Los Fideicomisos de Inversión y Bienes Raíces (Fibras) han acercado al mercado de inversionistas institucionales el segmento inmobiliario en general, y al desarrollo de los centros comerciales en forma particular. Definitivamente, hemos sido un factor de cambio para el desarrollador del retail en México.

En FUNO (Fibra Uno), en particular, aunque desarrollamos centros comerciales, hemos comprado muchos de los proyectos que integran nuestro portafolio. Ello se ha vuelto un círculo virtuoso, donde las compañías o personas a las que hemos comprado sus desarrollos, vuelven a construir centros comerciales y posteriormente, regresan con nosotros a vender nuevamente.

A través de los recursos de la Fibra, se impulsó una dinámica más rápida del mercado de centros comerciales en México, pero sobre todo, abrimos el mercado institucional para acercarle los recursos a los desarrolladores.

Este mercado institucional no solo es por medio de las Fibras; posteriormente también a través de Certificados de Capital de Desarrollo (CKDs), las empresas levantan capital para construir centros comerciales. Hay alrededor de dos decenas de CKDs que se han colocado vía Bolsa Mexicana de Valores (BMV) para desarrollar centros comerciales.

Gonzalo Robina, Director General  Adjunto de FUNO (Fibra Uno)

Patio Revolución. Las Fibras impulsaron una rápida dinámica en el mercado retail.

Se modera ritmo

Sin embargo, por ese empuje que propició la llegada de las Fibras y el inversionista institucional —que derivó en un ritmo de crecimiento muy acelerado de este segmento inmobiliario en los últimos siete años—, hoy consideramos que se seguirá desarrollando con más prudencia, a un ritmo ya no tan pronunciado.

Esto no significa que van en picada los centros comerciales, sino solamente que su expansión será a un ritmo más moderado. Venimos de un periodo donde observamos un acelerado proceso de inversión que superó todas las expectativas. En mi opinión, vimos un México muy dinámico.

Considero que todavía hay mucho espacio para crecer en retail, pero se debe hacer en forma cautelosa. La época de pensar que en donde pongas un centro comercial va a pegar, ya es historia: hay que irse con cuidado; de lo contrario sería un error pensar que todo lo que se va construir se rentará, si no se hace cuidadosamente.

Sin duda el mercado evoluciona. Tengo presente cuando Walmart decía que no iba a ninguna ciudad que tuviera menos de 500,000 habitantes, pero hoy en día ya toma en cuenta los 50,000 para poner sus formatos Bodega Aurrerá, porque también hay que atender estos mercados.

Me atrevo a afirmar que aquella frase de location, location, location ha sido importante, pero hoy lo es más que nunca para el tema retail. Hay que ser infinitamente más cautelosos en la construcción de nuevos centros comerciales, porque en algunos lugares hay una oferta que ha abusado y que incluso, se ha canibalizado.

Insisto en que hay un buen techo de expansión del sector, porque en el país la población sale a los centros comerciales a pasear. La gente se refugia en éstos por la inseguridad, la falta de espacios recreativos, falta de parques; incluso, en el norte del país, en la época de mayor temperatura, vienen a disfrutar del aire acondicionado que no tienen en casa.

El hecho de que prevemos que el retail crecerá a un ritmo más moderado, no debe ser interpretado con una connotación negativa; simplemente es parte de un ciclo de maduración normal de un mercado en plena expansión.

Mítikah. Los centros comerciales deben construirse con mucha cautela. 

Cuidar el consumo

El consumo interno es el oro molido que tenemos y hay que cuidarlo. Con la instalación del nuevo Gobierno Federal, considero que debemos cuidar el impulso al consumo.

Por otro lado, tenemos una pirámide poblacional muy atractiva, con un elevado porcentaje demográfico menor a 15 años que en la próxima década se va a incorporar a la Población Económicamente Activa (PEA), y quienes se convertirán en potenciales consumidores. Los jóvenes serán gran soporte para el crecimiento futuro del retail.

