Hay un dicho popular que dice que los activos sirven para solucionar pasivos. En el caso particular de los bienes raíces, seguramente una empresa o persona podrá capitalizarse o pagar deudas al vender un inmueble; sin embargo, mantener la propiedad brinda la posibilidad de generar un flujo constante y pueden ser sujetos para poder entrar en un mercado secundario, inclusive, en tiempos de crisis.
Entre esta clase de activos inmobiliarios destacan los espacios comerciales, de oficinas, hoteles, parques industriales, el segmento conocido como multifamily o vivienda en renta. Todos, siempre despertando el interés de los inversionistas.
“Al participar en varios congresos de América, Asia y Estados Unidos –durante las semanas más difíciles de la pandemia–, hemos analizado y sugerido a los tenedores de activos o dueños de inmuebles la frase clásica: ‘Keep calm, and do not sell your assets… yet’. Lo más importante en estos momentos es que no se ven condiciones para que los dueños de los activos vendan, ya que, a nivel mundial, estamos en un momento game changing. Claro, a menos que tengas al banco que está presionando o que no se tenga solución para la falta de liquidez, o que los socios quieran liquidar sus posiciones, pero eso es otra historia”, destacó Fabián Sánchez, director general de la consultoría internacional Horwath HTL México, durante su participación en el XI Congreso Nacional de Valuación, organizado por la Sociedad de Arquitectos Valuadores (SAVAC).
Importancia del activo inmobiliario
El mercado inmobiliario en México es un jugador importante en cuanto a oportunidad de inversión, ya que, aun en tiempos de crisis, se encuentra un sector sólido que puede reposicionarse como un nicho para recibir nuevos flujos.
“Tenemos hoy una posibilidad tremenda. Hay muchos portafolios de inversión; han salido hasta nuevas monedas u otras, como el Bitcoin, además de otras inversiones. (Pero) nosotros estamos en la parte del portafolio de inversión más sólido del planeta, que son los bienes raíces”, expresó Jorge Carbonell.
De acuerdo con datos del Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI), tan solo al primer trimestre de 2020 (1T20), el Producto Interno Bruto (PIB) nominal del país alcanzó un valor de 24.3 billones de pesos. De este total, el sector de los servicios de bienes raíces y de alquiler de bienes muebles e intangibles representó el 10 por ciento
Así, del total de la riqueza en México reportada en el arranque de 2020, el mercado inmobiliario contribuyó con 2.4 billones de pesos. Los bienes raíces se encuentran dentro de las actividades terciarias, las cuales en total aportaron 14.5 billones de pesos, es decir, 64.7% del PIB reportado entre enero y marzo del mismo año, destacó un análisis de Vivanuncios.
Contexto de recuperación
Por su parte, el especialista internacional de Horwath HTL, a través de una conferencia virtual, dijo que hay varios elementos fundamentales que se deben considerar para conservar y retener los activos:
“Primero, hay que ver el entorno macroeconómico. La mayoría de los analistas afirman que la recuperación de la economía va a ser en forma de V. ¿Qué es lo importante? Que México es una potencia exportadora, ya que cerca del 80% de éstas en 2018 tuvieron como destino Estados Unidos; y que México solo representa 42% de todo lo que se exporta en América Latina”.
Agregó que diversos análisis financieros internacionales prevén que 2021 apunta a ser un año clave en la recuperación. “Y, obviamente en este escenario, México será el primer beneficiado, que aunado con la firma del T-MEC, serán buenas noticias que veremos en el mercado”.
En este sentido, el también integrante del Internacional Council of Shopping Centers, agregó que dentro del pronóstico de recuperación para el PIB de México destacan los números que prevén Barclays (3%); Credit Suisse (2%); UBS (4.4%); y JP Morgan, que ve, incluso, un crecimiento del país de 5.5 por ciento para 2021.
Entorno financiero
Otra variable, agregó, es que las tasas de interés van a la baja, “lo que incentiva el consumo, la inversión y el gasto, que son, a su vez, los tres componentes más importantes del PIB nacional”.
De acuerdo con el Banco de México (Banxico), la inflación terminaría en 3.34% al finalizar 2020, “con una variable macroeconómica controlada y donde no hay una alerta de que se vaya a disparar”.
Otro punto importante es que este año las remesas subieron 10% respecto a 2019. “Tan solo con el efecto del 10 de mayo, ese dinero las familias lo utilizan principalmente para gasto discrecional o compra de inmuebles, lo que es positivo”.
También mencionó que “las reservas internacionales del Banxico están cercanas a los 200 mil millones de dólares, a diferencia de otras crisis, cuando hubo una fuga masiva de capitales, por lo que no es momento, reiteramos, para vender los activos inmobiliarios”.
En cuanto al tipo de cambio, cuando empezó la jornada de ‘Sana Distancia’, hubo un alza, pero a partir de junio, julio y agosto, ya hubo una estabilidad en el tipo de cambio. A diferencia del pasado, esto está controlado; además, nos habla de una resiliencia histórica de la economía mexicana.
