Ante la crisis por el Covid-19, la creatividad y la innovación surgen como opciones para satisfacer las necesidades de sus nuevos clientes en el Industrial Real Estate en México.
Tal es el caso de los llamados micro parques, espacios destinados a pequeños usuarios con superficies que oscilan entre los 600 y los 2000 mil m2, que van en aumento en la zona de Guadalajara y su Zona Metropolitana.
Su diferenciación va acorde a los distintos tamaños de cada formato: medianos con edificios de superficies menores a 10,000 m2 y subdivisiones menores a los 2000 m2; micro parques con un área bruta rentable de entre 22 y 28 mil m2 y espacios modulares a partir de 600 m2.
Al cierre de 2020, el inventario asciende a 646 mil m2, distribuidos en 38 micro parques en los principales submercados de la ZMG.
Características
Entre sus características destacan son su propia configuración (almacén, oficinas, espacio rentable de 7-10%, capacidad de integrar showroom), seguridad con control de acceso y CCTV, espacios de estacionamiento y de descarga adaptables con capacidad de ampliación y, vialidades de concreto hidráulico e iluminación LED.
Los contratos de arrendamiento oscilan entre los 1 y 3 años de duración, y corresponden a las clases A y B. Los materiales de construcción son principalmente metal y block, y poseen un andén por módulo
La versatilidad en su construcción, su ubicación y conectividad con la ZMG, su cercanía con los principales corredores industriales cercanos a la mancha urbana, así como la integración de un mix de servicios complementarios los vuelven muy atractivos para empresas pequeñas y medianas de logística y distribución que operan en espacios industriales clase B, y han permitido su integración en el mercado como una alternativa a los parques industriales de gran formato.
Mayor demanda
La mayor demanda se ha concentrado en formatos de condominio construidos principalmente por desarrolladores locales, de manera que la reserva acumulada para este tipo de desarrollo asciende a 1.3 millones de m2 disponibles. Al cierre del 2020 la logística y almacenaje es la que predomina la demanda de estos espacios en este sector con un 55%, seguida de la de alimentos y bebidas con un 22%.
La tasa de vacancia cerró en 2020 en 9.4% con 60,700 m2. A nivel de submercado, Zapopan Norte es el que más espacio vacante tiene. El precio promedio de renta para micro parques cerró en MXN$ 102.40/m2, predominantemente en moneda nacional.
El submercado con el precio promedio más alto son Zapopan Norte, y el más bajo es El Salto. En cuanto absorción bruta, de 2019 hasta la fecha se han comercializado poco más de 250 mil m2 de espacios con superficies inferiores a 5 mil m2, incluyendo espacios pre arrendados.
“En los últimos cinco años el inventario de este tipo de naves ha crecido hasta en un 54% impulsado por la demanda de espacios destinados al e-commerce y la actividad logística”, destaca Yadira Torres-Romero, Directora de Market Research de CBRE.
