La gran expansión que observa México en el mercado inmobiliario, particularmente en centros comerciales, ha generado visiones diversas entre los participantes y analistas del sector. Ante ello se observa una serie de desafíos y oportunidades.Durante el primer semestre del año, Real Estate Market & Lifestyle ha participado en pláticas, entrevistas y conferencias con especialistas del retail de México y de América Latina, además de tener acceso a diversos análisis; igualmente, numerosos desarrolladores, inversionistas, operadores, arquitectos, retailers, brockers y analistas han compartido su experiencia y visión sobre este importante segmento inmobiliario en México.
Nadie niega la dinámica del sector, por el contario, reconocen el crecimiento del inventario, las fuertes inversiones que están en curso y los recursos disponibles para seguir creciendo, además de la constante llegada de marcas, pero siendo muy críticos indican: “Los centros comerciales en México son como manejar un Ferrari, pero en un camino empedrado”.
Vía Vallejo, cambiará la imagen de una vieja zona industrial.
Las cifras de construcción de nuevos centros comerciales en la actualidad (cerca de 60) revelan una sola cosa: el mercado está claramente en expansión. Al respecto, algunas de las expectativas de mediano y largo plazo entre los especialistas indican: “México tiene la capacidad para duplicar su inventario de centros comerciales en siete años”.
Sin embargo, hay visiones contrarias a ello, porque algunos prevén que la expansión continuará sin ningún problema: “El retail va a crecer y seguir creciendo porque la población va escalando en su ingreso, porque la clase media cada día es más grande en México, es decir, porque habrá más consumo”.
También hay opiniones de que en tanto sigan existiendo recursos disponibles, habrá inversión y expansión: “Hay mucho dinero y muchos están presionados en colocarlo; los desarrolladores, por su parte, están aprovechando esta situación para crecer y construir nuevos centros comerciales”.
Pero también hay especialistas que afirman que ya hay focos de alerta encendidos: “El mercado del retail en México empieza a mostrar indicios de saturación en algunas regiones”.
Y describen cómo en ciudades específicas se presenta cierto riesgo: “Las ciudades de Monterrey, Mérida, Puebla, Toluca y Veracruz están moderadamente saturadas”.
Sin embargo, hay opiniones matizadas sobre estos focos de alerta: “Hay concentración de mercado, no saturación, porque todos quieren estar en el mismo lugar y no hay clientes para todos”.
Pero otras consideraciones son en el sentido de que los verdaderos riesgos para el retail se ubican en ciudades medianas: “Hay ciudades de tamaño medio –mayores a 500,000 habitantes– con capacidad de compra, pero otras del mismo tamaño donde la mentalidad de su población todavía no es de una zona urbana, sino sumamente conservadora y difícilmente irán a un centro comercial”.
Es decir, ya se prendieron los focos color ámbar que indican al desarrollador que debe ser cada vez más analítico sobre la ubicación que selecciona para su desarrollo, pero hay quien es mucho más específico en su visión actual: “Lo único que hoy muestra saturación es el segmento de mercado conocido como Fashion Mall”.
Sobre la visión de crecimiento futuro, también nuestra labor periodística encontró opiniones diversas: “El mercado tiene la capacidad para duplicar su tamaño, siempre que lo haga de forma organizada. Sin embargo, la falta de visión profesional hace cometer errores graves a algunos desarrolladores”.
Y algo muy importante es que de la mano con la ubicación, el desarrollador debe de identificar muy bien el tipo de producto a construir: “El segmento que hace falta a lo largo de México, son centros comerciales medianos para ciudades chicas”.
Las áreas de oportunidad
Por supuesto fue inevitable cuestionar a los expertos sobre los errores más comunes que se ven en el mercado, por esa falta de profesionalización a la que se refieren, y entre otros compartieron el siguiente: “Todas las escopetas le tiran a la misma paloma y no hay para todos”.
