El 2016 fue muy exitoso para Fibra Danhos, periodo en que logró materializar todos los objetivos que planteó a los inversionistas desde su colocación en el mercado durante octubre de 2013, al presentar su Oferta Pública Inicial (IPO, por sus siglas en inglés).
Cuando hicieron su IPO tenían un plan de inversión a cinco años que contemplaba primordialmente tres cosas:
- El desarrollo de la Torre Virreyes, que en ese momento era un hoyo en el suelo.
- El desarrollo de Toreo Parque Central, que también era un hoyo y que para entonces contemplaba el centro comercial, las tres torres de oficinas y hotel.
- Y por último, las expansiones en Parque Tezontle y Parque Delta.
Ese plan se materializó con dos años de anticipación, toda vez que al cierre de 2016 quedó completamente concluido.
La Torre Virreyes y Toreo Parque Central están en operación, y las expansiones en Parque Delta y Parque Tezontle se terminaron completamente.
En el caso particular de las torres de oficinas de Toreo, se programaron originalmente para hacerse en fases; sin embargo, una de las decisiones más acertadas que se tomó dentro de la Fibra fue adelantar la construcción de éstas, y hoy en lugar de tener dinero en caja se cuenta ya con los edificios.
Torre Virreyes alcanza 130.6 m de altura; cuenta con 28 pisos, 16 desniveles, 21 elevadores y 2,238 cajones para auto.
Vista panorámica Toreo Parque Central.
Por lo tanto, es importante destacar que todo lo que se ha planteado en la Fibra va caminando en tiempo y forma.
Pero igualmente importante es enfatizar que a mediados de 2014 se anunciaron tres nuevos proyectos:
- La compra de Vía Vallejo.
- La compra de los terrenos para el desarrollo del proyecto Las Antenas.
- La compra de los terrenos para el desarrollo del proyecto en Puebla.
Como el plan original de cinco años se volvió de tres, digamos que se extendió un portafolio de desarrollo como plan B. Dicho portafolio que se anunció en 2014, se estará terminando en 2018.
Este nuevo plan también va en tiempo y en forma. Por ejemplo, Vía Vallejo inició operaciones el año pasado.
En el caso de Puebla, se entregó durante enero de 2016 la obra de 200,000 metros cuadrados de construcción, que fue un compromiso que se tuvo con el gobernador del Estado desde noviembre de 2015, cuando se puso la primera piedra.
La obra se empezó en enero de 2016, y 12 meses después se entregó la obra; se prevé que en mayo o junio del año en curso iniciará su operación el centro comercial y estará anclado por tiendas departamentales como Liverpool y Sears.
Vía Vallejo, al norte de la Ciudad de México.
Ampliación de Parque Tezontle al oriente de la Ciudad de México.
Por su parte, Las Antenas, serán alrededor de 300,000 metros cuadrados de construcción, también con Liverpool y Sears, pero además habrá una Feria.
Con toda esta evolución, hoy Fibra Danhos es el doble de tamaño de lo que era hace tres años en su oferta pública, y en los próximos dos años va a crecer otro 30 y 40% con la inclusión de Puebla y Las Antenas.
En Fibra Danhos prevén que llegarán a aproximadamente a 900,000 metros cuadrados rentables para finales del 2018.
La inversión para la primera etapa de Las Antenas es superior a 3,000 millones de pesos.
Grandes diferenciadores
Además del sólido crecimiento que muestra el portafolio de la Fibra, una gran diferencia con sus competidores es que sus desarrollos son categoría Premiere, que significa que aportan mucho valor y difícilmente habrá otro igual.
Por citar tres ejemplos, desarrollos como Reforma 222, Toreo Parque Central o Torre Virreyes son irrepetibles por diversas razones, entre otras porque ya no hay reserva territorial en cada sitio para ello.
Vivimos en una ciudad sumamente compleja y ya no hay espacio para hacer otra Torre Virreyes en la Ciudad de México. El terreno del Toreo, por ejemplo, solo hay un Toreo en la Ciudad de México y la gente solo conocía ese punto de referencia como el Toreo; por eso es difícil que se repliquen ese tipo de proyectos porque tienes una cantidad de tierra limitada en un corredor industrial o comercial.
En los próximos 10 años o a lo largo de la vida de estos activos, la diferencia con una nave industrial o un power center, es que las edificaciones de Fibra Danhos se consolidarán y lograrán capturar una plusvalía mucho más importante solo por un tema de oferta y demanda, lo que una nave industrial por naturaleza no puede.
