En entrevista exclusiva con Real Estate Market & Lifestyle, el director general del Fondo Nacional de Fomento al Turismo (Fonatur), Rogelio Jiménez Pons, explicó que si bien el reordenamiento es un proceso largo, es la primera ventaja que deber tener Tulum con la finalidad de garantizar un mejor futuro para el municipio.
Fue muy puntual al señalar que, para evitar el caos de cualquier zona del país, lo ideal será poner normas desde un principio. Sin embargo, están llegando a Tulum 40 años después del inicio del destino.
ROGELIO JIMÉNEZ PONSDirector general del fondo nacional de fomento al turismo (FONATUR).
Explicó que “si Fonatur puede llegar a juntar una cantidad razonable de reserva territorial −mil hectáreas, que es nuestro deseo−, estableceremos un proyecto que tenga una relación de utilización de suelo con un 70% de área verde”.
Todo ello para ser susceptible de aplicar un proyecto bajo un rigor de planeación, con lineamientos generales y objetivos claros: Que sea benéfico para toda la sociedad, no para unos cuantos.
Indicó que “si el impacto que actualmente vivimos lo podemos absorber sanamente, con una oferta inmobiliaria bien distribuida, lo que hoy es un problema lo vamos a convertir en una virtud. En términos de mercado inmobiliario, volviéndolo un negocio sano, porque estarías dejando las áreas necesarias para el equipamiento y el crecimiento armónico social y económico”.
Afirmó que Tulum es un mercado muy atractivo para la inversión, pero no puede seguir por el camino por el que va. Tiene que haber un equilibrio y orden.
Acceso a la estación Tenosique del Tren Maya.
Debe ser sustentable
Desde el punto de vista del Real Estate, para generar un desarrollo con una visión más sustentable y responsable de largo plazo, a los factores de mercado se deben incorporar algunos elementos que son fundamentales.
En este mismo sentido, Jiménez Pons indicó que la sustentabilidad debe ser una plataforma fundamentada en cuatro factores:
1. Económico, “porque sin economía no hay nada”.
2. Social.
3. Cultural.
4. Ambiental.
“Si podemos garantizar que estos cuatro elementos estén en equilibrio, se puede generar una plataforma que se llama marco legal, un marco jurídico. Y de ahí se puede partir hacia un Plan de Desarrollo de largo plazo”.
La visión tradicional solo ve las fuerzas de mercado y algunas prioridades ligadas al tema social, sin embargo, el equilibrio de todas las fuerzas es muy importante; incluyendo la parte cultural, afirmó.
Agregó que “necesitamos ofrecerle a la sociedad productos que tengan garantías sustentables y que no exista el riesgo de lo que puede ocurrir en cualquier momento en Tulum. Le pueden poner una chispa y se echa a perder todo”.
Sostuvo que hay quién le saca hasta el último provecho a Tulum en aras de su rentabilidad, y no debemos permitir que un lugar con una belleza natural como este, que además cuenta con una ubicación estratégica, caiga en la ambición de solo unos cuantos. "Éste es un producto de largo plazo que debe ir implementándose con los intereses sanos y genuinos”.
Calakmul.
Una oportunidad
En todo el mundo, por ejemplo en muchos centros tradicionales de Europa, se generaron muchos polos de desarrollo en torno a estaciones de tren.
Por otro lado, como Tulum ya es un destino o ciudad que detonó hace tiempo, el Tren Maya es la oportunidad para generar esos espacios de planeación mínimos necesarios para que el negocio inmobiliario provoque un desarrollo equilibrado, tomando en cuenta los factores ya explicados para la búsqueda de equilibrio, en donde se debe de partir de una perspectiva con horizonte de 30 a 50 años de planeación, indicó el director de Fonatur.
Señaló también que de otorgársele a Fonatur 600 hectáreas por parte del parque natural, independientemente de sumar más reserva territorial que puedan provenir de privados, lo van a ligar al desarrollo en forma organizada, con servicios, con infraestructura de tratamiento de aguas, drenaje, agua potable, etc., “para poder generar un ejemplo demostrativo y disuadir o deprimir el número de valores de la tierra”.
Jiménez Pons puntualizó que, si esto vale “un dineral” sin infraestructura, al contar con ella mucho más, “pero esto no es un negocio de tierra para nosotros, es un negocio de desarrollo, porque la actividad económica de generación de impuestos es donde, a largo plazo, propicia un círculo virtuoso para impulsar ese crecimiento y desarrollo”.
