A finales de 2019, en el segmento Industrial Real Estate industrial operaba con bastante dinámica en la frontera con Estados Unidos con un avance importante en múltiples transacciones y todo apuntaba a que no existían límites para su gran crecimiento.

El factor Covid-19 nos puso alerta sobre cómo evolucionarían sus tendencias al alza, pero es necesario balancearlo con el nuevo Acuerdo de Libre Comercio (T-MEC) y la creciente guerra comercial entre Estados Unidos y China.

“Teníamos un panorama en el cual los parques industriales se encontraban en una buena demanda de espacios, las rentas seguían apreciando en alguna medida y el valor de los inmuebles también subía (…) y la tecnología exacta para automatizar sistemas de logística, eficiencia, costos y tiempos. Todo bajo el paraguas esperado del T-MEC —el acuerdo comercial entre México, Estados Unidos y Canadá—“, destaca el reporte “El mercado inmobiliario industrial al norte de México. Alertas, cambios, tendencias y ventajas” que elabora Cushman & Wakefield.

Cambios a futuro

Además, el COVID- 19, aceleró la disrupción de cadenas de suministro y el consumo de las personas y empresas, que se ha visto forzado a cambiar hacia el comercio digital, servicios logísticos de entrega y automa­tización de procesos.

“Las ventas de e-commerce en México han gozado de incre­mentos importantes en productos y uso de plataformas, y se espera que su consumo se convierta en algo habitual una vez que termine la contingencia”.

“Lo cual nos orilla a un cambio en la industria —hablando de productos y servicios— y, por ende, en la demanda por espacios para almacenar y distribuir esta mercancía. Así, proyectos last-mile delivery, naves multiniveles de mayor capacidad en menor superficie y almacenes de rentas variables tipo Airbnb Industrial, se vieron impulsadas —o por lo menos en el radar de planes— para satisfacer las nuevas necesidades de distintos mercados durante la pandemia y con vistas al futuro próximo”.

Nueva apuesta

El mercado presenta además, “una disminución de la eficiencia en costos. Planteémoslo así: aumentar inventario, agregar capacidad en diferentes ubicaciones y tener múltiples proveedores, complejiza y sube los precios de las industrias”.

“Entonces, ¿cuál puede ser una solución desde el real estate? Una de las apuestas generales que hemos visto —en la obra— es la creación de clusters  para mitigar riesgos de una disrupción y de mantener eficiencias. Lo cual se traduce también en naves industriales redi­señadas, planteadas y listas para la adaptación de nuevas tecnologías y espacio suficiente, donde el personal atienda el volumen de órdenes de compra que requiere el mercado”.

Con lo anterior, se necesitarán “sitios en el norte que in­crementen la velocidad con que se reciben, procesan, empacan y envían las órdenes de compra, tanto para EU como para México. Lo cual mejora la productividad y agilidad de sus procesos, por medio de inmuebles que entienden la demanda de sus inquilinos”.

“Los bienes raíces industriales han demostrado ser los más estables y los que, al final del día, permiten un ingreso de divisas fijas de manera importante en el país”.

El documento asegura que el nearshoring será fundamental: “El nearshoring es una de las apuestas más vistas al norte, dada la ubicación con Estados Unidos. Si las empresas que le venden a los estadounidenses no pueden estar allá, pue­den ubicarse en alguno de los mercados industriales de México, dependiendo del destino final de sus productos”.

Importancia del segmento

Cushman agrega que a la firma del T-MEC, la confianza en las inversiones inmobiliarias en la frontera norte se intensificó durante los primeros meses de 2020, como lo apuntó Claudia Ávila, directora general de la Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados (AMPIP): “El T-MEC da certidumbre a los inversionistas, porque brinda acceso preferencial a un mercado con reglas claras. Quienes tenían proyectos en espera se sienten cómodos, porque la mayoría de las empresas que se instalan en parques industriales son de manufactura de exportación y requieren que los espacios les brinden facilidades para operar a largo plazo”.

Con lo anterior, los desarrolladores continuaron construyendo inventa­rio, porque tenían una perspectiva positiva. Sabemos que las inversiones de empresas que se dedican a la manufactura y la logística para exportar a Estados Unidos llegaron a nuestra frontera norte por el tema de menores costos de produc­ción, mano de obra y beneficios arancelarios.

“De todos los mercados, el de Monterrey ha desta­cado en construcción, gracias a la captación directa de inversión extranjera, con un buen clima para el establecimiento de negocios y disponibilidad de servicios básicos para la vida”, detalla el análisis.

En cuanto a demanda, creció la búsqueda de inmuebles industria­les, como en Tijuana y Juárez, de acuerdo con Gonzalo Gutiérrez, Director Regional de Cushman & Wakefield al norte de México. “Principalmente en el sector de logística y también en el automotriz”.