Mercado inmobiliario

El desarrollo de los centros comerciales en México ha sido una industria muy activa en las últimas dos décadas, sin embargo en los últimos años ha sufrido una desaceleración, hay quien dice que motivada por las crisis económicas locales y mundiales y que habrá de recuperarse. Sin embargo, nuestra opinión es que el gran gap que existía en México entre la oferta y la demanda se está acercando a un punto de equilibrio y por tanto el desarrollo de nuevas plazas comerciales debe de ser más mesurado, buscando espacios realmente subofertados y acordes al crecimiento de la población y la economía del país.

Oferta

Para el cierre de 2014, en todo México había 669 centros comerciales  con 16.9 millones de metros cuadrados rentables, esto equivale al doble de la oferta que existía en 2005 por lo que la tasa de crecimiento promedio anual fue de 6.5 %, muy superior al incremento promedio de la población que fue de 1.2% promedio cada año durante la última década.

Patio Revolución.

Crecimiento

Actualmente hay 43 nuevos centros comerciales en construcción, de los cuales 24 serán inaugurados este año y se terminarán siete ampliaciones a conjuntos existentes, ampliando la superficie existente en aproximadamente 1’100,000 m2 rentables, lo cual significa un crecimiento de 3.5% durante este año, que si bien es mayor al registradolos últimos tres años, sigue siendo menor al crecimiento promedio de los últimos diez.

Con este crecimiento, el ratio de área comercial entre habitante es de 15 m2 rentables por cada 100, una diferencia abismal si la comparamos con los 219 m2/100hab que hay en Estados Unidos; sin embargo, no es un mercado que debiéramos comparar pues la estructura comercial, la cultura y capacidad de consumo de la población vecina es muy diferente a la de nuestro país, por lo que quizá mejor debiéramos de compararlo con otros países latinoamericanos donde la cultura y composición de la oferta tradicional contra centros comerciales, es más parecida. Siendo así, tomamos como referencia a Chile, el país de América Latina con una mayor dotación comercial por habitante que ofrece 19.7 m2/100hab en el que el crecimiento actual es totalmente parejo a la curva de crecimiento de población, por lo que se estima que un ratio de esa magnitud podría significar que la demanda se encuentra compensada y que el nuevo crecimiento será referido sólo al crecimiento de la población.

De acuerdo con la tendencia histórica de desarrollo, crecimiento de la población y los cálculos de MAC Arquitectos Consultores, la oferta en México podría ser similar a la de Chile, dentro de 10 a 15 años, cuando habría una oferta del orden de 1,000 centros comerciales y 23.5 millones de m2, es decir 300 nuevos centros comerciales con aproximadamente 5.5 millones de m2, de los cuales, actualmente en el pipeline hay 71 proyectos que de concretarse, aumentarían 2.5 millones de m2, 14 de los cuales estaban considerados para este año.

Plaza Nativa, Monterrey.

Cómo

El tipo de centros comerciales más comunes y que más ha crecido en México es el Community Center anclado por una tienda de autoservicio y un complejo de cines, con una superficie tipo de 35,000 m2 rentables, sin embargo, este año, se observa un mayor crecimiento en centros de tipo regional, anclados por al menos una tienda departamental, razón por la cual quizá se aprecia un boom siendo que estos formatos son más llamativos que los anclados por autoservicio.

Dónde

Evidentemente la mayor parte de la oferta comercial se concentra en las principales ciudades del país: México, Guadalajara y Monterrey, sin embargo, en los últimos años, el desarrollo se ha enfocado también a las ciudades intermedias, con poblaciones del orden de un millón de habitantes donde actualmente vemos una gran parte de los nuevos proyectos como Querétaro, Puebla, Toluca, Cancún, León o Mérida.

Quién

En estos nuevos proyectos no vemos casi ningún promotor particular o sin experiencia, casi todos ellos están a cargo de desarrolladores ya bien conocidos con amplia experiencia, como Liverpool, MRP, GICSA, GIM, Citelis, GGI o Danhos y por supuesto respaldados en su mayoría por los Fibras y CKD, lo cual nos permite esperar que la planeación de los proyectos y la calidad de la oferta, tanto comercial como arquitectónica pueda ser mejor cada vez, buscando nichos de oportunidad o desatendidos y adaptándose a las nuevas tendencias comerciales que buscan generar cada vez más, espacios de esparcimiento familiar que producirán las ventas como consecuencia.

Precios y ocupación

Esta mayor profesionalización de la industria, la mejor selección de los sitios y la desaceleración en el desarrollo podrían significar una mejoría en las tasas de desocupación y en los niveles de rentas.

Actualmente la desocupación promedio es del 10.5%, sin embargo este promedio resulta de zonas y formatos con mucha mayor desocupación que otros, por ejemplo, los centros comerciales de tipo community center, tienen una desocupación del 14% mientras que los súper regionales cuentan con una disponibilidad de apenas 2% y las ciudades de menos de 400,000 habitantes tienen una vacancia de 28% versus las ciudades con más de un millón que cuentan con tan sólo el 8 por ciento. Esto debido a que los planes de expansión de muchas de las cadenas comerciales no están considerando aun estos tipos de mercados aún cuando cuentan con la capacidad suficiente de consumo pero la distancia y cantidad de estas localidades supera los planes de expansión de las cadenas, a pesar de que de acuerdo con la Asociación Nacional de Tiendas de Autoservicio y Departamentales (ANTAD), sus asociados han crecido un 14% anual durante los últimos 10 años, cuadruplicando el número de tiendas aunque con un crecimiento neto a tiendas iguales, similar a la inflación de 5.2% promedio anual.

Asimismo, los niveles de rentas presentan diferencias importantes según el tipo de centro comercial y mercado del que se trate. Considerando como referencia el valor de la renta por los locales tipo en cada centro comercial (70 a 100 m2) encontramos variaciones desde 215 a 820 pesos por metro cuadrado. Estas rentas han tenido una variación en los últimos siete años de 5% promedio anual, lo cual es prácticamente nulo si consideramos que la inflación para el mismo periodo ha sido del 4.5% anual. Esto habla del interés o seguridad que generan las plazas en los mercados más consolidado, resultado quizá de experiencias en proyectos mal planeados donde los comerciantes han encontrado algunos fracasos y lo que los lleva a pagar mucho más renta en ciudades y proyectos principales e incluso pagos de “guante” o derechos de entrada que alcanzan hasta los 24 meses de renta.

Futuro

Como se ha mencionado, consideramos que el desarrollo de los centros comerciales deberá ser cada vez más medido; se debe analizar a detalle la capacidad de consumo de la población objetivo y el nivel de competencia de la zona. La llegada de nuevas marcas y formatos comerciales permitirá consolidar los mercados principales y atender de mejor forma las ciudades pequeñas e intermedias del país que pueden representar aún un mercado en cierta forma desatendido. Sin embargo, muchos de estos proyectos llegarán a zonas donde la competencia es importante y por tanto deberán buscar la forma de generar sinergia complementando la oferta de la zona o contar con la capacidad suficiente para desplazar la oferta deficiente o de menor calidad que en muchos mercados se encuentra en centros comerciales viejos y obsoletos que por sus características físicas o de propiedad legal son difíciles de reposicionar.

En conclusión, el mercado de los centros comerciales debe seguir creciendo, pues hay todavía un amplio margen para su desarrollo pero este debe ser cauteloso y bien planeado.

Punta Pedregal.

Texto:Juan Ignacio Rodríguez Barrera* / Mac Arquitectos Consultores

Foto: MAC ARQUITECTOS