a las ya existentes mantengan un promedio de edad joven en el portafolio y adicionalmente, alcanzar un mayor retorno respecto a los inmuebles obtenidos.
Torre Mítikah.
Por lo tanto, FUNO se planteó no sólo adquirir inmuebles ya estabilizados, sino también hacer nuevos proyectos –en lo que tienen mucha experiencia porque así iniciaron su negocio los fundadores–. Y es que su filosofía es continuar manejando el fideicomiso como lo hicieron con su negocio por 30 años, que fue y sigue siendo muy exitoso.
Sin embargo, el fideicomiso encuentra ciertas dificultades para el desarrollo de proyectos desde cero, porque los recursos que levanta del mercado (inversionistas) son devueltos casi de inmediato (trimestre a trimestre) con el pago de rentas de las propiedades adquiridas y no consideran posibles inversiones con resultados a largo plazo.
Asimismo, FUNO desde su origen se planteó un límite en su nivel de endeudamiento, por lo que también esta posibilidad representa un inconveniente para poder desarrollar proyectos de largo plazo desde cero, es decir, el fideicomiso se fue encontrando dificultades que al principio no había considerado.
Internamente se plantearon cómo crecer bajo esta nueva vía, si le tienen que dar el dinero que reciben por rentas a sus múltiples inversionistas.
Mítikah es uno de los proyectos que se están impulsando a través de Helios.
Una posibilidad es pedir crédito para hacer propiedades nuevas y eso lleva cierto tiempo, por lo que se iban quedando sin opciones. Bajo este esquema no pueden tener todo el dinero que requieren para hacer proyectos nuevos que, primero, les dejen un retorno mayor y, segundo, les den propiedades nuevas que les permita mantener joven su portafolio.
Internamente se cuestionaron cómo le hacían para no afectar al inversionista que quiere su renta y que tampoco desea que distraigan sus recursos en nuevos desarrollos.
Entonces, decidieron crear un fondo dentro de FUNO, un Certificado de Capital de Desarrollo (CKD) conocido como Helios y diseñado para comerse todo el desarrollo de nuevos proyectos de gran escala.
Dicho fondo está integrado con recursos de inversionistas que no quieren que le entreguen renta mañana, pero quieren un mayor retorno y están dispuestos a esperarse 10 años.
La primera llamada de capital de Helios ascendió a 1,200 mdp.
El CKD será una de las vías para continuar con la expansión de FUNO, con inversiones en proyectos de gran escala y de larga administración, con lo cual aumentarán el potencial de creación de valor y rentabilidad para el fideicomiso y sus inversionistas.
Helios es un nuevo brazo de FUNO y será el vehículo propietario de los nuevos desarrollos, aunque el fideicomiso será el administrador y cobrará por ello. En la actualidad, a través del CKD se busca invertir en dos proyectos de uso mixto: uno de ellos, Mítikah, en la zona de Coyoacán al sur de la Ciudad de México y el otro, también dentro de la ciudad, aunque aún no se define la ubicación.
FUNO está apostando sus intereses en Mítikah a través del nuevo vehículo, el cual requerirá inversiones que rondarán entre 7,000 millones de pesos (mdp) y 13,000 mdp.
A finales de junio de 2015, FUNO concretó la colocación de Helios, con una primera llamada de capital por 1,200 mdp; tiene una capacidad por hasta 6,000 mdp.
De esta manera, FUNO encontró una opción más de crecimiento mediante inversión para desarrollo de inmuebles de gran escala en el mercado mexicano.
Texto:Real Estate Market & Lifestyle
Foto: IDEURBAN, GASTV, facax