El mercado hipotecario en Estados Unidos comienza a repuntar luego de varios años de altibajos.
Tras el periodo conocido como subprime que acarrearía la crisis económica de 2008, finalmente parece que comienza a superarse la desconfianza que dejó la burbuja hipotecaria. Sin embargo, los analistas continúan cautelosos en sus resoluciones, tal como lo muestran varios de los indicadores más importantes, los cuales presentan señales encontradas en cuanto a recuperación: por un lado, las solicitudes para crédito hipotecario perdieron fuerza en la parte final del primer semestre del año, mientras que la venta de casas ha llegado a sus mejores niveles de los últimos años.
Para el segundo semestre de 2015, se espera que la Reserva Federal de Estados Unidos (FED) haga un ajuste en sus tasas de interés de corto plazo y comience a elevarlas, esto también impactaría en los réditos a largo plazo y, por lo tanto, en la adquisición o refinanciamiento de los créditos hipotecarios.
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En el estudio El estado de la vivienda de la nación 2015, el Centro de Estudios de la Vivienda de Harvard dio a conocer que el año pasado la incipiente recuperación del sector en Estados Unidos perdió el impulso que había tomado en 2013. Señaló que las cifras de vivienda propia continuaron cayendo, la construcción de casas unifamiliares se mantuvo cerca de los mínimos históricos y la venta de casas usadas se enfrió.
“Tal vez el indicador más revelador es la caída de la tasa de vivienda propia a apenas 64.5% el año pasado,” dice Chris Herbert, director general del Centro de Estudios de la Vivienda. “Esto borra casi todo el aumento de las dos décadas anteriores. De hecho, el número de propietarios de viviendas cayó por octavo año consecutivo y la tendencia no parece estar disminuyendo”.
Un dato a tener en cuenta, señala el estudio, es que la creación de nuevos hogares parece estar repuntando, pues la Encuesta de Viviendas Vacantes reportó un marcado crecimiento con la creación de 800,000 nuevos hogares al cuarto trimestre de 2014; aunque este incremento muestra su potencial en el mediano plazo, es importante señalar que las tres principales encuestas de la Oficina del Censo de los Estados Unidos (Census Bureau) indican que el crecimiento de los hogares, desde 2008, se ha mantenido muy por debajo del promedio anual de la década anterior que era de 1.2 a 1.4 millones.
La creación de nuevos hogares es importante en la medida que estas nuevas familias buscan adquirir una vivienda propia en la que establecerse.
El crecimiento del sector hipotecario en EE.UU. es paulatino pero en vías de recuperación.
Bajan solicitudes de crédito hipotecario
En este escenario, el comportamiento del sector en lo que va de 2015 ha sido bastante accidentado. A principios de año, según las cifras dadas a conocer por la Asociación de Banqueros Hipotecarios (MBA), las solicitudes de crédito hipotecario en Estados Unidos habían comenzado a repuntar con tres alzas muy importantes: inicia 2015 con un crecimiento de 11.1%; para el 14 de enero se colocaría en 49.1% (el incremento más importante en lo que va del año) y hacia el 21 de enero se reportó un alza de 14.2 por ciento. Sin embargo, a partir de ahí las solicitudes comenzaron a decaer.
En la encuesta semanal del 26 de junio, el índice compuesto que incluye la demanda para refinanciamiento y el préstamo para compra, bajó 4.7% con respecto a la semana previa. En cifras para esa misma semana el Índice de Refinanciamiento retrocedió 5%, su nivel más bajo desde diciembre de 2014, mientras que el Índice de Compra lo hizo 4 por ciento.
El aumento de las tasas está desacelerando el crecimiento del sector hipotecario en EE.UU.
Los altibajos que muestra este indicador, sobre todo en los últimos reportes antes del cierre de la presente edición, se explican principalmente debido al probable incremento en las tasas de interés de corto plazo, sobre todo ahora que la FED busca normalizar su política monetaria.
La FED redujo las tasas a mínimos históricos en 2008, para reactivar el sector de la vivienda que se vio afectado por la burbuja inmobiliaria; a pesar de ello, ahora que considera subir las tasas a corto plazo, este aumento no sólo afectaría a diferentes líneas de crédito relacionadas con las garantías hipotecarias y las hipotecas con tasa ajustable, sino también presionaría a las tasas a largo plazo, es decir, a los préstamos hipotecarios a 30 años.
Conforme la FED manifiesta su intención de elevar las tasas, muchos estadounidenses se muestran cautelosos al solicitar una hipoteca y se apresuran a realizar un refinanciamiento para asegurar tasas de interés bajas.
Las tasas de interés continuarán aumentando
La prudencia que muestran muchos deudores o interesados en solicitar créditos hipotecarios parece bien fundada si se considera que las tasas de interés han subido en lo que va del año. Según cifras de la encuesta semanal de Freddie Mac, a principios de enero, la tasa de interés promedio para una hipoteca convencional a 30 años se encontraba en 3.73%; alcanzando su punto más bajo a principios de febrero en 3.59%, sin embargo, en los meses subsecuentes rondó el 4% para situarse en 4.08% en la semana del 2 de julio, siendo su nivel más alto desde octubre de 2014.
La economía estadounidense se prepara para combatir los efectos de las crisis en países como Grecia y China.
Una de las principales razones por las que la FED considera elevar las tasas de interés es que la economía estadounidense comienza a estabilizarse, sobre todo en lo que a generación de empleo se refiere: el desempleo descendió a su nivel más bajo desde 2008. No obstante, la volatilidad en los mercados y la turbulencia generada por los problemas económicos de Grecia y China son puntos que se tienen en cuenta ante una posible alza.
Muchos analistas concuerdan que la FED podría esperar hasta 2016 para anunciar un incremento en sus tasas de interés.
Incrementa La venta de Casas Nuevas
En contraparte, el Departamento de Comercio de Estados Unidos dio a conocer que en mayo la venta de viviendas unifamiliares nuevas tuvo un incremento de 2.2% a una tasa anual desestacionalizada de 546,000 unidades, el mayor nivel desde febrero de 2008; la venta de viviendas nuevas se dispararon un 24% de enero a mayo de este año. También señaló que la tasa anual de ventas de casas nuevas en mayo fue 19.5% más alta que el mismo mes del año anterior.
Asimismo, el gobierno de Estados Unidos revisó a la alza las cifras de la venta de casas nuevas de los tres meses anteriores a mayo; un dato optimista ya que hace pensar que los estadounidenses comienzan a invertir en bienes inmuebles.
El inventario de vivienda nueva a la venta se mantuvo en 206,000 unidades, menos de la mitad de lo que se tenía durante el apogeo del sector de la vivienda.
Sin duda, existen señales optimistas para el sector hipotecario en Estados Unidos.
Por otro lado, el inicio de construcción de casas nuevas se mantiene rondando el millón de unidades, aunque las cifras no son tan contundentes. En enero de 2015 hubo un repunte de 21.6%, con respecto al mismo mes de año anterior, pero en febrero cayó 5.4%; en mayo la cifra se mantuvo en números positivos, con un crecimiento de 5.1 por ciento.
El precio promedio por unidad fue de 282,800 dólares, es decir 2.9% por debajo del presentado en abril, de 291,000 dólares, y 1% menor al de mayo de 2014 que se situó en 285,600 dólares.
Texto:Alicia Gutiérrez
Foto: washington post, oas, icarpictures, centro urbamp, caandesign, property guru, roxypacific, atms