Y es que cuando uno encuentra que en alguna ciudad hay varios proyectos relativamente cercanos, resulta que todos los desarrolladores dicen traer a la misma tienda ancla o a las mismas marcas de moda, cuando en ambos casos son muy cuidadosos de no competir entre ellos mismos. Los retailers no se canibalizan, son cuidadosos de no poner dos tiendas en centros comerciales con poca distancia.
Proyecto Portal Circuito en Azcapotzalco.
Otro error común es cuando un centro comercial se hace viejo o cambia su tipo de clientela y no hacen nada. “Los centros comerciales no pueden permanecer estáticos, deben evolucionar, cambiar su mezcla, renovarse, remodelarse o ampliarse para mantener o recuperar su éxito”.
Y a manera de sugerencia, los expertos hacen algunas recomendaciones: “Hay muchos desarrolladores empíricos y hace falta mucha capacitación y profesionalización al mercado”.
Consejo sabio
También consideran que los desarrolladores deben hacer una buena comercialización de sus espacios, pues afirman que “la comercialización es la base para que un centro comercial tenga una buena mezcla y sea exitoso”.
Otra gran recomendación para hacer un proyecto exitoso: “Si quieres reducir el riesgo de tu inversión, no hagas un centro comercial chico, haz uno grande, donde haya más oferta de productos, de marcas, porque la gente lo que desea es encontrar todo en el mismo lugar”.
Los que hacen un centro comercial chico para supuestamente minimizar el riesgo de su inversión, corren el riesgo de que les pongan competencia cercana.
En cambio, con un desarrollo grande, potente, generan mayor flujo de personas, de potenciales consumidores, y entonces nadie se va a poner cerca, porque no hay que olvidar que “el éxito de un centro comercial se mide en el tiempo de estadía de la gente en el mismo”.
Y es que una persona cuando va a un centro comercial busca encontrarlo todo para él y su familia, desde ver gente, comer bien, diversión, servicios, moda, cosas nuevas que los sorprendan, etc.
Por otra parte, se considera que el crecimiento de este mercado inmobiliario no va a la par de las tiendas ancla: “En México no hay anclas, sólo tres departamentales, otros tres autoservicios, dos cadenas de cine, por eso a éstas las tratan como la última coca en el desierto. El país necesita más tiendas ancla”.
Este tema es de gran relevancia, porque incluso han vuelto creativos a los desarrolladores, quienes ante la llegada de nuevas marcas al país en los años recientes, han buscado una mezcla que les permita tener un centro comercial exitoso sin tienda ancla. Sin embargo, “como el secreto del retail es el flujo de personas, las grandes marcas no van a los centros comerciales donde no caben”.
Patio Revolución, presenta una mezcla atractiva de servicios para los consumidores.
New Arrivals
Sobre las marcas que están llegando a México, el razonamiento para su llegada es fácil una vez que se acabaron los conflictos con China en materia compensatoria: “La exigencia de las marcas globales para llegar a un país es muy simple: ponerse donde están sus pares, las Flagship. Por eso hoy los nuevos formatos de centros comerciales están hechos a la medida de las nuevas marcas”.
Y gracias a esa avalancha de nuevas marcas, “actualmente, en México, compras como en cualquier parte del mundo. Aquí tienes todo, ya no necesitas viajar al extranjero para ir de compras, porque además los precios son muy similares”.
Porque las tiendas ofrecen en México exactamente lo mismo que en otros países. “Las tiendas de una firma de moda en México, ofrece exactamente los mismos 10 productos que en Rusia o Europa”.
Y sobre la historia de este mercado inmobiliario, que la falta de espacios públicos seguros y de recreación con vida propia, con restaurantes, cafés, heladerías, recreación para los niños y calles llenas de tiendas, llevaron al concepto que conocemos hoy como centro comercial. “El Centro Comercial es la consecuencia del fracaso del retail en las calles”.
Pero este mismo escenario propició el éxito de los arquitectos y visionarios que han apostado por los espacios abiertos y recreativos, lo que va mucho más allá de los tradicionales centros comerciales cerrados.
Para culminar, muchos de los expertos coinciden en que: “El retail es un tema de detail”.
Texto:Ricardo Vázquez
Foto: Grupo Danhos, S Media, MRP
