Uno de los mayores temores actuales de todo inversionista y empresario del sector inmobiliario es que se pueda presentar una crisis económica-financiera por el cambio de sexenio. Por ello, el equipo de análisis de Real Estate Market & Lifestyle realizó una evaluación para responder a esa inquietud de los participantes del sector inmobiliario mexicano.

Sin duda la experiencia de crisis recurrentes durante las tres décadas anteriores incubó un clima de desconfianza y, por ello, ante la proximidad del proceso de sucesión presidencial, y el golpeteo político vigente, hay temor de que se repita una situación como la crisis de 1994-1995. Ésta se caracterizó por una espantosa macrodevaluación, una escalada alcista de inflación y de las tasas de interés, que en su conjunto determinaron una profunda crisis recesiva cuyas secuelas negativas prevalecieron por varios años.

Desde el punto de vista de Real Estate Market &. Lifestyle hay condiciones de estabilidad que hacen poco probable el riesgo de una repetición de la crisis macrodevalutoria de hace poco más de diez años.

No podemos olvidar que en los tres primeros años de la administración del presidente Fox se vivió un proceso de estancamiento, incluso un proceso recesivo. Sin duda, se vivió una crisis de crecimiento, pero nunca una crisis financiera.

Cuentas externas sanas

Primero que nada, hay que considerar que en 1994 el déficit de las cuentas externas, la cuenta comente de la balanza de pagos en particular, sumó alrededor de 30 mil millones de dólares (mdd) y representó en números redondos el equivalente de 7.0por ciento del Producto Interno Bruto (PIB). Este elevado déficit fue precisamente el detonador de la crisis devaluatoria.

En contraste, durante el año 2004 dicho déficit apenas fue de 7 mil 394 mdd, y fue el equivalente de 1.1 por ciento delPIB, el nivel más bajo de los últimos ocho años. Incluso, para el primer trimestre del año en curso, el Banco de México (Banxico) reportó que este déficit fue de 2 mil 601mdd, equivalentes a 1.5 por ciento del PIB.

Históricamente, cada vez que la economía crecía, este déficit se deterioraba, se incrementaba. Sin embargo, ahora no está

sucediendo eso y las cifras recientes nos demuestran que las cuentas externas han logrado un gran equilibrio.

Adicionalmente, en 1994 se tenía que pagar en menos de un año cerca de 44 mil mdd de inversión extranjera de cañera, entre Cetes y Tesobonos que estaban en manos de inversionistas extranjeros, y en contraste las reservas internacionales de Banxico no superaban los 6 mil o 7 mil mdd. Es decir, no había divisas para cumplir con nuestros compromisos. Sin embargo, ahora es completamente distinto. Actualmente no son más de 3 mil mdd de inversión extranjera de cartera, y en contraste las reservas internacionales del Banco Central rondan los 59 mil mdd.

Financiamiento DE LARGO PLAZO

Por si fuera poco, ese déficit era financiado en aquella época en un porcentaje muy pequeño por capital de largo plazo, es decir, por inversión extranjera directa (IED). En cambio, durante el año pasado, la IED logró financiar en más de 100 por ciento ese déficit, al igual que en el primer trimestre del año en curso.

Todos estos elementos descritos nos señalan que hoy las variables fundamentales de nuestra moneda (el peso) son fuertes y sólidas, y el escenario futuro no es de un deterioro, sino de estabilidad.

Sucede que en el periodo descrito se ha presentado un cambio estructural en las cuentas externas, toda vez que la IED y las transferencias de mexicanos en el exterior(remesas) se han convertido en estratégicas para la salud de las cuentas externas.

Por ejemplo, en 2004 el flujo de capitales vía remesas sumó 16 mil 613 mdd y la IED fue de 16 mil 602 mdd; ambas variables son estratégicas para la estabilidad cambiaría. Para el primer trimestre del año en curso las remesas sumaron 4 mil065 mdd y la IED sumó 3 mil 772 mdd, esta última logró financiar en 145 porciento el déficit de la cuenta corriente.

A manera de conclusión, todos estos fundamentos nos permiten afirmar que el riesgo de una crisis macro devaluatoria es mínimo. No obstante, tampoco ello significa que estemos exentos de volatilidad cambiaría, sobre todo porque la política cambiaría es de libre flotación.

Otra diferencia importante, con el pasado reciente de crisis, es que hace once años teníamos una política cambiaría con un tipo de cambio semifijo, que fluctuaba entre bandas de flotación, y hoy es libre su fluctuación respondiendo a la oferta y la demanda. Y finalmente, hoy el Banco Central goza de una autonomía para el manejo de su política monetaria que no tenía en el pasado.

NO HAY PROBLEMAS DEENDEUDAMIENTO EXTERNO

Debemos considerar que hay otros elementos que nos hacen menos vulnerables a los choques externos. Por ejemplo, al cierre del año 1995 la deuda externa del sector público era superior a 100 mil mdd y en el primer trimestre del año en curso se ubicó en 79 mil 267.9 mdd.

Durante estos diez años se ha observado un proceso de desendeudamiento externo, además de una reestructuración silenciosa de la deuda externa pública. Esto debido a que los dos últimos gobiernos federales han estado canjeando deuda externa de vencimientos próximos por deuda a plazos mayores y con menores tasas de interés.

A diferencia de las décadas recientes, año con año hemos observado un desendeudamiento externo, por lo que este elemento tampoco ya es un factor de riesgo de crisis, toda vez que no presiona a nuestras cuentas externas.

La suma de todos estos elementos nos hacen tener la certeza de que no existen condiciones de riesgo para una crisis financiera, una crisis macro devaluatoria.

No hay que olvidar que en la crisis más reciente la paridad del peso frente al dólar pasó de más o menos 3.5 pesos por dólar, a finales de diciembre de 1994, a niveles superiores a 8 pesos durante 1995.Un escenario similar es el que hoy parece poco probable.

Sin embargo, ello no evitará ver fluctuaciones del tipo de cambio. Hay diversos grupos de análisis que estiman que al cierre del 2005 veremos la paridad entre 11.5y 11.7 pesos por unidad, mientras que al cierre de esta edición se ubica por abajo de11 pesos por dólar.

Por último, cabe señalar que la posibilidad de ver una fuerte volatilidad cambiaría depende de factores externos especulativos e incluso de riesgos políticos como en1994 (asesinatos), pero no por condiciones de inestabilidad interna. Nuestra economía parece más sólida que nunca.

Menor crecimiento

Otro elemento a considerar es que se han observado ciertas señales de desaceleración económica en esta primera mitad de año, lo que obedece primordialmente al menor crecimiento de la actividad industrial de Estados Unidos, que ha afectado inicialmente el desempeño de nuestro sector exportador (industria manufacturera).En contraste, los sectores vinculados con el mercado interno siguen mostrando gran fortaleza y crecimiento.

En otras palabras, los sectores vinculados a la exportación están fuertes y su expectativa es de un sólido crecimiento, en tanto el sector vinculado a la exportación

parece que crecerá a un ritmo más moderado respecto al año pasado. Este modera miento en el ritmo de crecimiento era esperado para la segunda mitad del 2005, pero sigue acompañado de estabilidad financiera, con una inflación a la baja respecto del año pasado y un tipo de cambio sorpresivo en un proceso de fortalecimiento.

Claro que la economía mexicana no está exenta de un mayor debilitamiento, lo quede penderá más del ciclo económico estadounidense que de variables internas.