La incertidumbre inicial de año no fue buena para el mercado. Ello nos obliga a prepararnos para los escenarios, ya sean buenos o malos, y también puede darnos determinación. Creo que este año será menos negativo de lo que pensamos.
El sector inmobiliario es diverso y no todos en él enfrentarán las mismas problemáticas. No tiene nada que ver la vivienda de interés social, ni con las oficinas, lo industrial, hotelero, residencial o comercial; cada sector tiene su propia vida y ciclo.
Abraham Metta Cohen GIM Desarrollos
Expectativas para vivienda, hotelería y mercado retail
La vivienda de interés social va a mejorar. La media va a bajar por el impacto del alza en las tasas de interés, al ser un segmento muy ligado a la compra a través de crédito. La residencial va por mercado (porque es local) aunque, en general, le va a ir bien, o al menos igual que en 2016, porque sigue habiendo demanda y poca oferta.
Al sector hotelero de playa le va a ir muy bien porque gran parte de sus clientes son extranjeros y sus ingresos están en dólares. La apreciación del dólar abarata las tarifas en pesos, pero sus costos nunca van a subir en la misma magnitud que sus ingresos. Al empresario hotelero en la ciudad, ligado a los negocios, le va a golpear durísimo la falta o salida de inversión.
Con la presión de hacer cada vez más, los desarrolladores compran terrenos que no están bien ubicados, y que ya no consiguen anclarse antes de desarrollar y se están inventando conceptos. La gente no va a ir entre semana a subirse a la montaña rusa, y eso no les dará ventas a los locatarios.
Casi todos los buenos mercados están saturados; además, el consumo de la gente va a bajar, y es lo que le da vida a los centros comerciales, más que por estar bonito, lleno o mejor ubicado que otros. Hay contadas excepciones de plazas nuevas que tendrán éxito. Los nuevos, que están mal anclados, mal ubicados o canibalizados, no les irá bien.
Tendencias en industria y oficinas
El mercado de la industria también va a sufrir; aunque la parte de logística le ayuda en un escenario en el que el mercado interno y las ciudades siguen creciendo y persiste la demanda de bodegas.
Los empresarios de este rubro van a tener que separarse del dólar. Desde que era presidente de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), vengo diciendo que es absurdo estarnos basando en dólares. Los costos son en pesos y los créditos debieran serlo también.
A algunos proyectos industriales muy pronto no les va a alcanzar para pagar sus créditos y hay lugares donde no van a sufrir tanto pero, en general, también es un mercado sobre ofertado. Las principales plazas tienen producto listo para entregar. Aquí sí pega mucho la incertidumbre, porque nadie decide proyectos de ese tamaño para bodegas industriales en este momento, y muchos dependen de otros países.
Por su parte, el mercado de oficinas es local; a ello se le suma que las grandes inversiones de afuera no van a entrar; eso es un claro ejemplo de que aunque las cosas estuvieran increíbles a nivel mundial, aquí lo sobre ofertamos.
No hay proyectos tipo B que puedan rentarse más baratos. Todos son tipo A, sin importar su ubicación. Construyen edificios en Avenida Chapultepec que podrían estar en Santa Fe o Insurgentes. Al desarrollador le cuesta lo mismo y no puede rentar barato; si piden menos de 25 a 30 dólares de renta por metro, quiebran.
Central Park, Puebla.
Seguirán las oportunidades
Hay muchos cambios en el tintero: cambios de reglas, nuevas constituciones, leyes de vivienda, desarrollo urbano, el próximo cambio de Gobierno en el Estado de México, y después, el de la CDMX.
No veo oportunidades en el mercado. Pueden haber quiebras, algunos proyectos atorados que puedan soltar y que quién tenga liquidez, lo aproveche, pero serían boletos de lotería, no oportunidades.
Hay que guardar fichas, no para esperar la oportunidad de que alguno quiebre y comprarlo, sino para rescatarse uno mismo en caso de que se presente un huracán categoría cinco, porque los terrenos ahí van a estar. Ahorita hay que dejar pasar las oportunidades por la incertidumbre que prevalece porque nadie sabe nada.
Hoy al desarrollador le diría que no arranque nada que no pueda pagar; al comprador de vivienda (con fines patrimoniales) le diría que está en un buen momento porque no han subido todavía los precios y seguramente van a encontrar buenas oportunidades, pero que no excedan su capacidad de pago, y que no se sobre endeuden.
A quién compre como inversión, le recomendaría adquirir departamentos en ciudad, porque van a tener mucha seguridad y plusvalía.
Creo que tenemos que prepararnos para lo peor, pero esperar lo mejor. Hay que bajar gastos y riesgos, pero sobre todo, tenemos que tener cautela.
Texto:Abraham Metta Cohen
Foto: GIM DESARROLLOS
