El nacimiento de las Fibras industriales trajo grandes beneficios al mercado de parques industriales de manera conjunta, entre ellas sobresalen dos hechos: se les dotó con suficiente liquidez y se perfiló su institucionalización.
La fórmula mágica de todo esto fue precisamente el otorgamiento de liquidez al mercado, no solamente por parte los Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces (Fibras), sino también a través de los Certificados de Capital de Desarrollo (CKD’s). El hecho de que existan estos vehículos genera la posibilidad de afianzar el mercado para que exista más desarrollo.
Otra gran aportación fue su institucionalización. Creo que el portafolio industrial o mercado industrial en general pasó hacia una situación altamente organizada. ¿Qué quiero decir con esto? Que cada vez hay menos empresas familiares, aunque siempre las habrá, pero respaldadas por capital institucional.
Este es un mercado en el cual la gente que está sustentando esas actividades es cada vez más formal, que es la característica de los mismos fondos de inversión extranjeros. Concretamente, el mercado local es uno totalmente distinto a partir de marzo de 2011, cuando nació Fibra Uno.
Francisco Suárez Director Global Research Latam Equities en Scotiabank
Sector industrial cuenta con liquidez institucional.
¿Oportunidad de inversión?
En pláticas que tenemos con inversionistas institucionales extranjeros y locales, nos afirman que en general, el mercado mexicano está arribando a niveles de valuación en la que no se ven las grandes gangas que había en enero pasado.
Pero el punto es que los activos asociados al Real Estate —es decir, Fibras o acciones de empresas desarrolladoras—, los títulos de éstas en el mercado de valores todavía están operando a descuento, como decimos los analistas.
Hay descuento no solamente desde el punto de vista contable, porque muchas compañías están cotizando por debajo a su equivalente en libros, sino también bajo otras métricas. En cambio, otros sectores del mercado mexicano ya no están cotizando con esos descuentos. Por lo tanto, los activos vinculados al Real Estate que cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) ofrecen una gran oportunidad de inversión.
En mi opinión, el mercado general está más adelantado respecto a esta subindustria, y en ese sentido, la oportunidad o el punto de vista del inversionista es tener posiciones en aquellos activos que se ven relativamente más baratos.
En general, hay una percepción que está barato el Real Estate, esa es la gran conclusión; pero no creo que se pueda atribuir exclusivamente a los inversionistas locales, toda vez que el mercado de Fibras está definido también por una gran participación de inversionistas internacionales que son especialistas en este mercado y otro tipo de inversionistas extranjeros que invierten en activos de América Latina.
Las Fibras mexicanas deben transitar a un gobierno interno.
Fibras vs REITs
Entre las principales diferencias que se observan entre las Fibras mexicanas y los Real Estate Investment Trust (REITs), es que en México todavía estamos en una fase donde los fideicomisos son manejados externamente.
En Estados Unidos esta parte del modelo ya dejó su lugar a la etapa en que son manejados internamente; ésta es la primera diferencia que observo.
La segunda es la forma o consistencia de reportar los resultados. Algunas Fibras, sobre todo aquellas que tienen un sponsor extranjero, tratan de reportar (reportes financiero- trimestrales) bajo estándares internacionales.
Aunque se cuenta con alto grado de transparencia localmente, todavía veo diferencias en los estándares de reportes al mercado por parte de las compañías. Hay factores cuantitativos y cualitativos en éstos que demuestran la falta de estandarización a la que hay que llegar localmente.
Sin embargo, debemos también considerar que se trata de una clase de activos muy nuevos, que nacieron apenas en 2011, por lo que considero que es parte de una evolución.
Debemos también destacar que el progreso del mercado mexicano, respecto a lo que vimos en Estados Unidos —desde mi punto de vista— ha sido muy rápida. En el mercado de nuestro vecino del norte se tardó mucho para empezarse a preocupar por esas estandarizaciones y estar administradas de manera interna. En conclusión: el mercado mexicano de Fibras ha evolucionado muy rápido y creo que lo continuará haciendo hacia el futuro.
Texto Francisco Suárez
Foto: PARKS / PROLOGIS
