El mercado inmobiliario de oficinas de la Ciudad de México y algunas ciudades del país se ha transformado radicalmente en los últimos 25 años; se ha multiplicado, modernizado, pero sobre todo, se ha profesionalizado.
La Ciudad de México ha sufrido múltiples cambios en el mercado inmobiliario de oficinas en su historia. Hasta el día de hoy se subdivide en 10 submercados; los corredores Polanco, Lomas Palmas, Periférico Sur y Santa Fe son los únicos que tienen edificios Clase A construidos antes de 1992, entre los que sobresalen el Corporativo Plaza Reforma, desarrollado en 1990, y la Torre Scotiabank que es el edificio más antiguo (1977) y que se mantiene dentro de esta clase.
Corredor Reforma. El también llamado Paseo de los Rascacielos cuenta con 14 kilómetros de longitud y hasta 2015, con 76% de los proyectos de oficinas en la CDMX.
Luis G. Méndez Trillo Presidente de Coldwell Banker Commercial México
Considero interesante analizar cómo se fue dando el crecimiento de estos corredores de oficinas que actualmente llega a casi 6 millones de metros cuadrados de inventario Clase A+ y A, porque al conocer y entender el pasado, podemos comprender el presente y anticipar ciertas tendencias hacia el futuro.
Desde 1995 a la fecha se han construido cerca de seis millones de metros cuadrados (m2). Sin embargo, los últimos cinco años han sido los más dinámicos porque pasamos de aproximadamente 3.5 millones de m2 a 6 millones de inventario. También resurgieron con gran fuerza dos corredores: Polanco, que duplicó su inventario en cinco años, gracias al desarrollo de Nuevo Polanco, y el Corredor Norte, en el que se construyeron proyectos tan importantes como Toreo Parque Central.
Un evento en particular que fue parteaguas en la historia de nuestra ciudad y en el segmento de oficinas fue el terremoto de 1985. Antes de este fenómeno, la mayoría de las oficinas de calidad se encontraban en la zona centro, como habitualmente ocurre en las principales capitales del mundo, por lo que se ubicaron en Paseo de la Reforma y zonas aledañas. ¿Qué aprendimos de esta experiencia? Que hay eventos que modifican la tendencia del desarrollo inmobiliario en una ciudad, pues a partir de ello, se buscaron terrenos en otras zonas de la ciudad a precios accesibles con usos y densidades de construcción atractivas, en comparación con los disponibles en Reforma, Polanco o Las Lomas, que además ofrecían un subsuelo más seguro.
Es así que desde finales de los años 80 y durante toda la década de los 90 se inicia la construcción de una nueva generación de edificios que habrían de dar vida a los 10 principales corredores que hoy conforman el mercado en la CDMX.
Torre Ananta, ubicada en Av. Revolución, CDMX; con 14 niveles de oficinas corporativas.
Terret Polanco está ubicado entre Plaza Carso y Antara; está integrado por dos torres de 17 niveles.
Sky Offices, Santa Fe. La zona tuvo su desarrollo desde 1993.
Corredores de oficinas: origen y estructura
Santa Fe. Debe su crecimiento al terremoto de 1985. De 1990 a 2000 se construyeron más de 250,000 m2 de oficinas, y durante los siguientes 10 años se agregaron más de 500,000 m2 de área rentable, siendo el primer corredor que rebasó el millón de metros cuadrados en tan solo 20 años y que contiene la mayor cantidad de edificios Clase A+ y A.
Polanco. La convivencia habitacional y comercial de prestigio, propició que durante la década de los años 80 y principios de los 90 se construyeran importantes torres como Parque Reforma, Torre Omega, Corporativo Scotiabank (antes Comermex), Forum, Torre Chapultepec y Corporativo Polanco.
Entre 2010 y 2011 se inicia explosivamente el desarrollo del corredor conocido como Nuevo Polanco, detonado por la construcción de Antara y Plaza Carso en la colonia Granada. Actualmente Polanco, con más de un millón de m2, es el segundo corredor más significativo, solo por debajo de Santa Fe.
