El nacimiento de Fibra Uno (FUNO) propició una serie de cambios positivos en el mercado inmobiliario nacional que impulsó su desarrollo.
A raíz del nacimiento de los Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces (Fibras) hace cinco años, el mercado inmobiliario de México ha experimentado una gran transformación, donde lo más relevante es lo relacionado al ordenamiento del mercado, las fuentes de financiamiento y el acceso a precios comparativos.
Desde su nacimiento, FUNO veía que el nuevo vehículo iba a transformar el negocio inmobiliario en México.
En primera instancia, las Fibras facilitaron el acceso de capitales hacia el negocio inmobiliario para poder seguir creciendo. Impulsaron una inercia positiva e importante.
Antes del nacimiento de las Fibras, el mercado de bienes raíces en México tenía solamente dos maneras de ser financiado: la primera era la tradicional, la que soportó el crecimiento del sector durante décadas, el denominado capital de Friends and Family; esta era la forma de soportar los proyectos donde cada quien ponía su capital. El segundo, era a través de apalancamiento, donde los bancos prestaban realmente muy poco y en condiciones difíciles para el negocio de bienes raíces en México. La excepción era GE Capital, era el único que se animaba a dar créditos con periodos de amortización muy largos; los bancos decían: ¿a cuánto es tu contrato?, ¿a 10 años?, entonces te presto a 10 años y el crédito se amortiza en ese periodo.
Esto hacía caro y muy ineficiente el financiamiento. A partir de la salida de FUNO, que fue el innovador, y la posterior salida de otros vehículos, se pudo acceder a un financiamiento más eficiente.
Aquí la contribución fue que abrió la puerta para que la gente pudiera invertir en bienes raíces sin ser el dueño –necesariamente– de un edificio, de un centro comercial o de una bodega; pueden ser dueños de un pedacito, y no solo de uno, sino de muchos pedacitos.
A través de este mecanismo se acercó el capital a los desarrolladores, se puso a disposición de estos, recursos frescos del mercado de capitales.
También vinculado a la banca, si un desarrollador quería financiar un inmueble lo tenía que dejar en hipoteca y los bancos mexicanos generalmente prestaban solo si ya tenías terminado el inmueble.
FUNO también innovó al ser los primeros en decir: “Tengo un portafolio de inmuebles que no está hipotecado, voy a emitir un bono y no lo voy a dar en hipoteca a nadie”, de esa forma solo beneficio a mis inversionistas. ¿Por qué?, porque tengo las rentas de muchos y ese dinero lo puedo usar o para comprar más inmuebles o para desarrollar nuevos inmuebles. “Nosotros fuimos los primeros y nos han seguido otras Fibras y otras compañías inmobiliarias, inclusive”, destacan.
De la misma manera, todas las compañías grado de inversión, tienen una línea de crédito garantizada con bancos para lo que se te ofrezca, FUNO fue la primera compañía, digamos 100% mexicana, que obtuvo una línea de estas características.
Todo han sido innovaciones para que haya nuevas maneras de financiar bienes raíces en México.
Las Fibras están respaldando nuevos proyectos de edificios corporativos.
Precios y competencia
Cuando inversionistas institucionales extranjeros querían entrar al mercado, además de tener que comprar edificios completos, cuando querían salir era un problema.
Ahora, a través de los Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFI) entran con mayor confianza a México, porque cuentan con la suficiente liquidez para entrar y salir cuando quieran; además, encuentran una competencia real.
También, parte de la razón por la que estos institucionales no querían venir a México, era porque no había un mercado de precios. Si alguien va a Estados Unidos y necesita las últimas 30 transacciones que se han hecho en el mercado de Alabama, de edificios de tal clase, se obtiene un listado preciso, aquí en México eso era una nube de humo.
Inversionistas nacionales e internacionales no sabían si llegar a pagar 100 pesos era caro o era barato. A raíz de las Fibras, de Fibra Uno, esa información se volvió pública, por lo que ya hay en la actualidad muchas más referencias de valores.
Entonces también eso ya vino a revolucionar y ordenar un poco al mercado; actualmente hay más información en general, porque antes había una o dos empresas públicas, hoy hay 14 o 15.
Torre Diana.
Moneda de cambio
Una aportación más de FUNO es en relación a sus CBFI’s, que se han convertido en moneda de cambio, toda vez que luego de su Oferta Pública Inicial (IPO, por sus siglas en inglés) su primera adquisición de un inmueble a un tercero (no tenía nada que ver con el grupo fundador) se hizo ya con pago de certificados.
La más reciente compra de un portafolio de seis edificios de oficinas, a una persona que incluso consideró poner su propia Fibra, aceptó en pago los certificados de FUNO; el 100% del precio por 125,000 m² de oficinas fue con certificados.
Con las Fibras el mercado inmobiliario se ha transparentado, muchas de las operaciones se han vuelto públicas, se conoce el precio, cuando menos cada trimestre se conoce la información del fideicomiso y cada vez que hay un evento relevante se hace público a través de la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), es decir, es un mercado mucho más ordenado.
Texto:Real Estate Market & Lifestyle
Foto: Carlos Munoz, FIBRA UNO