Monitorear necesidades
Otro aspecto interesante que deben observar los tenedores de activos, serán las nuevas tendencias que marque el mercado para revaluar la plusvalía de los inmuebles, de acuerdo con las necesidades inmediatas de salud de las personas.
“No creemos que sea posible que el mundo vuelva a ser como antes. Y la razón no es la pandemia. La razón es lo que el confinamiento ha hecho en términos de cambiar nuestros comportamientos; en cómo nos gusta trabajar, cómo nos gusta comprar y cómo nos gusta vivir”, sostuvo Aditya Sanghvi, analista en Real Estate de McKinsey Company.
En este sentido, Sanghvi propone que tanto promotores inmobiliarios y propietarios de bienes raíces “tendrán más éxito si monitorean cuidadosamente y exactamente cómo nuestros comportamientos han cambiado, y aún más, cómo continuarán haciéndolo. ¿Se construirán espacios y se crearán experiencias que coincidan con la forma en que queremos vivir, trabajar, jugar y comprar para tener éxito en el futuro?”.
Ubicación estratégica
Otro punto que destacar para los tenedores de inmuebles del Real Estate industrial, agrega el especialista de Horwath HTL México, es el referente al nearshoring (proceso de devolución de la producción y fabricación de productos a un país cercano geográficamente a la ubicación sede de la empresa) y reshoring (proceso de devolución de la producción y fabricación de productos al país sede de la compañía).
“Antes, China era el destino para todas las empresas por lo económico de sus procesos, pero ahora, lo que estamos observando, es que las empresas están regresando a Estados Unidos, Canadá y México. Esta tendencia ya la vimos antes de la pandemia, cuando estaba la guerra comercial entre Estados Unidos y China, y donde México ya lucía como un polo atractivo para la reactivación de la parte industrial, que, sumado al tipo de cambio, hace aún más atractiva la inversión”.
Efecto multiplicador industrial
El especialista internacional de Horwath HTL destacó el efecto positivo que tendrá a corto plazo la potencialización del segmento industrial en México: “Hemos platicado con empresas de comercialización de bienes raíces, que se está presentado una importante reactivación en el sector industrial que está haciendo que haya otros requerimientos, sobre todo en el norte del país, para construir más plantas industriales”.
El ponente dijo que, en este sentido, tanto el reshoring como el nearshoring tendrán una participación especial por su efecto, que parte desde el sector industrial y que va a impactar en los demás sectores inmobiliarios: “Cuando llegan las industrias, se reactiva el sector hotelero, la vivienda, escuelas, universidades, hospitales, equipamiento urbano y se hacen más centros comerciales”.
Retos y vacunas
Objetó que el único reto que se tiene en México será anteponer la innovación tecnológica contra la manufactura. “Esta es la parte más importante. Tenemos que migrar de la manufactura a la innovación tecnológica. ¿A qué me refiero? A que se haga más producción en tecnología sobre los procesos de mandar solamente manufacturas a otros países”.
Un último factor que se ha analizado “es que está ya la alta posibilidad de generar la vacuna para atender el Covid-19. Eso es importante. La vacuna se estaría aplicando en octubre. Hay que poner sobre la mesa que actualmente hay 184 vacunas en desarrollo, y siete de ellas ya están en la fase tres. La posibilidad de que esto suceda hará un elemento game changing en los mercados”.
Finalmente, expuso que, en cuanto a inversión para la vacuna, “la Unión Europea destina 3.5 billones de dólares; Estados Unidos le está dando más de 10.8 billones, más la inversión de otros países de Asia”.
Dijo que, con ello, muchos “activos inmobiliarios van a corregir su estatus de under value, es decir, de estar con un precio por debajo del mercado, a regresar a unos precios de largo plazo. Esto no es nada más para el sector de bienes raíces, sino para todo el sector financiero. Hay que pensar por el momento en las empresas de hotelería o transporte que están por debajo de sus precios de mercado. Esto va a detonarse en el corto plazo y debemos tomarlo muy en cuenta”.
Acelerar laboratorios de prueba
En el escenario del Covid-19, otra analista Real Estate de McKinsey & Company, Jennifer Kilian, destacó finalmente que los tenedores de activos deberán estar atentos a los nuevos productos: “Creo que otro gran cambio de mentalidad para la gente que dirige empresas inmobiliarias será en el momento de entregar nuevos productos. En este momento, para presentarlo, hay un ciclo de varios años, por lo general de tres a cinco, pero es necesario llegar a una mentalidad más ágil, e incluso, recurrir a los laboratorios digitales, con los que estaremos viendo incluso ciclos de procesos de dos semanas. Ahora estamos buscando que al menos, en tres o cuatro meses, se pongan en marcha nuevos servicios o productos digitales en el mercado. Y esa es una gran diferencia, al menos en el corto plazo”, concluyó.
Texto Mario Vázquez
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