El ritmo de crecimiento de la economía del país promedia entre 2 y 3% anual, pero el consumo interno crece a un ritmo más acelerado; probablemente, muchos se preguntan por qué y la respuesta es que estamos consumiendo más porque ha crecido la clase media.

En la crisis de 1994 a 1995, prácticamente desapareció del país; hoy nuevamente se está formando y se observa en la evolución creciente del consumo, entonces tenemos que cuidarla.

Éstos son de los temas a los cuales hay que poner atención especial: mientras siga existiendo esa fuerza creciente, dependeremos menos de Estados Unidos.

Si observamos los reportes de ventas mensuales o trimestrales de Walmart o Soriana, en su comparativo a mismas tiendas, en 80-90% de los casos están creciendo a tasa de dos dígitos, justamente mostrando el fuerte empuje de este consumo.

Ciclo de marcas

A nivel global, las marcas de retailers también tienen su ciclo; algunas subsisten por generaciones y otras no. Algunas han vivido un boom durante siete u ocho años y luego desaparecen; es un desarrollo relativamente normal.

En México, en particular, han llegado muchas marcas internacionales, pero no a todas les ha ido bien. Mucho depende de quién las trajo, quién es el socio mexicano operador, si tiene la experiencia operativa, el interés para promocionarla, y la fuerza para impulsarla.

Hay marcas que se han retirado por falta de promoción o impulso al llegar de la mano con una gran tienda departamental; sin embargo, regresarán de la mano de un grupo que seguramente la posicionará en un mejor lugar. Son experiencias distintas en un mismo mercado, no es que el retail mexicano sea malo, pero tiene sus secretos.

En otros ejemplos, hay marcas que quizá se les pasó el momento oportuno para venir al país, que se establecieron a destiempo, que llegaron mal o que se les pasó el ciclo. Si hubieran llegado hace tres, cinco o más años, estarían muy bien posicionadas.

También hay conceptos novedosos que son todo un hit. De la mano de FUNO, este año llegó Miniso a México, que es una marca japonesa donde en cada inauguración, rompe récords de asistencia. Ambas compañías firmamos un convenio para abrir 50 tiendas en los centros comerciales de FUNO.

La tienda japonesa Miniso ha sido un éxito.

E-COMMERCE limitado

El tema de la bancarización de la población, la falta de penetración de las tarjetas de crédito y débito, es un tema crítico para el e-commerce en el país. Considero que irá evolucionando, pero por ahora estamos entre 10 y 12 años atrasados respecto al fenómeno que ocurre en Estados Unidos.

Lo primero que tenemos que romper es la desconfianza con la que vive el mexicano, donde observo una gran cantidad de dudas e incertidumbre respecto al tema: ¿es seguro dar mi número de tarjeta por teléfono o por Internet? ¿Van a cargar el monto adecuado a mi cuenta? ¿Me va a llegar el producto? ¿Será de la calidad que estoy esperando? ¿Tendré la facultad de devolverlo o no? Y si lo devuelvo, ¿me van a reembolsar mi dinero? Eso es todavía una gran telaraña para la gran cantidad de mexicanos.

Luego, para los que no cuentan con tarjeta de crédito o débito, tienen la opción de ir a un Oxxo u otras alternativas para hacer el depósito. Sin embargo, por diversas experiencias, se conoce que hasta 70% de este tipo de operaciones se cancelan.

Además, aquí la gente todavía quiere seguir yendo a comprar a las tiendas físicas, porque es todo un paseo. En México, un ama de casa que va al Walmart, aunque pueda hacerlo vía electrónica, muchas veces lo considera como su salida, como un poco su esparcimiento fuera del hogar. No son las ejecutivas financieras neoyorkinas que quieren que les entreguen entre a las 21 y 22 horas su pedido, porque es la única hora en que están en su departamento. Estamos todavía muy lejos de eso.    

Texto Gonzalo Robina

Foto: FIBRA INN / AXEL CARRANZA / funo / miniso