Reforma. Fue el primer corredor importante de la capital y uno de los más antiguos por su cercanía a la zona centro, cuya historia tiene tres eventos relevantes. En 2001 se construye el primer edificio con más de 50 niveles en América Latina: La Torre Mayor; en 2007 se construye el primer desarrollo de usos mixtos, Reforma 222, y es a partir de 2012 que se empiezan a construir de manera importante diversos edificios corporativos y de usos mixtos, duplicando el tamaño del inventario de edificios Clase A+ y A en tan solo cinco años.
29 Insurgentes. El Corredor despuntó a partir de 1995.
Insurgentes. Aunque fue uno de los primeros corredores de oficinas en la Ciudad de México, perdió muchos de sus edificios con el terremoto de 1985 y fue hasta 1995 que se construye la Torre Mural que hasta el día de hoy sigue considerándose Clase A, seguido por Torre Siglum, edificada en el año 2000; sin embargo, no es hasta 2007 que la construcción de edificios Clase A+ y A se realiza en forma constante, aprovechando en gran medida la superficie y densidad de sus predios.
En la actualidad con sus casi 700,000 m2, concentra 12.8% del inventario y es el cuarto corredor con más metros cuadrados rentables después de Santa Fe, Reforma y Polanco; sin embargo, en la actualidad se están construyendo en este corredor más de 700,000 metros cuadrados, situación que lo colocará en el segundo corredor con más espacios Clase A+ y A de la CDMX, solo después de Santa Fe.
Lomas Palmas. Por su estratégica ubicación, es uno de los corredores preferidos por las principales empresas de servicios nacionales y extranjeras. En 1992 contaba con solo tres edificios Clase A+ y A: Centro Empresarial Lomas, Parque Virreyes y Torre del Árbol.
Se considera que la construcción de Torre Óptima I en 1994 fue el detonante del nuevo desarrollo de la zona, en la cual se agregaron un promedio de 25,000 m2 por año. Hoy Lomas Palmas con sus 62 edificios y más de 600,000 m2 rentables rodeados de casas habitación, comercios y departamentos de clase media y alta, es el quinto corredor en tamaño.
La Torre Esmeralda II se ubica en la Colonia Lomas Chapultepec y se concluyó en el año 2000.
Norte. Este corredor preponderantemente industrial y comercial, contaba con algunos edificios de oficinas Clase B y C hasta antes de 2005, cuando en este corredor se construyó el proyecto de usos mixtos City Shops.
En 2012 a partir del megaproyecto Toreo, que cuenta con 120,000 m2 de oficinas, se inicia una tendencia de desarrollo sostenido.
A la fecha cuenta con 24 edificios de Clase A+ y A con más de medio millón de m2 de oficinas, colocándolo en el sexto lugar en tamaño.
Periférico Sur. Es uno de los corredores más extensos del mercado con sus 17 km con una diversidad importante de usos. Su crecimiento inició también después del terremoto de 1985 en los alrededores de Paseos del Pedregal, zona habitacional preponderante, por los corporativos que se desarrollaron inicialmente sobre el Periférico Sur para extenderse desde la avenida Las Flores hasta Insurgentes, agregando en los últimos 15 años 250,000 m2; es el séptimo corredor por su tamaño.
Torre Skala en Tlalnepantla es el primer edificio con precertificación LEED ubicado al norte de la ciudad.
Arbolada Lomas Altas. Diseñada por Sordo Madaleno y terminada en 2006. Cuenta con más de 54,000 m2.
Durante 2017, con el término de varios proyectos, entre ellos el desarrollo de usos de mixtos Artz Pedregal, se agregarán 250,000 m2 adicionales.
