En el país se ha dado una reducción, en gran medida y a una velocidad notable, del déficit cuantitativo de vivienda.
Conforme al documento elaborado por el área de Estudios de políticas urbanas de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE): México, transformando la política urbana y el financiamiento de la vivienda, la adopción e implementación de un régimen de vivienda más flexible, así como el fortalecimiento de la política nacional de desarrollo urbano, se traducen en beneficios en cuanto al crecimiento económico y sustentable de las ciudades. Sin embargo, el país debe transitar de la mera construcción de casas a la edificación estratégica de ciudades habitables, las cuales conjunten infraestructura, servicios, y movilidad urbana, con la cercanía de los centros de trabajo.
Ello se logra mediante una mejor planificación urbana y una coordinación más estrecha entre las políticas de vivienda e infraestructura, lo cual contribuirá a que México obtenga más beneficios económicos, según lo detalla dicho estudio. Asimismo, las autoridades mexicanas deben promover una mayor flexibilidad, ampliar la diversidad en opciones de vivienda –para frenar la expansión urbana–, reducir el número de viviendas desocupadas y ayudar a detener el “vaciamiento” de los centros urbanos.
Un desarrollo urbano que permita a cada ciudad y localidad tener los servicios básicos y en armonía con la naturaleza.
En el documento se considera que la migración a las ciudades en las últimas décadas ha aumentado los ingresos del hogar; sin embargo, no ha beneficiado a la economía en general en la escala que podría lograrse, lo que significa que el tiempo de traslado para los trabajadores es mayor y que a su vez se transfiere como un costo a la productividad. Entre 2001 y 2011 las zonas periféricas de las ciudades han crecido de tal forma que México tuvo la tercera mayor tasa de expansión urbana de la OCDE durante esa década. “Para el 2010, aproximadamente 78% de la población vivía en las ciudades (United Nations, 2014 con información de INEGI)”, señala el estudio.
Mientras las áreas urbanas, en general, han crecido un 60%, poblaciones como Tijuana, Mexicali, Ciudad Juárez, Piedras Negras, Reynosa-Río Bravo y Matamoros, las cuales crecieron 50% con el Tratado de Libre Comercio de América del Norte (TLCAN) en 1992, disminuyeron su ritmo de crecimiento hacia el 2000.
Desarrollo residencial Coto San Rafael en Jalisco.
Labor institucional
La urbanización genera oportunidades como mayores ingresos, acceso a la educación, a la vivienda para trabajadores de la economía formal y mejoras en la calidad de las construcciones, por lo que es necesario reformar el sistema de financiación de la vivienda para cambiar los patrones de urbanización. El Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) y el Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado (Fovissste)fomentan los cambios gracias a recursos económicos provenientes de las aportaciones del 5% del salario base de cotización de los trabajadores y de las recuperaciones de cartera de crédito, así como de las fuentes alternas de financiamiento y los intereses de productos financieros.
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Con ello, la transición del país a gran escala de la vivienda informal a la formal se acelera y el Infonavit se ha convertido en el principal prestatario para la adquisición de vivienda en México. Tan sólo entre enero de 2013 y septiembre de 2014, otorgó el 74% de todos los créditos hipotecarios para vivienda en México por un valor equivalente a 174,000 millones de pesos (mdp).
En este sentido, el sistema de financiamiento de vivienda requiere reestructurarse para formar mejores ciudades. El objetivo es construir un modelo de desarrollo urbano sustentable y competitivo. Si bien, México ha reducido el déficit cuantitativo de vivienda, casi una cuarta parte de los hogares urbanos son de construcción propia, carecen de títulos legales, o se han construido fuera del proceso de desarrollo formal, por lo que en el país se ha comenzado una transición de una política de vivienda definida indirectamente por los organismos nacionales, a políticas de vivienda y desarrollo urbano definidas por una Secretaría de Estado: la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (Sedatu).
Desarrollo Cedros en Nuevo Veracruz.
“Antes del Infonavit, las casas eran construidas informalmente utilizando los recursos familiares para adquirir el terreno y construir. Para 2005, las viviendas eran construidas por promotores privados con hipotecas financiadas en su mayoría, y en parte (cofinanciamiento) por agencias del gobierno con fuertes restricciones para recibir financiamiento, tanto para el prestatario como en el tipo de vivienda elegible. La transformación de la industria de la construcción es otro factor. La mayoría de las empresas de construcción realizaba operaciones de pequeña escala, pero para 2004, nueve de los desarrolladores más grandes del país controlaba una cuarta parte del mercado”, indica el estudio de la OCDE.