Para el caso de esta última, el día que se vuelve muy cara, lo más probable es que llegará un desarrollador más, y como es una zona muy buena va a querer poner otra, y se puede hacer porque generalmente están en la carretera. En contraste, en Fibras Danhos lo que tratamos de hacer es quitarles ese componente de commodity a nuestros activos.
La Fibra tiene un enfoque muy particular a las grandes urbes, porque consideran que en materia inmobiliaria las ciudades van a seguir atrayendo gente, actividad económica y que de la mano con el tipo de activos que desarrollan, de calidad Premiere, son muy exitosos para atraer personas. Como resultado de ello, sus desarrollos en conjunto atraen 80 millones de personas cada año.
Eso habla de un grupo con visión y estrategia, donde tiene activos muy bien localizados y conectados.
Por ahora, la mayor parte de los activos están en la Zona Metropolitana en la Ciudad de México, pero también ya viene su primer activo fuera de la ciudad, en Puebla, además de que están abiertos a analizar oportunidades que puedan surgir en otras grandes ciudades del país.
Se contempla la apertura del proyecto Parque Puebla a final de 2016 o inicio de 2017.
Planes 2017-2018
Para este año se tiene contemplado la puesta en operación del proyecto en Puebla, que será durante el primer semestre. Asimismo, a finales de año o a principios del 2017, finalizará la obra de Las Antenas, en la Ciudad de México.
Entre ambos desarrollos se está realizando una inversión de más de 6,000 millones de pesos, recursos que están garantizados para continuar avanzando y terminar el segundo proyecto como está planeado.
La Fibra tiene bien armada la estructura financiera para que no cambien los planes de inversión porque, a pesar de que puede ser un año complicado, seguirán adelante con sus proyectos, terminándolos en el tiempo programado.
Desde el segundo semestre del año pasado, anunciaron un nuevo proyecto en la zona nororiente de la Ciudad de México, que empezará su desarrollo en 2018. Es un proyecto que está relativamente cerca de La Villa y para el que hoy se está formalizando la tierra en proceso de licencias y permisos.
Se trata de centro comercial donde trabajarán de la mano con un grupo de socios, quienes tendrán una participación del proyecto debido a que el dueño del terreno les llevó la oportunidad.
Fibra Danhos estará a cargo de la construcción y operación; el proyecto tendrá dos tiendas departamentales como ancla.
Obra en proceso, centro comercial Las Antenas
Solidez financiera y empresarial
Es importante tener un grupo, en este caso una Fibra, totalmente sólida financieramente hablando.
Actualmente el nivel de apalancamiento de la Fibra es de 7.5%, que no es nada, pero además tienen acceso a recursos a través de líneas de crédito comprometidas y de un programa de bonos establecido por lo que pueden, en un momento dado, volver a salir al mercado donde quedó demanda insatisfecha en su más reciente colocación de deuda a lo largo de 2016.
Evidentemente las condiciones de mercado han cambiado y el costo de la deuda sería distinto, pero consideran que por la calificación crediticia que tiene Fibra Danhos pueden salir a levantar recursos tanto de deuda como de capital, para aprovechar las oportunidades que vengan, porque es época de oportunidades, aseguran.
Son muy disciplinados y conservadores, y creen que en estas épocas es cuando ser conservador paga.
Al ser una empresa pública tienen que ser muy transparentes, ganar credibilidad y también crear expectativas. Precisamente lo que ha hecho bien Fibra Danhos es crear expectativas y cumplirlas.
Hoy cuentan con un historial de tres años, con trade record muy sólido y eso también les da mucha fuerza para que cada vez que anuncian un nuevo proyecto el mercado diga: “ah bueno, si lo van a cumplir; y si salen por deuda le entran y si salen por capital le van a entrar también”.
Fibra Danhos está en una posición privilegiada como empresa, en donde ser conservador paga y actualmente está viendo los frutos de ser conservador hace dos y tres años.
Y como resultado de todo ello, el flujo y distribución de CBF’s se ha mantenido constante y creciendo. No ha dejado de crecer su dividendo y la generación de flujo, que es muy sólida, Que les permite guardar los recursos porque la naturaleza de Fibra Danhos es ser desarrollador, entonces también necesitamos parte del flujo para ello.
Contacto
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Teléfono: (52 55) 5284•0030
Texto:Fibra Danhos
Foto: Fibra Danhos