Bosques. Pasó de ser una exclusiva zona residencial a compartir su espacio con oficinas corporativas y plazas comerciales. Existen en este corredor tres zonas de desarrollo diferenciadas: la primera inmersa en la zona habitacional en las calles de Duraznos y Ciruelos; la segunda es la formada por el conjunto mixto denominado Arcos Bosques en la zona de Radiatas; y la tercera en la zona norponiente aledaña a Pabellón Bosques.
Interlomas. Se creó paralelamente a Santa Fe en 1995 para dotar de servicios al intenso crecimiento del sector habitacional clase alta de la zona,
Este corredor, con sus poco más 100,000 m2 de oficina, no representa más de 2% del inventario de la Ciudad de México, mientras que en el sector habitacional tiene inmuebles con más de 100 metros de altura, de sus 22 edificios Clase A+ y A del sector corporativo, ninguno supera la misma y solo tres rebasan los 15,000 m2 rentables.
Lomas Altas. Se ubica en la importante intersección de Constituyentes y Paseo de la Reforma, siendo una zona predominantemente residencial, representa sólo 1.5% de inventario de oficinas Clase A+ y A de la Ciudad de México; inició su desarrollo en 1994 con la edificación de tres importante corporativos: Torre Cuadrata, Reforma Plus y Corporativo Reforma Lomas Altas, y en 2013 se construyó el más reciente de sus proyectos denominado Constituyentes 1070. Actualmente se encuentran proyectados dos edificios que van a agregar una oferta superior a los 50,000 m2 en este corredor.
Eventos políticos y naturales, modificantes
Lo anterior nos ayuda a comprender el presente y visualizar el futuro. La inercia de una metrópoli con la dinámica que tiene la Ciudad de México, hace evidente que donde está la demanda laboral se detonan más y mejores proyectos de vivienda, de comercio y de oficinas y que hay eventos o fenómenos, tanto naturales como políticos, que también impulsan la reactivación de la construcción de vivienda de calidad. Un claro ejemplo es el desarrollo del plan maestro de Santa Fe o el famoso Bando Dos en las colonias Cuauhtémoc, Condesa, Roma, Roma Sur, Del Valle, Nápoles y actualmente la Colonia Juárez, cuya fisonomía ha cambiado radicalmente en los últimos 25 años.
Como parte de este dinamismo que vive la Ciudad de México, se observa un cambio de vocación; un fenómeno de reciclamiento de uso de los inmuebles que se da de manera natural cuando se agota la vida útil de una propiedad y sufre un proceso de reconversión. Edificios que cumplieron un ciclo de vida de entre 50 o 60 años son demolidos o remodelados generando nuevas oportunidades, como el caso de la Torre Bancomer, donde había tres edificios obsoletos, así como las propiedades donde están construyendo actualmente Chapultepec Uno y Corporativo Cuarzo, donde se encontraban edificios también con más de 65 años de edad. Las edificaciones entonces se vacían, se demuelen, y se consigue un gran terreno para aprovechar.
Toreo Parque Central contempla centro comercial, tres torres de oficinas y hotel.
Lo mismo sucede con el proyecto Naucalpan 2020, que dotó de densidad muchos de los predios que estaban colindantes al Periférico para construir con alturas atractivas; esto fue lo que impulsó que desde El Toreo hasta Valle Dorado haya una cantidad importantísima de espacios que hoy permite distinguir ese mercado del resto.
Mezcla de giros equilibrados
Una ciudad complicada como lo es la Ciudad de México, debe mantener una tendencia a consolidar los corredores de oficinas a través de una mezcla de giros equilibrados. Se requiere que haya centros académicos, médicos, comerciales y parques corporativos para que la gente no se desplace como lo hacía hace 25 años: estudiabas en Santa Fe, comías en Polanco y vivías en la Del Valle.
Hay algunos ejemplos internacionales que vale la pena recordar, como las zonas industriales de ciudades como Chicago, Nueva York y Los Ángeles, que han sufrido reconversiones y ahora son residenciales. Por ejemplo, en Soho hay sitios residenciales con usos mixtos y es lo que observamos como tendencia en las zonas de la Condesa, colonia Juárez y el Nuevo Polanco que actualmente son zonas de usos mixtos, con una oferta residencial muy variada en renta y venta, con diferentes tipos y calidades.
