El pasado mes de julio, las diputadas Martha Ávila y Valentina Batres, de Morena, presentaron una iniciativa de reforma al Código Civil en materia de arrendamiento en el Congreso local de la Ciudad de México. En el marco de la contingencia sanitaria por Covid-19 y los negativos efectos económicos y financieros derivados de ella, el argumento de esta iniciativa era proteger a la población vulnerable ante posibles desalojos por la dificultad para pagar la renta en casos de emergencia, desastres naturales o cualquier otra situación que paralice las actividades económicas e impida al arrendatario cumplir con el contrato.
Desde su planteamiento, la propuesta generó controversia e incertidumbre en la opinión pública, no solo dentro del sector inmobiliario por ser contraria a cualquier incentivo para realizar proyectos de construcción de vivienda, sino también para miles de pequeños propietarios, cuyos ingresos dependen en gran medida de la renta de uno, dos o más viviendas, que en muchos casos son su único patrimonio e ingresos.
Aunque la polémica originada por esta iniciativa ocasionó que se bajara momentáneamente de la agenda legislativa local, para poder analizar más ampliamente sus alcances e implicaciones —y no vulnerar los derechos de ambas partes en toda relación de arrendamiento de vivienda—, aún está latente la posibilidad de que se retome más adelante sin considerar nuevamente las garantías y derechos de los arrendadores, dejándolos en una situación de desventaja y poniendo en riesgo la propiedad e intereses de miles de ciudadanos.
Si bien esta contingencia sanitaria y sus efectos económicos y sociales han obligado a replantear aspectos que regulan las relaciones y actividades de los diversos sectores, es fundamental que esto se haga considerando los intereses de todos en la sociedad, con el objetivo de asegurar condiciones equitativas que no transgredan el derecho de nadie.
Esto está claro en la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), por lo que nos mantenemos abiertos a la colaboración y al acompañamiento, para que desde la Iniciativa Privada participemos también en el mejoramiento de políticas públicas que, por un lado, ayuden a reactivar las actividades productivas —con ello la generación de empleos y recursos— y, por el otro, establezcan condiciones de equidad y legalidad para todos en la sociedad.
Es preciso que esta iniciativa sea revisada y consensuada por todos los actores involucrados para que se construya una propuesta realista y justa que beneficie a todos, de tal manera que se evite que el patrimonio y sustento de muchas personas se vea afectado. Es pertinente someterla a revisión y replantear diversos temas, que si no se resuelven, implicarán fuertes desventajas para el desarrollo de la actividad de vivienda en renta, así como violaciones a los derechos de muchos ciudadanos. Entre los puntos más críticos de esta iniciativa destacan:
- El obligar al propietario, por decisión del inquilino, a que el tiempo forzoso de renta sea de tres años como mínimo.
- Condicionar el procedimiento para desalojar a un inquilino moroso a la existencia de un contrato por escrito.
- El que el propietario deba notificar al inquilino, con al menos dos meses de anticipación, para la ejecución de desalojos legales y ordenados por la autoridad judicial.
- Prohibir que los propietarios soliciten garantías y fianzas que aseguren el pago de rentas.
- Impedir que el propietario pueda quedarse con el depósito cuando el inquilino termine anticipadamente el arrendamiento.
- Permitir que el inquilino solicite cambios definitivos en su contrato ante una causa o acontecimiento transitorio.
- Catalogar como “ilegales” todos los desalojos forzosos.
Propuestas regulatorias
Ante la relevancia de lo que se discute, el sector inmobiliario, como parte importante de esta actividad, ha reiterado su disposición a participar en las mesas de trabajo para lograr una mejora regulatoria que beneficie a todos los involucrados. Como parte de esto, ha propuesto fortalecer en la ley la figura de la mediación en materia de arrendamiento, lo que ayudaría a dar una mayor protección, tanto a arrendatarios como a arrendadores, bajo los siguientes criterios:
- Otorgar carácter obligatorio a la mediación y establecerla como un requisito de procedencia de juicios de arrendamiento.
- Dar a los órganos de mediación facultades para la formalización de los contratos orales de arrendamiento.
- Regular un procedimiento expedito para la renegociación de los contratos.
- Establecer la ejecución inmediata de los convenios celebrados ante los órganos de mediación.
- Considerar la creación de un organismo público de garantías inquilinarias, lo que sería a largo plazo.
Estas condiciones jurídicas y administrativas son necesarias para lograr crear, desde la normatividad, un ambiente que dé certeza y confianza a la ciudadanía que requiere de estos servicios: A los inversionistas para que puedan seguir fomentando el desarrollo y oferta de vivienda incluyente; y a las propias autoridades en la exitosa gestión y vigilancia del convivir de sus ciudadanos. Tal como lo ha impulsado la Jefa de Gobierno, Claudia Sheinbaum Pardo, quien promueve la construcción de vivienda asequible para su renta a través del ‘Programa de Regeneración Urbana y Vivienda Incluyente’.
Texto ADI
Foto: Real Estate Market & Lifestyle