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Una política de vivienda sustentable
El desarrollo de vivienda requiere reformas para generar un modelo urbano más sustentable en México y en este contexto la Sedatu es la responsable de coordinar la implementación de la política de vivienda y desarrollo urbano, mientras que el Infonavit maneja la mayor parte del sistema de financiación de vivienda, por lo que de manera conjunta se deben impulsar estrategias y desarrollar incentivos para que, por una parte los derechohabientes tengan más opciones y, por otra, los desarrolladores transiten hacia un modelo de vivienda más compacto y céntrico.
Áreas de oportunidad
• Rediseño de los criterios de asignación de la hipoteca con un mejor análisis sobre la elegibilidad de los solicitantes. Sistema que premie a los acreditados más fiables, para asegurar que los potenciales tengan un mayor nivel de solvencia y aumente la probabilidad de que los derechohabientes puedan realizar los pagos de la hipoteca en el mediano y largo plazo.
• Otorgar mayor flexibilidad y opciones de vivienda.
• Contribuir a la mejora de los vínculos entre vivienda y desarrollo de infraestructura.
• Mejorar la calidad de la información que el Infonavit ofrece a sus derechohabientes sobre la vivienda y las pensiones.
Una agenda de reformas sin precedentes
Tal como ocurre en países como España, Irlanda y Portugal, México enfrenta un alto nivel de viviendas deshabitadas (cerca de 14%), por lo que una reorientación de políticas de vivienda enfocadas de lo cuantitativo hacia lo cualitativo es un elemento clave en esta estrategia.
“En el marco de estas reformas, México ha impulsado diversas iniciativas en materia de desarrollo urbano que van por el buen camino. El Programa Nacional de Vivienda 2014-2018 ha desplazado el enfoque de la política de vivienda hacia la calidad habitacional y el entorno urbano. Al mismo tiempo, se ha creado la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano, lo cual ha permitido avanzar hacia una mejor coordinación de las políticas urbanas a escala nacional”, mencionó José Ángel Gurría, secretario general de la OCDE, durante la presentación del estudio.
Las estrategias de la Política Nacional de Vivienda, a través del Programa Nacional de Desarrollo Urbano y el Programa Nacional de Vivienda, establecieron objetivos de coordinación interinstitucional y sustentabilidad, así como para reducir el rezago habitacional y el desarrollo de vivienda digna para un segmento de población que representa al 31% de los hogares, mediante un enfoque que propone un marco cualitativo que apoye a los mexicanos que más lo necesitan.
En este sentido, el secretario general de la OCDE señaló que “muchas de las recientes iniciativas del gobierno mexicano están en el camino correcto. Es necesario hacer aún más para coordinar la planeación del transporte y la inversión con el desarrollo de la vivienda, con el fin de transitar de la construcción únicamente de casas a construir ciudades bien planificadas”.
Un ejemplo de esto fue la creación, en 2013, de la Sedatu, encargada de las políticas de vivienda y desarrollo urbano; asimismo, la actual estrategia del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) está encaminada a renovar su modelo de financiamiento mediante la ampliación de las soluciones de vivienda para sus derechohabientes y considerando los polígonos de contención urbana definidos por la Sedatu.
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El análisis de la OCDE señala que las zonas urbanas cuentan con el “potencial para aumentar la productividad del país y su competitividad global. Las reformas en los marcos fiscales, regulatorios y legales que rigen la vivienda, el transporte y el desarrollo urbano, así como políticas urbanas son un instrumento para elevar las ciudades, atraer empresas y generar fuentes de empleo calificado en zonas urbanas más saludables y habitables e incluyentes para todos los segmentos de la población”. Sin embargo, estas medidas deben ser apoyadas por cambios en el sistema de financiación de vivienda, para ofrecer más flexibilidad y más posibilidades de elección con respecto a la vivienda. Infonavit, en estrecha colaboración con la Sedatu, la Secretaría de Hacienda y Crédito Público, entre otros organismos federales, así como con los gobiernos estatales y municipales, los desarrolladores privados y demás actores clave en el proceso de desarrollo, deben desempeñar un papel de liderazgo para fomentar ciudades mexicanas más competitivas y con mayores niveles de bienestar.
Cabe señalar que el estudio de política urbana de la OCDE: México, transformando la política urbana y el financiamiento de la vivienda fue elaborado en el marco del convenio que la OCDE firmó con el Infonavit en 2013, siendo aprobado por los países miembros en la reunión del Comité de Política de Desarrollo Territorial el 26 de noviembre de 2014 en París, Francia, con la participación del titular de la Sedatu y de funcionarios del Infonavit.
Texto:Andrés Torres
Foto: EKLIPS, URBANOREIKO, GRUPO CARSO, S3, INFRASUR