Mercados en crecimiento
Actualmente tenemos mercados identificados y vislumbramos nuevos polos de desarrollo con el Tren Elevado que va hacia Toluca – Lerma, que detonará o mantendrá la tendencia de crecimiento de vivienda, servicios y oficinas a costos más competitivos y con un acceso a puntos neurálgicos en la Ciudad de México.
En la capital sabemos que la infraestructura vial se encuentra saturada, por lo que tendremos que cambiar el estilo de vida y aprender a usar el transporte de manera eficiente, procurando un estilo de vida en una zona de interacción y eso se logrará desarrollando otros polos.
Eso es lo que vimos en ciudades en franca transformación como Querétaro, que no despuntaba en zonas de oficina, y que actualmente vive una serie de trasladados de algunos corporativos hacia allá. Asimismo, su fuerte desarrollo industrial y la presencia de firmas internacionales también genera demanda de espacios de oficinas de clase mundial. En Querétaro desde 2015 inició el desarrollo de espacios corporativos de manera importante.
Polarea de Grupo Lar, en Nuevo Polanco, contempla zona residencial, espacios de oficinas y comercio.
Vertia Patriotismo. La CDMX cuenta con 10 subsectores de mercado de oficinas.
Si volteamos a ver ciudades como Monterrey o Guadalajara, el desarrollo de oficinas se encuentra en un punto boyante y va a cambiar la forma en la que se instalan las empresas en este país. Hoy hay más opciones con altísima calidad. Ejemplo de ello es lo que se ha desarrollado en Monterrey, uno de los polos industriales del país, ciudad industrial de muchos años y que cuenta desde hace tiempo con desarrollo de edificios corporativos importantes. Por ejemplo, el edificio Punto Valle, junto a un hotel, donde tenemos 20,000 m2 de oficina con una plaza comercial diseñada no solo para consumo sino para entretenimiento y convivencia en la misma colonia. Otro proyecto es Torre Ikon, que es una torre que puede competir con cualquier proyecto a nivel mundial por su calidad arquitectónica, eficiencia, certificaciones y espacios inteligentes.
Para el caso particular de Guadalajara, el crecimiento de oficinas es temporal y es hasta 2014 que inicia un crecimiento sostenido, con la participación de desarrolladores no locales, destacando Thor Urbana con Landmark.
Esa constante evolución ha cambiado el rostro de las ciudades. La construcción de los grandes edificios de oficinas o usos mixtos han transformado la configuración de las mismas, pero lo más relevante es el gran impacto que tienen en cuanto a la plusvalía que generan estas zonas de influencia, porque revaloran el precio de sus inmuebles.
También es relevante considerar todos los servicios que estas edificaciones aportan a su entorno, porque en muchos casos contribuyen con obras de infraestructura urbana y siempre llevan nueva oferta complementaria de servicios.
The Point Santa Fe se ubica en el corazón financiero, corporativo y residencial de la CDMX cuenta con 1,350 cajones de estacionamiento.
Transformación de las formas y espacios de trabajo
El gran crecimiento del mercado inmobiliario corporativo y su modernización no solo es de los edificios por sí mismos. Si vemos hacia el interior del mercado de edificios de oficina podemos observar cómo en 25 años se ha transformado completamente la forma en la que trabaja la gente, lo que de alguna manera detona también el diseño de los mismos espacios arquitectónicamente.
Algo que es importante destacar es la evolución de las tendencias espaciales que redujeron un poco los radios de ocupación por persona, aunque con mayor altura y áreas comunes; antes, las oficinas privadas eran más amplias, no había movilidad dentro de las mismas. La arquitectura contemporánea empieza a migrar en pro del usuario de manera más espacial y en favor de mejorar la luz interior.
