Todo portafolio de inversión con objetivos patrimoniales debe incluir un componente inmobiliario.
Los expertos de Fibra Uno (FUNO) consideran que en un portafolio de inversión patrimonial no pueden faltar activos del sector inmobiliario. Opinan que un portafolio sano deberá contar con un balance en cuanto a la diversificación de activos y por lo mismo contener entre un 30 o 40% de la cartera en tierra, en edificios.
La diversificación es un principio básico de toda inversión, para disminuir la exposición al riesgo de los patrimonios.
Por ello, los mismos fundadores de FUNO afirman que además del componente en inmuebles, otro porcentaje debe concentrarse en lo que produces (cuando se es empresario) y la otra parte tiene que estar en efectivo. ¿Por qué en efectivo?, porque en los periodos de crisis se presentan oportunidades y tienes que tener la capacidad de poder comprar.
Invertir en bienes raíces tiene una serie de bondades, entre otras, el mantener su valor en el tiempo, ya sea frente a la inflación e incluso respecto al dólar. Además, cada propiedad físicamente se ve, los ladrillos son tangibles, lo que representa mucha seguridad para los inversionistas.
Tradicionalmente, se conoce como la inversión de las abuelitas a aquella donde una persona vive de rentar su inmueble o inmuebles: ¡vivir de sus rentas!
Parece sencillo comprar, por ejemplo, un departamento, rentarlo y pasar a cobrar el arrendamiento cada mes. Sin embargo, no es tan simple, porque cada inmueble requiere de ser bien administrado, darle mantenimiento, pagar las cuotas correspondientes, etc.
Visto coloquialmente, se tiene que preocupar de pagar el mantenimiento, el predial, si se rompió una tubería, por ejemplo, el inquilino va a llamar al dueño para decirle que se le inundó el baño y que vaya a arreglarlo; o bien, que los vecinos hacen mucho ruido y tiene que hablar con ellos para que no lo hagan, ir a las juntas de los administradores del condominio, etc.
Es decir, parece un negocio sencillo, incluso asumiendo que tienes la suerte de que tu inquilino sea bueno, pero se trata de un tema que a fin de cuentas te ocupa y del que tienes que estar al pendiente.
Todo en uno: Fibra
Hay un instrumento financiero que permite que te olvides de la administración, de cobrar, de pagar los impuestos de cada inmueble, de lidiar con los arrendatarios y al mismo tiempo gozar de los beneficios de invertir en bienes inmuebles.
Nos referimos a los Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces (Fibras), los cuales te garantizan tu renta a través de las distribuciones trimestrales y no te preocupas si se va un inquilino, porque cuentan con una gran diversificación de propiedades y de ocupantes.
Estos fideicomisos te permiten acceder a las bondades que te ofrece la inversión tradicional en bienes raíces y a la vez a los beneficios de un instrumento financiero que se opera en el mercado de valores.
Desde un punto de vista fundamental, en México el valor de la tierra y los inmuebles van a la alza; asimismo, las Fibras hacen distribución trimestral (símil de la renta), por lo que es una inversión segura. Es importante recordar que las Fibras tienen que repartir por ley el 95% de sus utilidades cuando menos una vez al año, aunque FUNO estableció que sea trimestral el pago de estas, como si fuera un dividendo.
El mayor valor de los inmuebles en el tiempo también se puede asemejar al valor de los Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFI) que con el tiempo han ido aumentando su valor en el mercado. Por ejemplo, los CBFI de FUNO salieron al mercado a 19.50 pesos (Precio IPO) y el pasado 18 de marzo se ubicaron en 38.84, lo que implica que en cinco años han ofrecido una plusvalía de 99.18% a sus inversionistas, sin contar con la distribución trimestral (pago de rentas) que año con año se hace de manera puntual.
Visto de otra manera, los inmuebles del portafolio de FUNO incrementaron su valor de mercado en dicho porcentaje, durante los primeros cinco años de vida del fideicomiso.
Hay que comparar a una Fibra con una inversión tradicional. Si se compra hoy un bono con un plazo de 10 años (el bono tiene un valor nominal de 100 pesos) y paga un rendimiento anual de 5%, después de los 10 años cobraste 50 pesos y te van a regresar tus 100 pesos. Sin embargo, cuánto perdió de poder adquisitivo esos 100 pesos en 10 años por la inflación; a lo mejor 30 o 40%, lo que quiere decir que si te gastas esos cinco pesos cada año, te gastaste tu capital, a diferencia de la renta, a diferencia de si compras por ejemplo, certificados de una Fibra.
En una Fibra, compras certificados en el mercado con esos mismos 100 pesos, el año siguiente esos certificados por 100 pesos probablemente valgan 103, luego serán 105, luego 110, etc., después de 10 años a lo mejor tienes más que la inflación. El precio de los certificados de FUNO es muy concreto, 99.18% más en cinco años y por otro lado el 5 o 6% que pagan al año por la distribución de utilidades y donde a lo mejor se pagan 5 pesos el primer año, al segundo son 5.3 o 5.6 pesos, es decir, es mucho mayor el pago que hace una Fibra respecto a un bono o muchos otros instrumentos financieros tradicionales.
Si al incremento en el precio del CBFI de FUNO ya descrito le agregamos el pago trimestral que han hecho en estos años, el rendimiento acumulado de los inversionistas de FUNO llegó a 136% en estos cinco años.
De esta manera, primero estás preservando tu capital en términos reales; al mismo tiempo se va incrementando y te puedes gastar tus rentas, tus dividendos. Entonces, este tipo de fideicomisos es un modelo muy interesante como alternativa de inversión para toda clase de inversionistas, principalmente para los que tienen objetivos patrimoniales, de muy largo plazo.
Corporativo Santa Fe.
Por qué Fibra Uno
En el caso particular de FUNO, lo que obtiene la gente cuando invierte en sus certificados es que –además de esa inversión segura porque se invierte en ladrillos– se vuelve socio del portafolio inmobiliario más grande de México y América Latina, y se obtiene el conocimiento de las familias que lo fundaron para saber qué y cuándo comprar, para tener la visión de decir: “Esto va a valer el doble o el triple en unos años más”.
Un inversionista también está comprando los inmuebles con las mejores ubicaciones en sus respectivos segmentos: comercial, industrial y corporativo; al mejor equipo de administración que se pueda tener en México dentro de este sector; el portafolio inmobiliario más sólido del país y con el más alto nivel de ocupación.
Tanto el tamaño –con 509 propiedades al cierre de 2015– y la gran diversificación por tipo de inmueble y de ubicación geográfica son importantes, pero también el gran equipo de administración y operación que se esfuerza por hacer los inmuebles más productivos, de generar valor, de tratar de ser más eficientes en el gasto, en la operación y con el mercado.
Para una personas física, en lugar de comprar una casa o departamento como inversión, los expertos de FUNO le ofrecen a través de sus certificados no solo un departamento, sino invertir en naves industriales, en centros comerciales, oficinas, pero sin los dolores de cabeza de la compra de un inmueble, y en el momento que se desee se puede salir.
Patio Santa Fe.
Torre Xola antes Mexicana.
Texto:Real Estate Market & Lifestyle
Foto: Fibra Uno