En su opinión, se debe de partir desde cómo va a crecer Tulum. Relató que hace poco convocaron a un grupo local de personas para hacer un consejo ciudadano lo más sano posible para empoderar a la sociedad, porque −desde su punto de vista− sin el empoderamiento, esto no funciona.
Por ejemplo, dijo que si un buen gobierno crea instancias, instituciones e iniciativas que puedan ayudar, los gobiernos solo estarán un tiempo limitado y se van, por lo que hay que dejar las cosas para que los verdaderos intereses se queden ahí, por décadas, en beneficio de la sociedad.
Conectividad ecológica del Tren Maya (pasos de fauna).
Conectividad territorial del Tren Maya.
Pasos a seguir
Como antecedente, se intentó hacer un Programa de Desarrollo Urbano (PDU) en Tulum que incluyera el área natural protegida −tutelada por la Comisión Nacional de Áreas Naturales Protegidas (CONANP) y el Instituto Nacional de Antropología e Historia (INAH)−, que fue rechazado en 2008 por la federación. La razón: Porque Tulum no era un municipio independiente, sino que aún formaba parte del municipio de Solidaridad. Es decir, el planteamiento era correcto, pero jurisdiccionalmente no era posible.
En ese entonces no había armonía de dialogo entre municipio, estado y federación. Hoy en día sí la hay, y, en este planteamiento, quien tiene la capacidad de generar la visión de ordenamiento territorial, combinada con la vocación turística de largo plazo, es Fonatur.
Si bien la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (Sedatu) es el organismo que tiene la competencia natural del ordenamiento territorial
−como el potencial de Tulum gira en torno al turismo (la naturaleza ejidal ya quedó en desuso)−, lo natural es convenir la CONANP, el INAH, el Estado y el municipio con la rectoría del planteamiento federal por parte de Fonatur, de la mano con Sedatu.
Se trata de un concepto distinto a los Centros Integralmente Planeados (CIP) porque el diseño no lo hizo Fonatur o los Proyectos Turísticos Integrales (PTI), pero una de las propuestas que hay con los propietarios de las reservas territoriales circundantes al parque natural es la cesión o donación de terreno, con el objetivo de llegar a mil hectáreas, para que Fonatur haga una planeación desde cero.
Cuestionado sobre la posibilidad de que los actuales inversionistas, dueños de la reserva territorial, quieran aportar parte de éstas al proyecto de reordenamiento, en Fonatur consideran que los privados están dispuestos a desarrollar conjuntamente con la autoridad, con el objetivo de que por fin haya orden.
Entrada a la estacion del Tren Maya en Palenque.
Como lo que se tiene que hacer es ordenar, “Fonatur está hablando con los dueños que tienen reserva: «Si yo tengo que ceder algo para que Fonatur haga un proyecto amplio de baja densidad y ordenamiento, y a cambio nos van a dar concesiones de 25 o 30 años, tengo que dar algunas hectáreas… dónde firmo»”, indicó.
Explicó que, si a cambio de esas donaciones de tierra “voy a poder” tener la concesión y poder meter agua, luz, servicios, estacionamiento, que hoy no pueden porque están en zonas federales sin concesiones, −porque la zona de influencia no solo es la mancha urbana, sino también el frente de playa−, “para ellos, aportar tierra no desarrollada contra regularizada es un gran negocio”.
Hoy, Fonatur, CONANP e INAH ya trabajan al respecto, no solo en Tulum, sino en toda la península por donde se construirá la vía férrea que transportará al Tren Maya.
Respecto al tema del reordenamiento, Jiménez Pons fue tajante, señalando que dicha opción no debe ser por decreto, sino más bien porque la gente local lo vea claro; en un entorno donde todos (así como los tres niveles de gobierno) se ajusten a un proyecto y visión de largo plazo y que trabajen en esa dirección, con infraestructura.
Dijo que este plan debe estar puesto sobre la mesa a más tardar en los primeros meses de 2021, lo cual ha propiciado que muchos inversionistas se replanteen cómo ponerse de acuerdo con todas las autoridades.
La intención es que, una vez que esté completamente integrado, se anuncie un Plan de Desarrollo Urbano jerárquico, porque ante el impulso de lo que puede ocasionar el Tren Maya en Tulum, “si no se controla, pues no sirve; y si se controla, es positivo”, concluyó el director de Fonatur.
Texto Gisselle Morán
Foto: FONATUR / mÉxico en ImÁGENES
