Los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (Fibras) son inversiones de capital destinados al financiamiento para adquisición y/o construcción de bienes inmuebles y obtener ganancias de la renta de inmuebles como oficinas, locales comerciales, hoteles, entre otros.

Estas Fibras son administradas por un fiduciario (institución de crédito a cargo de inmuebles) y dan la oportunidad de participar en el financiamiento de proyectos inmobiliarios a inversionistas; que reciben como ingreso el dinero de la renta mensual de los inmuebles comerciales, además de cotizar en Bolsa y, el dividendo de las acciones se reparte entre propietarios y accionistas del Fideicomiso, en forma proporcional.

Al surgir en nuestro país hace 10 años, impulsaron de manera positiva el mercado de los bienes raíces a nivel nacional e inyectaron una inversión importante en casi todos los segmentos inmobiliarios, comercial, industrial, hotelero y oficinas, y estimularon no solamente el desarrollo de proyectos, sino además de traer una mayor profesionalización a la industria con estándares de construcción más altos y una administración de los activos más profesional.

Al hacer un análisis, Alejandro Pérez, director de la división de mercados de capital de Newmark, consideró que las Fibras han hecho dinámico el mercado de los bienes raíces. “Con  su llegada, permitieron la detonación de todo tipo de proyectos comerciales, industriales o corporativos en diversos puntos geográficos. Ello motivó un impulso económico y de desarrollo en sus alrededores, generó empleos y acercó los servicios e infraestructura, mejorando incluso el entorno”.

Otro enfoque es la oportunidad para los inversionistas privados como para las Administradoras de Fondos para el Retiro (Afores) para poder invertir en Bienes Raíces. A través de las Fibras, se cuenta con un abanico de opciones especializadas como las hoteleras, o diversificadas en todos los mercados inmobiliarios.

Presencia internacional

Las Fibras a nivel internacional tienen presencia con retornos atractivos en Australia, Estados Unidos y en otros países de América Latina.

“El futuro presenta grandes retos y el más importante es sin duda el derivado de los efectos que ha generado la pandemia. Los impactos en cada una de las Fibras son distintos, dependiendo de la especialización o los mercados de bienes raíces en los que se encuentran invertidos. Por lo tanto, la recuperación dependerá de la velocidad para llegar a los niveles que tenían antes de la pandemia -mientras más pronto mejor- o muy probablemente por arriba de esos niveles en el caso de las Fibras con portafolios industriales”, indicó Alejandro Pérez.

Agregó que otro gran reto será lograr que los valores de los certificados en el mercado reflejen el valor de sus activos, ya que ahora hay una gran oportunidad de adquirir certificados que presentan descuentos importantes.

Igualmente, el futuro presenta desafíos para las Fibras, que son modelos institucionales de inversión a largo plazo. Eso conlleva a hacer crecer su portafolio, expandirse, seguir el ciclo de inversión a través de deuda, de equity y madurar su cartera. Después de 10 años, hemos visto cómo algunas Fibras comienzan a renovar su portafolio de inmuebles, vendiendo activos no estratégicos o que han llegado a su madurez idónea para venderlos.

“Las Fibras comienzan a hacer un ejercicio de introspección para vender y adquirir activos de mayor calidad -que en el mercado del Real Estate se conoce como “flipping”- para maximizar el rendimiento que ofrecen a sus inversionistas, generando así un impulso al mercado inmobiliario. Será muy interesante ver las acciones que comenzarán a tomar durante la próxima recuperación post-pandemia”, precisó el director de mercados de capital de Newmark.

Añadió que en el futuro se seguirá viendo a las Fibras como un instrumento apropiado para invertir en bienes raíces, como una excelente opción a largo plazo para diversificar el patrimonio de muchos mexicanos y de las Afores.

Finalmente, Alejandro Pérez señaló que en los próximos años, será interesante observar cómo se va desarrollando esa variedad de opciones y la reacción de los inversionistas, pero sin duda han sido un acierto para el mercado de bienes raíces en México.