Tampoco podemos dejar de ver que existe hoy el hotelling al usuario móvil que no tiene lugar asignado pero que tiene algunos lockers donde guarda su computadora, donde se sienta en el escritorio que esté disponible y se registra. Finalmente tienes una clave de acceso, tu extensión de teléfono, que hoy permiten también contar con tecnologías como la voz sobre IP (VoIP), con más áreas de convivencia.
No contar con lugar fijo permite aprovechar los espacios de una manera más eficiente, y una interacción multidisciplinaria que incrementa la productividad en el trabajo, aunque no funciona para todos.
Sin duda se trata de una evolución que inicia en el proceso constructivo, porque ahora se pueden ofrecen plantas sin columnas que permite un mejor uso de espacios a través del diseño, es decir, se están transformando los acondicionamientos, el mobiliario, el diseño, donde la combinación de todo ello permite un uso más eficiente de los espacios.
Otra tendencia importante hacia el interior de las edificaciones son los centros de negocio o business centers que se desarrollan actualmente. Observamos que éstos van a tener un crecimiento diferente, por ejemplo, los espacios de co-working tipo IOS OFFICES o We Work, ofrecen gran versatilidad de soluciones para satisfacer diferentes requerimientos lo cual permite que los edificios se diseñen pensando en este tipo de conceptos. El mercado se impactará por la necesidad de los usuarios, por la demanda, por la tecnología y por los sistemas constructivos.
Profesionalización de la consultoría inmobiliaria
En los últimos 25 años hemos atestiguado un impresionante crecimiento en el sector, pasando de aproximadamente 30 brokers especializados a más de 200, pues el explosivo crecimiento del mercado de oficinas hizo que se multiplicaran considerablemente la demanda de asesores profesionales especializados y que nacieran nuevas firmas como Coldwell Banker Commercial de México, la cual tengo el honor de dirigir.
El desarrollo del mercado ha demandado mayor especialización y conocimiento para la comercialización de la creciente oferta, lo que dio origen a la creación del Instituto Comercial e Industrial, A.C. (ICEI) conformado por las diez principales firmas inmobiliarias del país.
Torre Reforma Latino cuenta con una altura de 179 metros y 45 pisos.
Desde su creación, el ICEI ha profesionalizado el corretaje inmobiliario, al grado de convertir a los asesores en verdaderos expertos que inciden de manera determinante en el mercado, a través de la realización de planes maestros inmobiliarios y la implementación de sofisticados procesos y metodologías que garantizan las mejores prácticas en beneficio de propietarios y usuarios. Hoy en día aproximadamente 60% de los espacios de oficinas se comercializan a través de algún miembro del ICEI.
Es importante destacar que el desarrollo de oficinas en estos 25 años no se hubiera logrado sin la participación dinámica y comprometida de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), cuyos socios al día de hoy aportan cerca del 80% del desarrollo inmobiliario comercial del país.
Por lo que respecta al Instituto Mexicano del Edificio Inteligente (IMEI), observamos que recientemente está implementando un nuevo estándar de clasificación de oficinas como lo hace LEED, “Boma Best”, que no solo certifica la calidad del diseño y construcción de edificios, sino que evalúa el mantenimiento continuo que se le brinda a un inmueble.
Todo este aspecto de evolución continúa del sector durante 25 años, han marcado una diferencia a favor del desarrollo y la profesionalización del mercado de oficinas, gracias a lo cual, la calidad constructiva, arquitectónica y tecnológica de los edificios de oficinas construidos actualmente en México, colocan al país a la altura de los mejores proyectos del mundo.
Punto Valle, uso mixto en San Pedro Garza García, NL, con 20,000 m2 de oficinas en 5 niveles.
Texto:Luis G. Méndez Trillo
Foto: F. AXEL CARRANZA / STARWOOD LIBRARY / COLDWELLBANKER / ROUZ / VISA VALORES INMOBILIARIOS /
