En España, los precios de la vivienda aumentan a un ritmo más moderado que en los últimos meses. A medida que avanza el ejercicio hasta el cierre del año, los indicadores, estudios, datos y opiniones de los profesionales de la compraventa coinciden. El alza del precio del dinero ya muestra cambios relevantes en la dinámica del mercado inmobiliario.
Como lo señala Tinsa, al constatar que el precio de la vivienda en España cerró el tercer trimestre en mil 708 euros el metro cuadrado (m2), esto es, un crecimiento del 8.5% en tasa interanual aunque es un incremento moderado de 1.3% en los últimos tres meses. Se espera un ajuste más severo hasta final de año y principios del 2023.
"La cantidad de nuevas hipotecas para adquirir una vivienda comienza a reflejar un endurecimiento de los criterios de concesión de riesgo de las entidades financieras ante los efectos que la inflación y el cambio en la política monetaria del BCE (Banco Central Europeo) puedan tener en el crecimiento económico y la capacidad de endeudamiento de los hogares”, mencionó Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa.
Sin embargo, no se observan alertas por la existencia de cargas financieras excesivas en el sistema, ya que el periodo poscrisis se ha caracterizado por “una demanda solvente, con niveles de endeudamiento prudentes y una mayor proporción de hipotecas a tipo de interés fijo”. En conclusión, se percibe un cambio de tendencia, pero no debería arrastrar al sector a una recesión.
Lo que tranquiliza a los profesionales de la compraventa en España es que el precio medio acumula una revalorización del 32.3% desde los mínimos registrados en el tercer trimestre de 2015 y se mantiene un 20.7% por debajo de los máximos de finales de 2007. Por lo que cualquier movimiento de los precios arriba o abajo puede contentar a los inversionistas y no malgastar las oportunidades de revalorización.
De acuerdo con el Servicio de Estudios de la tasadora, el porcentaje que un hogar medio tendría que destinar al pago de la primera cuota de una hipoteca es del 80% del valor de una vivienda media a los precios actuales; con ello, busca medir qué tan accesible es para un hogar medio el adquirir una primera vivienda en las distintas zonas del territorio español.
El análisis permite estimar que los españoles destinarían de media un 30.4% de su ingreso disponible al pago de la primera cuota anual de la hipoteca. Pero ese porcentaje varía mucho según la situación de la vivienda y puede verse muy agudizado con la actual alza de los tipos de interés, de acuerdo con una publicación de elperiodico.com.
Por ejemplo, en Baleares, si un comprador local quisiera adquirir por primera vez una vivienda para usarla como residencia, destinaría más de la mitad de sus ingresos disponibles (un 53.2%) al pago de la cuota hipotecaria. En contraparte, las provincias donde un residente destina al primer año de hipoteca menos del 20% de sus ingresos disponibles son Lleida (17.4%), Teruel (18.8%) y Álava (18.9%).
A su vez, cuatro de las seis grandes ciudades españolas superan el límite de esfuerzo del 35%, una barrera que de ser superada supone tensiones importantes para las familias. Las excepciones son Zaragoza y Valencia. El turismo urbano, el turismo de costa y la segunda residencia atraen demanda de inversión y rentas externas más elevadas, dificultando el acceso a la vivienda de los hogares locales.
La hipoteca media en España se sitúa en 140 mil 330 euros según datos del Instituto Nacional de Estadística. Cada mes, el pago de la cuota hipotecaria supone un desembolso medio de 628 euros, pero en un entorno de tipos de interés al alza y endurecimiento de las condiciones de concesión de los préstamos hipotecarios, puede llevar esa media a superar los 800 euros de manera amplia.
