Luis G. Méndez Trillo, presidente de Coldwell Banker Commercial México
Dicha situación se agravó por ciertas decisiones políticas que limitaron la confianza en las inversiones de algunos empresarios, como la cancelación del Nuevo Aeropuerto Internacional de la Ciudad de México, en Texcoco, seguido por el cierre de actividades no esenciales ocasionado por la pandemia de Covid-19.
Nuevas condiciones de oficinas
Afortunadamente, en los últimos cuatro meses de 2021 hemos registrado una actividad mayor en el sector de oficinas, la cual consideramos ya detuvo el incremento en los altos índices de disponibilidad registrados en todos los mercados del país, debido a que un gran número de empresas –nacionales y extranjeras– iniciaron su regreso “sin prisa, pero sin pausa” a las oficinas, algunas en una modalidad híbrida y otros en su dinámica tradicional.
Al igual que en otras crisis inmobiliarias, la baja en los precios de venta y renta propician el fenómeno flight-to-quality, en la que los usuarios de espacios corporativos evalúan las oportunidades disponibles en el mercado para buscar mejores condiciones, y garantizar el precio y producto justo que su presupuesto les puede otorgar; solo que esta vez, hay dos elementos fundamentales a considerar tras la pandemia de Covid-19:
1.- Nuevo concepto espacial: Existe una idea generalizada de que el diseño y uso de los espacios corporativos, actuales y del futuro deben cambiar; esto es, menos espacios privados y mucho más áreas sociales, dinámicas y colaborativas.
2.- Downsizing: Bajo la idea de una operación híbrida, se mantiene la tendencia común de reducir en un 20 o 30% los espacios de oficina tradicionales, para trasladar parte de las operaciones a lugares de coworking cercanos a las residencias de los trabajadores, y en algunos casos, incluso se mantiene el trabajo a distancia (Home Office), buscando generar mayor productividad y eficiencia como respuesta a la crisis y obtener mayor optimización del espacio de trabajo en las oficinas ubicadas en los edificios corporativos.
Park Santa Fe, Ciudad de México.
Asimismo, otra de las razones que ayudó en 2021 a frenar la disminución en los precios de venta y renta de oficinas, así como a parar el incremento en la oferta de ciertos corredores, fue la oportuna decisión de algunos desarrolladores, con proyectos de gran magnitud, de detener la construcción de varios desarrollos, en respuesta a la baja absorción y la devolución de oficinas, consecuencia de la reducción de la huella corporativa de las empresas, ocasionado por el modelo híbrido antes mencionado.
También en estos últimos meses, quienes tuvieron la oportunidad, encontraron la manera de cambiar el uso y destino de sus proyectos de oficina, asesorados por profesionales inmobiliarios, para reconvertirlos en proyectos de vivienda, coliving, senior living, hoteles, hospitales y/o simplemente ponerlos en stand by, hasta que las condiciones del mercado vuelvan a ser las adecuadas para su reactivación.
Parque Toreo, Estado de México.
Desarrollo industrial, inmune e imparable
El mercado de naves industriales resultó favorecido con la pandemia; el e-commerce tuvo un crecimiento importante, sin precedentes; lo que generó la necesidad de centros de distribución (CEDIS) más amplios, para mejorar la operación de entrada y salida de productos; tal es el caso de empresas como Amazon, Mercado Libre, Fedex, Liverpool, y de diversos grupos farmacéuticos, entre otras.
La comercialización de naves clase A en la Zona Metropolitana del Valle de México (ZMVM) mantuvo el ritmo de absorción de más de un millón de metros cuadrados anuales, que trae desde 2018, y ciudades como Guadalajara, Monterrey y Querétaro registraron incrementos de más de 50% en contratos de renta/venta negociados, lo cual es reflejo tanto del crecimiento que tuvieron las empresas, como de la oportunidad generada por el T-MEC.
Otro factor que ha favorecido el mercado industrial son los denominados “proyectos de última milla”, que permiten reducir los tiempos de entrega y disminuir los costos de operación; esto ha generado una mayor demanda de naves dentro de las ciudades, y con la escasez de este tipo de espacios, los precios han tenido incrementos importantes en este rubro.
La eficiencia y rapidez de construcción de una nave industrial –seis a ocho meses– ha permitido contar con proyectos hechos a la medida build to suit (BTS) y una menor cantidad de espacios especulativos; situación que ha afectado positivamente la dinámica del mercado industrial, en particular en Guadalajara, donde la absorción de las naves especulativas que se construyen es prácticamente inmediata. Lo anterior favorece a que se presenten tasas de desocupación saludables de un dígito y una estabilidad en los precios de salida en las zonas que no son utilizadas como de última milla.
La inversión realizada por los gobiernos estatales para atraer nuevas compañías de producción es de las más importantes para continuar con el crecimiento industrial: la infraestructura y la mano de obra cercana a los centros de trabajo, capacitada, disponible y competitiva son esenciales para una operación óptima de las empresas, por ello, la participación de los desarrolladores institucionales con las autoridades cobra cada vez más valor.
Un futuro alentador
Todas estas condiciones, aunadas a la cada vez más relevante colaboración comercial con Estados Unidos y Canadá, así como la firma de diferentes tratados internacionales, han generado grandes beneficios en el sector industrial a nuestro país; lo cual ha propiciado mayor confianza nuevamente en los empresarios de diversas industrias, lo que favorece un panorama optimista en los próximos años, que nos permite anticipar una reactivación paulatina pero constante para un mercado de oficinas en franca recuperación, que deberá estabilizarse hasta regresar a los niveles óptimos de vacancia que mantuvo en años anteriores.
Reconversión de los proyectos de oficina para reconvertirlos en proyectos de vivienda, coliving, senior living, hoteles, hospitales, etc.
Texto:Luis G. Méndez Trillo
Foto: PROPEERTY / GRUPO ARQUITECTURA / COLDWELL BANKER / FREL
