En seguimiento a los dos artículos de mi autoría publicados anteriormente, corresponde en esta entrega analizar otra de las modalidades del derecho de propiedad que se actualiza únicamente en los bienes inmuebles y que corresponde al régimen de propiedad en condominio.
Este tipo de régimen tiene la característica de que, a partir de un inmueble surgen dos o más inmuebles ya sean casas, departamentos, locales, bodegas, etcétera, que de ahora en adelante serán llamados “unidades de propiedad exclusiva”.
Cuando estas unidades de propiedad exclusiva tienen distintos dueños, los propietarios adquieren un derecho de propiedad exclusivo sobre ellas, pero también, entre los dueños surge una copropiedad sobre las áreas comunes como pueden ser escaleras, pasillos, cisternas, albercas, jardines, que de ahora en adelante serán denominadas “áreas comunes” para términos prácticos del artículo.
Para aclarar lo anterior se brinda la siguiente situación hipotética: Imagínese un edificio de departamentos. Antes de que se constituya el régimen de propiedad en condominio, existe un solo inmueble, pero al adoptar esta modalidad de condominio van a surgir como “unidades de propiedad exclusiva” los departamentos, que serán inmuebles independientes que podrán venderse, donarse o transmitirse de cualquier otra manera a distintas personas.
Las personas que adquieran un departamento serán las propietarias de él, pero, además, todos los dueños de los departamentos serán copropietarios de todas las áreas comunes que se encuentren en dicho edificio.
En tal virtud, el dueño de cada departamento tiene en su patrimonio un derecho de propiedad sobre su departamento y adicionalmente, tiene una parte proporcional sobre el derecho de propiedad (copropiedad) de las áreas comunes. La parte alícuota que le corresponde sobre las áreas comunes es un porcentaje que se denomina indiviso y éste puede determinarse tomando en cuenta el valor o la superficie de su departamento.
Ahora bien, ¿cómo se adopta esta modalidad?, ¿cómo se constituye el régimen de propiedad en condominio?, ¿el propietario tiene la facultad de constituirlo como quiera o existen limitaciones a su voluntad?
Es muy importante tener en cuenta que, para constituir un condominio, se requiere inicialmente que esa sea la voluntad del propietario, y, asimismo, que dicha voluntad se manifieste ante notario en escritura pública. Por supuesto, esto está sujeto a cumplir con los requisitos que le establezcan según su ubicación las respectivas leyes de Propiedad en Condominio, de Desarrollo Urbano, los reglamentos de construcción y demás disposiciones reglamentarias.
Lo anterior se debe a que sobre los inmuebles existe una regulación urbanística y ambiental con base en el lugar o zona en donde se encuentra ubicado (zonificación) y el propietario entonces solo podrá crear jurídicamente y construir el número de “unidades de propiedad exclusiva” con los metros de construcción y los niveles que estén permitidos por las normas jurídicas que regulan la situación del inmueble en cuestión.
Algunas cosas que deben tomarse en cuenta en esta regulación sobre las limitaciones al derecho de propiedad incluyen que el titular respete los niveles permitidos, dejar sin construcción las áreas libres que se indiquen, no exceder la densidad de construcción ni el número de unidades de propiedad exclusiva o de cajones de estacionamiento permitidos, entre otras limitaciones aplicables.
Lo anterior implica que el propietario previamente a la constitución del régimen de propiedad en condominio y a la realización de cualquier obra de construcción sobre el inmueble, tendrá que obtener de las autoridades competentes los documentos administrativos correspondientes (los cuales varían dependiendo de la entidad federativa en donde se encuentre ubicado el mismo) para establecer la zonificación que le corresponde a su inmueble y en su caso se le otorguen las autorizaciones, licencias o permisos requeridos.
De ahí que resulte tan importante revisar la zonificación del inmueble correspondiente para que, con base en la misma, se elabore el proyecto de construcción y se respete la regulación que le corresponde evitando así sanciones como multas, clausuras o incluso demoliciones.
En esta tarea, el notario es un gran auxiliar del propietario para guiarlo en la adecuada constitución del régimen de propiedad en condominio y evitar que traspase las limitaciones legales que le correspondan.
Así, la asesoría del notario le puede ser muy útil al propietario para analizar cuál debe ser la naturaleza jurídica adecuada para los elementos anexos a las unidades de propiedad exclusiva como son los cajones de estacionamiento, las bodegas, las terrazas, los roofs gardens, jardines, jaulas de tendido, etcétera. Para esto existen al respecto tres posibilidades que pueden ser útiles tanto al propietario como a los futuros adquirentes de los inmuebles y son las siguientes:
- Que el derecho de propiedad sobre la unidad privativa se extienda a esos “elementos anexos”. En este caso la superficie será la que resulte de la suma de la unidad y de todos los elementos anexos aún cuando físicamente no se encuentren unidos. En una situación así, no puede venderse ningún elemento anexo sin separación del principal, ya que todos juntos conforman una sola unidad jurídica.
- Que los “elementos anexos” sean unidades de propiedad exclusiva independientes (inmuebles independientes) por lo que pueden ser enajenados de manera separada, y al ser inmuebles independientes tendrán su propio folio real en el Registro Publico y deberán tener su propia boleta predial o catastral independiente.
- Que los “elementos anexos” formen parte de las áreas comunes, y al ser estas una copropiedad, se regule su utilización a favor de los copropietarios que son los condóminos. Algunas de las leyes de condominio locales permiten que esta regulación pueda realizarse por el propietario al constituir el condominio.
Como puede verse, existen múltiples factores que deben analizarse al constituir el régimen de propiedad en condominio ya que en la práctica este se vuelve “un traje a la medida”. Por esta razón es que la asesoría del notario es primordial para garantizar la viabilidad y el éxito de cualquier proyecto inmobiliario.
Si estás iniciando un proyecto inmobiliario, no dudes en acercarte al Colegio de Notarios de la Ciudad de México en donde te podemos orientar con asesoría gratuita.
Notario 242 de la Ciudad de México
