¿A quién no le gusta estrenar? La sensación de lo nuevo tiene sin duda un encanto particular para todos. Ya se trate de una prenda de vestir, de unos zapatos, o del inconfundible olor de un auto recién salido de la agencia, lo nuevo provoca siempre un encanto y deleite especial.
Cuando se trata de estrenar casa, no es la excepción. Ser el primero en habitar un inmueble recién construido genera la sensación de que el mismo fue hecho especialmente para nosotros, y en cierto modo, transmitimos ese mismo sentimiento de satisfacción a los seres queridos con quienes compartiremos esos pisos, paredes y techos, para hacer de ellos nuestro hogar.
Sin embargo, la adquisición de una casa de reciente construcción o un inmueble en uso, tiene también aspectos distintos a tomar en cuenta cuando se trata de realizar un análisis costo-beneficio.
Adquisición de inmuebles nuevos
Un primer caso es el de las llamadas preventas. En estos casos, el desarrollador inmobiliario que comúnmente es una empresa constructora, comienza a promover la venta de las casas o departamentos que integrarán el proyecto, ya sea durante el proceso de construcción o incluso antes de que éste comience.
Es muy importante que, antes de que se entregue cualquier cantidad de dinero, ya sea en concepto de anticipo a cuenta del precio o como depósito en garantía, el comprador tome ciertas precauciones para evitar ser defraudado.
Algunos de los aspetcos a tomar en cuenta son:
- La seriedad de la empresa constructora.
- Preguntar si hay otros conjuntos o edificios realizados por la misma empresa con anterioridad.
- Preguntar a previos compradores o residentes cuál fue su experiencia y si los términos de la negociación fueron respetados y cumplidos.
- Preferiblemente consultar a un notario sobre el tema.
- Ante todo no dejarse llevar por las presiones de los vendedores que seguramente le dirán que si usted no lo hace, hay una larga lista de posibles compradores dispuestos a cumplir sus condiciones sin más trámite, o que si no se decide de inmediato ya no podrán respetarle el descuento ofrecido y perderá la oportunidad de su vida.
Ya sea que adquiera en preventa o en obra nueva ya terminada, tenga en cuenta que la mayoría de las edificaciones recién construidas tienden a asentarse durante los primeros meses, sobre todo al pasar a ser habitadas y resentir el peso de los muebles y el tráfico de las personas en su interior. En este sentido, es posible que los revestimientos o aplanados de algunas paredes lleguen a cuartearse durante los primeros meses e incluso que las tuberías de los ductos de agua o gas puedan romperse por el movimiento de la casa, aunque éste sea casi imperceptible.
Lo anterior no es necesariamente un defecto grave en la obra, sino parte de un proceso que casi pudieramos considerar como normal. Lo que desde luego no es normal ni aceptable es que tales fisuras o cuarteaduras se presenten en los denominados muros de carga o en las columnas que sostienen la estructura. Si eso ocurre, la habitabilidad del inmueble puede estar en riesgo y con ello la seguridad de usted y de su familia. Pero no se preocupe anticipadamente, es muy raro que eso pueda suceder. De cualquier forma, en una situación extrema deberá hacer revisar la construcción por un perito calificado.
Tenga presente para su tranquilidad que al adquirir una casa o departamento nuevo la compra lleva implícita una garantía respecto de la calidad de la misma, desde la estructura hasta los acabados. Tanto la Ley Federal de Protección al Consumidor, como los Códigos Civiles de todos los Estados del país, prevén la responsabilidad del constructor y vendedor de la casa, contra los llamados vicios ocultos, que son precisamente aquellos defectos que no se aprecian a simple vista y que solo aparecen con el uso ordinario de la casa o departamento.
Aquí pueden surgir ciertas variantes, ya sea que el vendedor conociere con anterioridad a la venta los defectos de la cosa vendida o no los hubiere sabido. Si así fuere, la ley lo obliga cuando lo exija el comprador, a restituirle el precio y los gastos erogados por la adquisición, más los daños y perjuicios que le hubiere causado. En caso contrario, es decir si no los conocía, deberá de cualquier modo, si así se lo demanda el adquirente, devolverle el precio más los gastos.
Si el comprador prefiere conservar el inmueble a pesar de sus defectos, tiene de cualquier forma derecho a que se le reembolsen los gastos efectuados por la reparación o a una disminución proporcional en el precio originalmente pactado.
Adquirir un inmueble usado
Analicemos ahora el segundo supuesto. Usted ha encontrado la casa o el departamento de sus sueños. Se trata de una construcción que ya tiene sus años pero cumple con sus necesidades básicas y se ubica en el rumbo de su preferencia. Veamos también los pros y los contras.
Para empezar, una casa usada habrá desde luego superado los problemas propios del asentamiento de una construcción nueva e incluso dependiendo de su ubicación habrá sobrevivido con éxito a más de un temblor. Hasta aquí vamos por buen camino. Tenga sin embargo presente, que como todo lo que se compra usado, las construcciones y sus accesorios habrán experimentado también algún desgaste.
Dicho desgaste es natural y consecuencia del uso ordinario. En construcciones de más de veinte años es conveniente hacer revisar las instalaciones hidráulicas, como los drenajes, tuberías, coladeras, etc. También es fundamental conocer el estado de la instalación eléctrica, pues en la actualidad la demanda de energía ha aumentado por existir un mayor número de aparatos electrodomésticos.
Si visita el inmueble cuando aún está habitado ponga atención a los olores sobre todo en el interior de clósets y alacenas, que es donde suele acumularse la humedad. Revise los aplanados en techos y paredes así como la azotea y el estado de la impermeabilización de la misma, cheque el interior del tinaco y en su caso la cisterna. Fíjese en los muros que colindan con otras construcciones en busca de señales de salitre y humedad. En lo posible hágase acompañar de un arquitecto de su confianza para que le de una opinión y en su caso le haga un presupuesto aproximado por las eventuales composturas.
Si prevé que el monto a invertir en dejar la casa en condiciones óptimas de habitabilidad le costará una cantidad importante, no dude en pedir al vendedor una reconsideración y descuento en el precio.
Otro tema a tomar en cuenta cuando se trata de adquirir una casa usada, es el tratar de enterarse en lo posible las causas por las que los actuales dueños quieren venderla. Haga un recorrido por los alrededores a distintas horas del día y saque sus propias conclusiones.
Tuve hace tiempo un cliente, que ignoraba que todos los fines de semana frente a la casa que recién había comprado, funcionaba un tianguis de los llamados mercado sobre ruedas cuyos puestos obstruían incluso la entrada a su cochera y que tras retirarse al anochecer, dejaba la calle llena de basura. Él y su familia se enteraron el mismo día de la mudanza que pretendieron hacer un sábado y que tuvieron que posponer hasta el siguiente lunes. Demasiado tarde para arrepentirse.
Pero desde luego no todos son peros, las construcciones antiguas tienen a su vez ciertas ventajas sobre las actuales, la principal sin duda es que los muchos de los materiales que se usaban en el pasado eran más sólidos que los materiales ligeros que se utilizan en la actualidad, los muros eran más gruesos y la herrería y madera de mejor calidad. Un análisis de todos estos aspectos lo ayudará seguramente a tomar la mejor decisión.
* Notario 211 de la Ciudad de México
